新築ワンルームマンション投資 体験談
先日，投資用に所有していた新築ワンルームマンションを売却しましたので，情報や収益を整理しました。
(数値は正確な値ではなく，ある程度丸めています。)
購入
物件情報は下記の通り。
物件：
購入時期：2012年9月
立地：神戸三ノ宮駅徒歩5分圏内
間取り：1K，約30m2
売買金額：
2000万
現金：無し
ローン：2000万
会社：オリックス銀行
借入額：2000万
金利：2.5%
返済期間：35年
月額返済額：約72000円
サブリース契約
家賃・共益費：
家賃収入：89300円（家賃94000円の95%)
共益費：8500円
管理費＋修繕積立費：-8500円
収支・利回り：
収入：89300円×12ヶ月=1,071,600円/年
表面利回り：107.16万/2000万=5.3%
支払い：72000円×12ヶ月=864,000円/年
収支差額：207,600円/年
イールドギャップ：5.3%-2.5%=2.8%
運用
収入
家賃
2012年9月～2014年9月
賃料：89300円，共益費：8500円
管理費＋修繕積立費：-8500円
2015年2月～2018年11月
賃料：85000円，共益費：8500円
管理費＋修繕積立費：-8500円
2019年2月～2023年8月
賃料：85000円，共益費：11500円
管理費＋修繕積立費：-11500円
税金還付
4～5万/年
支出
ローン月額返済額：約72000円
固定資産税：67000円/年
不動産取得税：100000円(初年度のみ)
税理士委託（確定申告手数料）：11000円/年
入居入替り時の諸費用
2015年
業務委託手数料：194000円（家賃2か月分×消費税？）
内装代：69000円
クロス張替等：62300円
室内クリーニング：35000円
鍵交換代：25000円
消費税：9700円
入居者負担額：-63000円
差額：62,300+35,000+25,000+9,700-63,000=69,000円
2019年
業務委託手数料：194000円（家賃2か月分×消費税？）
内装代：54000円
クロス張替等：130000円
室内クリーニング：30000円
鍵交換代：25000円
消費税：14800円
入居者負担額：-145800円
差額：130,000+30,000+25,000+14,800-145,800=54,000円
（もともと見積もりでは20万ほどだったが，エアコン洗浄や風呂場磨きを自分で実施，入居者負担を増加することで上記の費用となった。）
修繕費
入居入れ替え時以外の修繕は無し
以上を整理すると，
入居率（2012年～2023年）
入れ替わり2回
126ヶ月/132ヶ月=95.5%
運用益
10,817,500+466,667-(950,400-837,000-132,000)=300,167
購入時は年間20万のプラス想定ということでしたので，11年運用すると220万のプラスとなりますが(下図参考)，実際は11年運用して約30万のプラスという結果です。
入居率と入居時の諸費用を事前にしっかり想定しておくことが大切ですね。
入居率は高めでしたが，入替時の費用でこれまでの利益が吹っ飛びます。
売却
売却価格は約2000万円。諸経費を引くと手残りは約270万。
売却価格
約2000万円
経費
仲介手数料(売却価格×3%＋6万＋消費税10%)
72.6万
行政書士
7.1万
ローン
残債：1560万
繰上返済解約金，経過利息：10万
譲渡所得税(約380万)
所得税(15%)：約57万
住民税(5%)：約19万
復興特別所得税(2.1%)：約1.2万
手残り
2000-(72.6+7.1+1560+10+57+19+1.2)=273.1万
総括
運用ではなんとかマイナスにならず，マンション価格高騰によって売却益が出て，トータルとしてプラスで終えることができそう!?