これからマイホームを買おうと考えている人へ贈る「7つのメッセージ」 4/7

　シリーズ第4回目。きのうは「売主や施工会社で違いはあるか?」。分譲マンションに限っていえば、首都圏は大手寡占化状態。「単に資本力があるからでしょ？」と思うかもしれませんが、それだけではありません。

　品質確保の法律や瑕疵担保を履行できるようルールが課せられたことにより、信頼性の高い会社だけがマーケットに生き残った、と解釈したほうが良いでしょう。国はいま「住宅は社会のストック（資本）」を考えています。
確かな品質のものだけを建てていこうとしているのです。

　さて、5回目となる今日は、お金にまつわることがらです

　日本はアベノミクス以来、未曽有の超低金利が継続しています。誰もが経験したことのないこの金融事情を自分の資産形成にどう活かすか？これは20代、30代の若い人たちに非常に重要なテーマです。そのためにもまず「住宅ローンの仕組み」を理解することです。

超低金利の利点を正しく理解する

　住宅ローンの金利が下がることによるメリットは大きく2つあります。ひとつは、返済負担が低減することです。同じ融資額であれば「毎月返済額が低くなります」。同じ毎月返済額であれば「借入金額が多くなります」。もうひとつは（言い方を替えているだけですが）「元本が早く減少します」。

　住宅を買うリスクに「値下がり」があります。昭和のバブル崩壊で問題になったのは「売っても元本を返せないので売るに売れない状態」が多々発生したことです。しかし、元本が早く減っていけば「そのリスクを低減化」することができます。よって低金利はリスクを取りやすくすることを意味します。

　一方で、低金利の副作用として「不動産価格の高騰」が挙げられます。銀行に預けていても利息が大して付かないなら、不動産を買って賃貸収入を得たほうが儲かる、という発想です。現在、東京の都心部を中心にこの現象がすでに起こっていることは周知の事実です。低金利はリスクを取りやすくするといいましたが、すでに相場が上がっているので単純に「もろ手を挙げて買い時とは言い切れません」。立地や物件によって見方が分かれるでしょう。

　問題は、この先金利上昇の局面がくるのか。くるとすれば「いつ」「どれくらいの上げ幅」でやってくるか。金利が上がるということは、インフレ局面に入ったこと意味するので「不動産価格も上がっているはずだ」とする見方、とはいえ同じ返済額で借入額は減少するから「住宅用途の物件価格（ここでは一次取得者向けに限定）は下がらざるを得ない」とする見方、大きく分かれると思います。

　重要なことは、住宅ローンで超低金利の恩恵を受けるのであれば、融資額の最高水準である「借りた当初しばらく」の間にしっかりとメリットを享受することです。35年ローンの最後5年で金利が上がってもそれほど心配することはないと思います。すでに分母（残債）が小さくなっているからです。

　財産形成は、「生活に必要なお金」と「いざというときに手元に置いておきたいお金」を収入から差し引いて残ったお金で積み上げていくものです。スケールさせるために必要な要素は「時間」です。つまり、若い人ほど有効だし、取り組むに値する価値があるものだと認識すべきです。

　そして、賃貸に住んでいる人は「今かかっている住居費の一部を、それ（資産形成）に充てることができる」という点で超低金利の環境を最大限活用してマイホーム購入を検討することを強くお勧めします。今すぐ買いましょうと言っているのではありません。良いタイミングで行動に移せるよう常に準備しておいたほうが良いのでは、と言いたいのです。