銀行員だった大家が教える！不動産投資融資攻略バイブル【重要部分とまとめ】
こんにちは
不動産投資の、本要約チャンネルの徳川です。
今日は半沢大家（はんざわおおや）さんの著書「銀行員だった大家が教える！不動産投資融資攻略バイブル」の重要部分と、この本を読んだ感想を交えながら紹介したいと思います。
まず、最初に結論です。
この本を実際に読んでみて個人的に重要だと思ったポイントは以下の３つです。
1. 不動産投資を成功させるには融資が重要
2. 不動産投資を拡大するには融資を継続することが必要
3. そのために銀行を知り、うまく付き合っていくこと
以上の３つがかなり重要なポイントとなっています。
著者の半沢さんはご自身が銀行員だったこともあり銀行の内情に精通しています。自ら不動産投資を始めるにあたって融資を引き出すために奔走した。
それらの経験から良い融資を引き出すことがいかに重要か、融資の良し悪しで不動産投資の成功に結びつくことをまとめたものです。
本書は不動産投資のためのいわば融資攻略バイブルとなる１冊です。
それでは本書の中身を詳しく見ていきたいと思います。
まずこの本では「プロパー融資でサイクルを作る」ことを目標としています。
プロパー融資とは事業者として利用するもので継続性のある融資です。融資で得た賃貸収益をさらに次の融資へと繋げ事業を大きくしていくことを目指します。事業者として認められ継続していくことです。
巷にある住宅ローンやマイカーローン、カードローンといったものは継続性がなく借りる人の年収などの属性で融資されるものとは対照的です。
事業として賃貸経営を行い、プロパー融資取引を継続していくことは
良い融資を引く、そして良い物件を買う、そして良い決算書が出来上がる、そこで銀行の評価があがり次の物件購入に向けて良い融資を引くといったサイクルを目指すことを目的として書かれています。
この本は全部で６章の構成になっています。
重要部分について順番に解説していきたいと思います。
それではまず第一章
「融資の必要性を知る」を見ていきたいと思います。
ここでは融資そのものの解説と本書の攻略の対象としているプロパー融資の解説がなされています。
多くの不動産投資家が融資を利用しています。その融資を引くことで受けられる効果はどのようなものがあるでしょうか。
たいていの人は借金にはポジティブになれないと思います。
大金を借りて大丈夫かと不安になりますよね。
不動産投資家も最初は不安だと思います。でも、経験を重ねることによって融資を活用することのメリットを知ります。
メリットそれはレバレッジをかけるということです。
レバレッジとは「てこの原理」を指し、小さな力で大きなものを動かすことです。
投資で言うと他人のお金で自分の利益を挙げるといえばわかりやすいでしょうか。
例えば自己資本が３００万円しかなくても融資を受けて３０００万円の不動産を購入しこの不動産から収益を得る。３０００万円を貯めてから不動産を買うよりも、融資を利用して不動産を買ってその収入から借り入れを返済していくほうが利益が大きくなります。
不動産投資をする上では借金を恐れず融資を活用してレバレッジ効果を上げることが重要だと言えます。
不動産投資の特徴はこのレバレッジをかけることともう一つあります。
不動産は定価がなく取引の中で価格が決まります。ある程度相場はありますが立地や間取りなど同じ商品はなく売買の関係で決まったりします。
不動産投資の特徴をまとめると一つ「融資によってレバレッジをかけられる」二つ「実力によって購入価格が変動する」なのです。
よい物件を買うにはタイミングがあります。今後拡大していくには常に融資の目途をたてておくことが必要なのです。
ここで本書がすすめる「プロパー融資」に触れたいと思います。
プロパー融資とは他の保証会社がつかず銀行が貸し出しリスクを背負うもので、住宅ローンやマイカーローンなどは銀行以外に保証会社がつく融資です。
ほとんどの融資は借りる人の属性や資産で融資の限度がありますがプロパー融資は属性に縛られず経営実績によって融資取引が継続されます。次の物件の融資につなげ投資の拡大が実現できるのです。
メリットとしては「取引の継続性が高い」こと、通常のローンと違って「オーダーメイドでの条件設定が可能でありコストも安い」と言われております。
