「20代・自己資金300万円　サラリーマン大家さん成功の法則」の重要部分まとめ

こんにちは、田舎地主の徳川です。

今日は束田光陽（つかだこうよう）さんの著書
「20代・自己資金300万円　サラリーマン大家さん成功の法則」の重要部分と、この本を読んだ感想を交えながら紹介します。

まず最初に結論です。
この本を実際に読んで、個人的に重要だと思ったポイントは以下の３つです。

１、激安物件の探し方
２、物件は利回り９%以上を狙う
３、利回りをUPさせるリフォームのコツ

以上の３つがかなり重要なポイントとなっています。

また全体を通して、著者の束田さん自身が実際に購入した不動産の事例を細かく紹介しながら、かなり詳しい数字で不動産投資の収益を公開してくださっています。

この本を読めば、実際にどのように不動産投資で収益を上げているのかが、詳しく理解できる内容となっています。

では、さっそくその具体的なノウハウを見ていきましょう。

この本は、全部で５章で構成されています。
１章から５章までの重要部分を、順番に解説していきます。

■まず、第１章では
著者の束田さんが不動産投資をはじめた時のエピソードや、不動産投資こそがお金持ちになる近道である、という考えがまとめられています。
不動産投資というのは、忙しいサラリーマンでも副業でできますし、元手がなくても、お金を借りて高く運用すればいいのです。
他のビジネスだと、お金を借りるのにハードルが高いですが、不動産だと銀行が比較的簡単にお金を貸してくれます。
その借りたお金を、うまく使って高利回りで運用すれば、誰でもお金持ちになるチャンスがあるということです。

束田さんは、もともと年収400万円の事務職のサラリーマンでした。
その状況で、27歳のときに初めての不動産を購入します。
その後、たった10ヶ月で、なんとマンション５部屋を購入しています。
なぜそんな最短で、事務職だったサラリーマンが不動産を購入できたのでしょうか？
それは、この本の１つめのポイントとなる「激安物件の購入」のノウハウに隠されています。
激安物件の購入ノウハウに関しては、後ほど紹介する第４章で出てきますので、まずは次の第２章で紹介する、「物件を購入する際の注意点」を解説していきます。

■それでは第2章を見ていきましょう。
この章では、不動産購入に関しての、かなり具体的なノウハウが詰まっています。

個人的にとても参考になったのが
「金利が９%になっても破綻しない物件を買う」ということです。
これは冒頭で紹介した2つ目の重要ポイントです。

今の時代は、金利が安く借りやすい時代ですが、仮にもしこの金利がこの先上がった時に、支払いできるレベルの物件を買うのが鉄則ということです。

たとえば、利回り12%の物件を購入できれば、諸経費を差し引いても、9%は達成できます。
今は金利が安いので、９%の利回りがあればキャッシュフローはプラスで利益が出ます。

ただ、この先の最悪の状況を想定して、金利が９%になった場合でも耐えられるようにしておくのが、不動産投資のポイントです。
再起不能になる状況は避けないといけないので、常にこの先の最悪の状況を想定して、それでも利益が出る不動産を購入していこう、というのが著者の考えです。

たしかに、いくら利益が出ているからと言って、少しの金利上昇でマイナスになるような投資手法だと、かなり危険ですよね。
不動産投資は、借入というレバレッジの力を活用するのが基本なので、そのレバレッジがマイナスの方向に振れたら大変なことになります。
そういう意味でも、9%という数字は覚えておくのがいいと思いました。

■さて、続いて第３章です。
この章では、束田さんがヤフオクで見つけた物件を、実際に購入した体験談が語られています。
ヤフオクで、450万円で出品されていたこの物件は、なんと利回り15%として紹介されていました。
しかし、実際にこの物件を見学にいくと、そこにはかなりボロい物件が立っていたのです。
この450万円の物件を、束田さんのノウハウを使って、250万円で購入することに成功します。

ここで、物件を値切るコツが紹介されています。

たとえば、その物件を購入した場合、リフォームが大々的に必要になります。
そのリフォーム費用が、いくらになるかわからない、という理由で売主様に交渉するのです。

もともと450万円という値段は、リフォーム費用込みの値段でしたが、自分でリフォームするので200万円ほど値下げして欲しい、と交渉するのです。
そして、その値段でOKが出たので、250万円で購入。

リフォーム費用を激安にすることで、取得物件の利回りを劇的に向上させて、なんと利回り20%という驚異的な数字を達成しています。

ここで、束田さんの金言を紹介します。

それは

「高利回り物件は売っていない。自分で作り出せ」という言葉です。

これは、まさにその通りだと思いました。

ここで紹介されているように、値引き交渉して安く買った分、その分をリフォームに回して綺麗な物件に仕上げることで、設定家賃を高くすることができます。
家賃を高くして賃貸に出せば、利回りが向上します。
このようにして、もともと安く売られている物件を、さらに値引き交渉して激安で購入し、それをリフォームして、利回りを劇的に向上させるのです。

