媒介契約の種類と選び方

どうも、はちみつさんです。

今回は媒介契約について書いていこうと思います。以前に書いた売却の流れで少し登場しています。

では、媒介契約について詳しくみていきましょう。

そもそも媒介契約とは

　媒介契約とは、売主が不動産の売却を不動産屋に依頼する場合に、売主と不動産屋の間で結ぶ契約です。

　ざっくり言うと

　　売主「私の物件、ちゃんと売ってよね！」　

　　不動産屋「もちろんです！その代わり売れたら手数料お願いします！」

　というものです。

　なんというか、とても当たり前のことをわざわざ書面にしているというのが実際のところ。

　ただ、なぜこんなものがあるかというと過去に色々トラブルがあったから宅建業法という法律でルールとして定め、トラブルが起こらないように予防しようと。

　例えば、媒介契約締結後に２週間に一回は状況を報告してとか、あなたの不動産屋だけにお願いするけど期限は３ヶ月で自動更新は無しよとか、ちゃんと販売活動しなかったりあなたを信用できなくなったら一方的に契約は終わりにするよとか。

媒介契約の種類

　媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があります。

　一番の違いは一般媒介では複数の不動産屋に売却を依頼してもよく、専任媒介・専属専任媒介では１つの不動産屋のみに売却を依頼するものとなります。ちなみに専属専任媒介は売主が自ら買主を見つけることも禁じていますが、専任媒介にその縛りはありません。

　一般媒介が最も緩くて、専属専任媒介が最も縛りが厳しい、と言うイメージです。

　じゃあ、たくさんの不動産屋にお願いした方が良さそうだから一般媒介がベストじゃないかな、と思われるかもしれませんがそうでもありません。

　逆に言うと、一般媒介でいいよ、という不動産屋は意欲が低くあまり販売活動をしていないというのが実際のところです。そんな不動産屋いるのかと思われるかもしれませんが、他業種と不動産屋を兼業している業者は意外と多く、司法書士と不動産屋をやっている場合など人員が少ないと司法書士業務が忙しくて不動産屋まで手が回らないなどです。

　この場合は売主としても悲惨で、販売活動、つまりインターネットに物件を登録したり、看板を出したり、各種広告を打たないことにはその物件は「売っていないことと同じ」です。となると買主が現れるわけはなく、売主の売りたいという依頼は叶えられないことにもなりかねません。

　うちでも媒介契約は基本的に「専任媒介」か「専属専任媒介」で承っており、もし不動産屋を切り替えたい場合は３ヶ月後の更新時に更新せずに媒介契約が終了してからにしてね、としています。

　例外的に、他社で一般媒介契約をしているが全然売れないからあなたにもお願いしたいとなったときは「一般媒介」にて承っています。

媒介契約の選び方

　前述の通りですが、基本的には「専任媒介」か「専属専任媒介」で契約することが多いと思います。

　一般媒介だとレインズという不動産屋が他社の売り出し物件を確認する専用サイトにも登録義務がなく、売主に対しても大して報告義務がありません。また、契約の期限が無く、その上で他社と契約するときは一報入れろという内容になっていると思いますので他社にお願いするたびに一報入れるのは結構なストレスかと思います。そのストレスを嫌って他社に頼まないといつまで経っても売れないという本末転倒な結果に。また、その報告義務を怠ると他社が買主を見つけて無事に物件が売れた時に、当初の不動産屋にも報酬を請求されるという、、、。

　ということで結論としては「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」で物件の売却を依頼し、３ヶ月間その不動産屋の働きをみて頼りなければ契約を更新せずに他社に依頼する、というのがよろしいのではないかと思います。

　よかったら参考にしてみてくださいね！