通常のローンでは融資期間などが決まっており融通が利かないのですがプロパー融資では元金返済の据え置き期間が設定できたりしてオーダーメイドが可能であったり、事業者向け融資の条件として手数料がかからなかったり金利以外の費用がほぼかからない等コストが安いと言われております。
ただ「審査スピードが遅い」「審査項目が多岐にわたり内容が不透明」といったデメリットはありますが、規模拡大のためにはこのプロパー融資の壁を超えることが必要であることはおわかりかと思います。
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次に第二章「銀行組織を知る」を見ていきます。
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ここでは銀行や銀行員がどんな存在なのかが解説されています。
融資攻略を成功させるには銀行に同調していくことが必要でそのために銀行を知らなければなりません。
銀行の形態は様々で普通の銀行の他に信用金庫、信用組合、政策関係金融機関、ＪＡバンク、ノンバンクがあります。たとえば信用金庫は銀行と違って非営利企業であって地域社会への利益貢献を優先した組織であったり、信用組合は信用金庫と同じような組織であったりするのですが、より組合員同士の相互扶助概念が強いものです。それぞれに特徴があります。
銀行の業務は大きく「預金」「融資」「為替」の３つです。
その中でも融資は大きな収益源となっています。
融資攻略に向けて詳しくみていくと融資の５原則というものがあります。
まず一つ目は「安全性の原則」です。貸した資金は必ず回収しなければならない。安全性をチェックすることが必要なのです。
二つ目は「収益性の原則」やはり銀行も収益は必要です。
三つ目は「公共性の原則」です。銀行は社会の公共性を重視していて融資が社会の発展に貢献する内容でなければならないと言われております。
四つ目は「成長性の原則」です。融資した資金が融資先の成長につながる内容であることが必要だということです。
最後は「流動性の原則」です。融資期間は預金の期間と見合った水準が重要だとの原則です。普通預金はいつでもおろせる短期の預金、定期預金は預入期間を定めた長期の預金。銀行は預金から資金調達をするのでどれくらいで資金調達できるかに合わせて融資期間も定めましょうという原則です。
このように融資では様々な角度から検証されており各項目で折り合いをつけているのが実態です。
銀行本部では安全性、成長を重視する部署や営業部のように収益性を重視する部署があり、支店では各部署と折り合いをつけてお客様と折衝するので苦労が絶えません。
安全性重視の審査部と営業目標を達成したい支店との対立も度々おこり折り合い
をつけて融資判断されることになるのです。
銀行員はサラリーマンであり組織の意向に沿って行動しています。また仕事内容は自分ひとりで完結することはなく上下関係重視、チームプレー重視の組織です。その中でも支店長が支店運営を大きく左右しており、安全性重視で行くか収益性重視で行くかといった審査判断がなされることも知っておいてください。
また、銀行内のノルマの存在は大きく営業成績は９月と３月が締めなのでここでいかに営業実績を作り上げるかといった営業活動がされています。
だから８月や２月に融資案件を持ち込むと審査が通りやすいとも言われています。
この章の最初で話したとおり銀行でも様々な組織形態があるので取引するのに自分に合った銀行を選ぶことが大切です。
例えば信用金庫や信用組合は非営利企業で社会貢献のためエリアが限られています。メガバンクや地銀よりも寛容であり、申込者の年収などの属性が高くなくても理念に反していなければ融資を取り扱ってくれます。
著者は「初心者は信金・信組・政府系を最初に狙うべき」とここで述べています。
その他にも銀行によって客層や融資水準、下限金利等の違いがあります。
また、同一の銀行でも支店によって融資水準の違いがあったりするようです。
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続いて第三章をみていきます。
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ここでは融資攻略の基礎である銀行の審査について書かれています。
まず融資の申し込み手順と審査がどのような流れで進んでいるのかを解説します。
実際には申し込み方法には決まりはなく本書では「自分で資料作成し銀行に赴くケース」を想定しての解説となります。