このようにして、高利回り物件を自分で作り出すのです。
まさに、目から鱗の不動産投資の成功法則ですね。

さて、では実際にどのようにしてそんな激安物件を見つけ出すことができるのか？

その詳細は第４章に書いてあります。

■というわけで、さっそく第４章を見ていきましょう。

ここで紹介されているのは、束田式「激安物件のみつけ方」です。
この激安物件の見つけ方こそが、冒頭で紹介した1つ目の重要ポイントです。
これは、Yahoo!不動産を使った検索方法です。

インターネットに出ている不動産を毎日チェックして、気になる物件があったら問い合わせをして、実際に見にいきます。

ただ、この時に気になった物件をすぐ見に行くのではなく、自分の条件にピッタリ合った、厳選された物件しか見にいくことはしません。

束田さんが推奨する条件としては、

・３０平米以上
・駅から徒歩10分以内
・築25年以内

です。
以上3点を検索条件で絞り込んで探していきます。

なぜこの条件が必要かというと、駅から徒歩10分以内だと、貸し出す時はもちろん、その物件を将来的に売る場合にもかなり有利に売ることができます。
また、30平米あるとリフォームの改善余地が大きく、ライバル物件に差がつけやすいためです。

このようにして、買う時にいかにいい物件を狙えるかが重要なわけです。

また「激安物件」という言葉が多用されていますが、実際に「激安」の基準も紹介されています。

その激安と言える条件は「平米あたり10万円の法則」です。

これはどういうことかというと、１平米10万円だと換算して、３０平米の物件が300万円で買えれば激安ということです。

平米数に10万円をかけた金額。
この金額以下で物件が買えれば「激安物件」であるということです。

もちろん、この条件だとかなり難しいですが、激安で買うことを根気よく続けることで、利回りが高い資産を築くことができるのです。

このようにして、激安で買った物件を、リフォームして高利回りで貸す。
これを繰り返すことで資産家への道が開けるのです。

ではどんなリフォームをしたらいいのか？
この疑問にも、著者の束田さんはこの本の中で、しっかりノウハウを伝授してくれています。

そのリフォームノウハウは、最後の第５章で語られています。

■では、最後の第５章を紹介していきたいと思います。
ここで紹介するリフォームノウハウが、冒頭で紹介したこの本の重要ポイントの、3つ目です。

まずリフォームする際にぜひ参考にしたいのが、新築マンションのモデルルームです。

モデルルームには、見た目がわかりやすい設備が多々あります。

見た目がわかりやすい設備とは、その部屋に入った瞬間に「これは住みたい」と思わせるわかりやすい設備のことです。

そんなイメージを持ってもらえるような、重要な要点を押さえて、自分が購入した物件をリフォームすれば、かなり綺麗な部屋に仕上がるというわけです。

例えば具体的な設備例としては、ウォシュレット、洗面台などが挙げられます。

たしかに、この２つは綺麗だとテンションが上がりますよね。

このようにして、見た目がわかりやすい設備をリフォームすることで、その部屋の印象が劇的に向上するのです。

なので、費用対効果が高い設備を最優先にリフォームするのが、利回り向上にもつながるのです。

また、実際にリフォームするときはすべてを業者に任せるのではなく、資材はヤフオクなどで安く購入して、その資材を使って業者にリフォームを依頼すると、リフォーム代が安く押さえられるノウハウも紹介されています。

この時に役立つ、ヤフオクでの具体的な検索方法なども紹介されていますが、それは実際に本書を手に取ってぜひご覧になって欲しいです。

というわけで、以上が第５章で紹介されているリフォームの秘訣です。

■さて、以上で本書の５章全ての紹介が終わりました。
いかがでしたでしょうか？

この本のタイトルでもある「サラリーマン大家さん成功の法則」をまとめると

１、激安物件を探す
２、物件は利回り９%以上を狙う
３、利回りをUPさせるリフォームをする

この３つに尽きると思います。

不動産投資は1回の投資金額が大きい投資なので、いかにして投資金額を抑えるかが重要です。

サラリーマンでもできるくらいの金額で、このような手順で不動産投資を始めてみるのが、不動産投資の第一歩としてはオススメだと思います。

リスクを回避しつつ、資産形成ができる秘訣を知ることができました。

この本の中で、物件の購入方法、リフォームを安くする具体的なノウハウなど、この動画で紹介しきれなかった重要な部分が他にもたくさんあるので、この動画を見て少しでも気になった方は、ぜひ本書を購入して読んでみてください。

きっと不動産投資の本質が学べると思います。

では、ここまでご視聴いただき、ありがとうございます。
不動産投資に関する本のリクエストも、コメント欄でお待ちしています。
お気軽にコメントしてみてください。ではまた！