手順の基本は
①購入物件と自分自身の資料をまとめる
②希望する融資条件を想定する
③銀行に電話でアポをとる
④銀行に訪問し案件の説明を行う
以上になります。アポ取り時には簡潔に丁寧に趣旨を説明し、アポがとれたらスーツで訪問することをおすすめします。
訪問面談まで完了すれば、あとは銀行内での審査になります。
流れは
①融資担当者が支店内稟議書を作成する次の②と③は同時進行となりますが
②支店内協議で決着をつける③担保評価部門へ評価依頼をかける
④本部へ審査申請
⑤本部からの差し戻し、追加資料送付要請など
⑥審査決着の流れで進みます。
審査部での判断には３つの原則があるので理解しておくことが必要です。
① 使途：何に使うのか、なぜ融資を利用するのか
賃貸用不動産購入であることで大丈夫なのですが、なぜその物件を選んだのかの理由付けができていればよいです。
② 財源：銀行への返済の元となる収入源は何か
不動産収入を得ながら自身の生活費は給与収入で補うことができれば評価されます。
③ 保全：債務者が破綻したとき、銀行はいくら取り返せるか
保全には「物的担保」と「人的担保」があり「物的担保」は不動産や預金、「人的担保」は保証人を指します。ここでは不動産そのものが持つ担保価値で判断されることになります。
この３原則を押さえておけば融資攻略できるのですが情勢の変化によって融資が厳しい時期になったり緩くなったりもします。
また審査には「定量評価」と「定性評価」の２つの判断基準があり審査の３原則を別の角度からみる内容になります。
この２つの判断基準の違いは数字で表せるか表せないかの違いです。定量は数値化できるものであり定性は数値化できないものとなります。
財務や資産などは定量評価となります。
定量評価の中に「返済比率」という概念があります。
返済比率＝元利金返済額÷収入から出されます。
例えば毎年の家賃収入３００万円の物件で毎月の返済が１０万円であれば
返済比率＝１２０万円（１０万×１２か月）÷３００万円＝４０％となります。
著者の勤務していた銀行では４０％以内が適正とされていました。
実際に物件を運営していくには収入に対して２０～３０％の経費を見込む必要があります。一般的に銀行では空室率２０～３０％、融資金利４～５％をかけて判断しています。実際には賃料が経年劣化で低下することも考慮し厳しいものになりますので物件収支に加えて申込者の他の収入や家族の収入を考慮するケースがほとんどであると言われています。
もう一つの定量評価として「保全率」というものがあります。
① 積算評価②収益還元評価③取引事例評価の三つです。
積算評価とは土地や建物の面積に着目して不動産の評価をだすものです。
計算式は
土地の評価額＝登記簿面積×単価
建物の評価額＝登記簿面積×新築時の単価×（残存耐用年数/法定耐用年数）
となります。
具体例を挙げると築１１年、面積２００㎡の木造アパートを新築時単価１２０，０００円/㎡の基準を持つ銀行が評価した場合、木造アパートの法定耐用年数は２２年なので
２００㎡×１２０，０００円×（１１/２２）＝１２，０００，０００円となります。
なお、積算評価では地方よりも都心部の不動産の評価が低くなる傾向があります。路線価と実勢価格のかい離があることが要因となります。
次に収益還元評価ですが「直接還元法」と「ＤＣＦ法」の二つがあります。
直接還元法は首都圏の物件評価に用いられることがあり、不動産から得られた１年間の経費控除後の利益を還元利回りで割って担保評価を出すやり方です。
例えば、経費控除後の利益で年間７００万円を生み出す物件があって還元利回り７％で割り戻すと
７００万円÷７％＝１０，０００万円
つまり１億円の評価となります。
実際に収益物件を売買する際は利回りで判断されることが多く、首都圏の投資家からすると納得のいく評価法となります。
ＤＣＦ法とはディスカウントキャッシュフロー法であり将来得られる利益を現在価値に置き換えて評価するものです。
ただ不動産融資の評価として使われることは少ないので本書では細かい計算方法については割愛されています。
最後の取引事例評価とはその名のとおり、実際の不動産売買の事例をもとにして物件の評価を出すものです。隣の区分マンションが３０００万円で売れたからここも間取りが同じなのでほぼ同額の評価をするといったものです。
このような物件単体の保全率に加えて銀行は申込者の保有資産もチェックします。不動産投資をするならある程度資産を持っているだろうとみられています。
申込者が他にも不動産を買い進めたり浪費で散在したりすると保有資産が変化していくので銀行は頭金を要求するものなのです。
それでは数字で表せない定性評価についてみていきます。
銀行にお金を返すか返さないか最終的に大事なのは人なので人物像をみています。銀行としてはどんな人物かを正確にジャッジすることが現場の大切な仕事だと言われています。著者は定量と定性では定量評価を高めるほうが大変で時間がかかるのでまずは定性評価を高めることが大切だと書いています。面談や申込書類を通じて銀行側の印象はかわるものです。
融資申し込みにあたっては申込書類の持ち込みや面談などのプロセスを経ることがほとんどなので気をつけるべきポイントについて解説します。
申込者のことを銀行に知ってもらい、定性評価を高めるために自作の融資申込書を作成しましょう。自身の経歴や考え方、申込書から読み取れる人間性をアピールするのです。
記載することはなぜ賃貸業を始めるのか？将来何を目指しているか？今までの経歴などの自己紹介、親族含む資産背景や業者との関係、サラリーマンならば退職金の金額など良い情報を記載します。また、熱意を示すために数字で客観的に健全性を示し誤字脱字、計算ミスをなくしレスポンスが早く正確であることが必要です。
また、融資攻略の根幹にはエリア選定があると言われています。エリアが外れていると銀行は取引をしなかったり信用金庫などは社会貢献をメインに考えているのでエリアがぴったりであれば融資の遡上に乗りやすかったりするものです。
審査結果を出すのは最終的には人だと言われています。審査の３原則で判断されるのですがギリギリのラインであれば営業的な観点で融資を取りたいとの動きも出ます。定性評価を高めておくことは重要です。決して銀行員に嘘をついたり悪い態度をとったり事業への熱意がないといったことは避けましょう。
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次に第四章「融資先管理を知る」を見ていきます。
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ここでは銀行がどのように決算書を分析していくのか。プロパー融資の最大のメリットは融資の継続性なので事業法人としての決算書がどのようにみられているかを理解しておく必要があるのです。
融資の継続には法人が有利なので不動産賃貸業においては法人化することをおすすめします。経費として認められる範囲が広がり親族に役員報酬を払うことによって課税上有利な選択を行うこともできます。
プロパー融資の継続に向け法人として信用を高めていく方法を選択しましょう。
ＰＬとＢＳの数値において銀行は決算分析を行います。銀行では様々なツールを用いて決算分析を行うことをスコアリングと呼びそこに定性評価や外部要因を加え「格付」を与えます。これが高ければ次の融資のチャンスを得やすく金利などの条件も引き出すことができるのです。常に格付を意識することが必要です。
銀行での決算書を用いた財務分析では自己資本比率と債務超過についてみています。当然、自己資本比率が高いほうが良いし債務超過になると一気に評価が下がります。自己資本比率は純資産を総資産で割ったものを言います。
ＢＳ上、純資産がマイナスになると債務超過となります。
例外項目があり身内からの借り入れは自己資産と含めて解釈し純資産に含めて計算するため自己資本比率が上がります。役員借入金で資金投入したり個人名義の預金を法人に移し自己資本比率を高めることが有効だと考えられます。
また、格付けをよくするために「債務償還年数」の理解も不可欠です。
債務償還年数とは「今ある預金をすべて借入金返済に充てて毎年のキャッシュフローもすべて繰り上げて返済に充てた場合何年で借金が完済となるかという指標です。実際の借入総額÷返済資力が債務償還年数となります。不動産賃貸業での適正値は１５年以下と言われています。
返済資力はＰＬ上では当期利益＋減価償却費となります。当期利益が返済資力に含まれるのは当然ですが着目されるのは減価償却費が返済資力に加算されることです。減価償却費は現金流出を伴わない経費であり資金の流れには連動しないものです。
償還年数を短くすることが評価を高める大事な要素であるとして、さてどうするか？
借入を減らすか返済資力を増やすことです。借り入れを減らすのは現実的に難しいので返済資力を増やすこととして減価償却費を最大化し黒字を計上するよう努力することです。銀行に評価される決算書は節税とは逆のベクトルとなり利益の最大化は納税の痛みを伴いますが減価償却の最大化は痛みを伴わないので減価償却の最大化を図ることが重要です。
融資を継続するためには決算書を整える必要があります。
まず回避することは債務超過です。そして債務償還年数を意識してある程度の納税は覚悟することです。過剰な経費計上は避け黒字を出すことが最適解なのです。また、ＰＬの当期利益の赤字は１期目だけに留めないと経営体質に問題ありと判断されてしまいます。減価償却のペースについても注意が必要です。
法人の場合は償却ペースを自由に設定できるのでペースを長期化することで黒字を出すことは可能なのですが銀行では本来の償却ペースで再計算されるので意図的に作り出した黒字は評価から消されてしまうこととなります。
またＢＳを俯瞰してみたときに意外と目につくのが預金です。どれだけ黒字を出していても現金が枯渇すると企業は倒産するので現預金を積み増すことも必要です。
融資を受けた以上、毎年決算書を銀行に持ち込むことが義務付けられています。
極力自分の言葉で決算書の中身を語れるようにしておいたほうがよいでしょう。
数字から読み取れるストーリーを複数持ち、自身の体験談と絡めて説明できるようになっていると上々です。
なぜこのような決算となったか。経費について異常な項目はないか。将来の展望は等の質問にスピーディーに答えられることでより良い審査結果や格付につながることがあるのです。
次の第五章は著者の物件購入記、第六章は不動産投資家たちの融資攻略
といった事例紹介になりますので興味のある方は実際に本書を手に取っていただければと思います。
ここではほんの一例だけ紹介したいと思います。
著者の最初の物件購入についてのお話です。
著者は物件取得に奔走する中、不動産業者からの紹介で物件を選びスタートしました。
不動産業者の担当から「お父様の年収も生かして、相続税対策として融資を打診しましょう」との提案があり建売新築物件購入をすすめました。
実際に相続対策が必要だったわけではありませんが銀行は「相続対策」という言葉を好み「申込人は資産家であることから返済に懸念がない」という印象が与えられたかと思います。
地元の信用金庫で無事融資が受けられて不動産投資がスタートしました。
計画に協力してくれた父親に感謝するものの、この物件は群馬県内のものにも関わらず駐車場がない、購入価格と積算評価のかい離が大きくその後の物件購入、融資継続の足かせとなる可能性もあり１棟目としては１００点満点の物件ではありませんでした。
ただ、地元の金融機関とプロパー融資のつながりができたことや今回の物件選びを通じて物件への理解がすすんだことで２物件以降の拡大につながっていくこととなります。
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まとめと感想
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不動産投資と言えば「いかによい物件を仕入れるか」「どう賃貸経営を運営していくか」にフォーカスされますが、まずもって融資が成功しなければ始まらないことを学びました。
特に重要と感じたのは以下の３つです。
一つ目は「融資の必要性」です。不動産投資の特徴はレバレッジをかけることです。借りたお金で自分の利益をあげる。そのためには銀行から良い融資を受けることがとても重要です。
二つ目は「融資を継続すること」です。不動産投資をさらに拡大するには次の物件への投資が必要です。事業者としてプロパー融資を受け、常に次の融資の目途をたてておくことが重要です。
三つ目は「銀行組織を知り、銀行とうまく付き合うことの重要性」です。
融資を受けるために銀行に対してはしっかりと決算書を整え、事業が順調であることを分かってもらう。そして何より嘘偽りなく接して信頼を得ていくことが重要です。
不動産投資を始めようと思っている皆さんは是非、融資に向けた戦略を練ってみてはいかがでしょうか。
ここまでご視聴いただき、ありがとうございます。
不動産投資に関する本のリクエストも、コメント欄でお待ちしています。
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