仲介による不動産売却の流れ

どうも、はちみつさんです。

さて今回は相続した空き家や空き地などの売却の流れについて書いていきます。ちなみに売却にも、不動産屋に買い取ってもらう「買取」、不動産屋に売主と買主の間に入ってもらう「仲介」の大きく２つに分かれますが今回は仲介の方となっています。

不動産売却の流れ

１．調査・査定

　まずは売主から依頼を受けて不動産屋が物件の調査・査定をします。調査は現地での調査、役所等での調査に大別されます。現地では隣地との境界はどこか、越境はないか、登記情報と一致しているか、周辺環境はどうかなど。役所では物件がどういうエリアにあるか、法令上どのような制限が掛かるか、どういった危険が想定されるかなど。また、過去の近隣の販売状況などからどの程度なら３ヶ月以内に売却できそうかという査定価格を算出します。

２．報告

　不動産屋から売主に調査・査定の結果を報告します。あまり大きな問題がない物件もあれば、再建築ができない、水道の引き込みに多額のお金がかかる、建物がアスベストを含んでいるなど調べないとわからないような問題を孕んでいる物件もあります。これらを加味した上での査定価格を報告します。ちなみに、査定価格が１０００万円だからと言って１０００万円で売りに出さなければならないわけではなく、売主の要望に沿って例えば１２００万円で売りに出すことも可能です。査定価格はあくまで参考価格とイメージしてもらえればいいかと思います。

３．媒介契約（ばいかいけいやく）

　報告後、売主が売り出したいということであれば売主と不動産屋の間で「あなたに任せるからしっかり売ってね」という内容の媒介契約を結びます。なお、この契約の締結時に不動産屋への報酬は発生しません。不動産屋は後述の売買契約以後でなければ「仲介手数料」を受け取ってはいけません。つまり成果報酬ですね。

４．販売活動

　不動産屋は各種広告媒体を使って物件の販売活動を行います。物件を見たい方の「内覧（物件を実際に見てもらうこと）」の対応したり、購入に要する資金などの資料を作って購入のサポートを行います。

５．売買契約

　無事に買主が現れ、売主と買主双方の要望が一致したら売買契約を結びます。契約日は不動産屋が買主に対して「重要事項説明書」について説明し、その後売主と買主双方に「売買契約書」の説明をします。問題がなければ著名捺印し、買主から売主に手付金を支払います。重要事項説明書とは、買主にどのような物件なのかを説明する資料で不動産屋にその説明が義務付けられています。不動産売買では一般的に契約と決済引渡しの日時を分けています。これは、測量や買主のローンの準備などに時間がかかるためです。

６．決済引渡し

　前述の測量やローンの準備などが終わったら決済引渡しとなります。買主が売主に代金を支払い、売主は買主に物件の鍵を渡します。また、司法書士の指示に従って売主買主が所有権移転登記の書類に押印します。その他、仲介手数料や登記費用の支払いも行なって晴れて売却完了となります。

７．確定申告

　忘れてはならないのが確定申告です。個人の場合は、譲渡所得がかかってきます。売買代金から各種費用や控除を差し引くので確定申告した方が税金が安くなることが一般的かと思います。ですので、億劫かと思いますがしっかりと確定申告しましょう。

わからないことがあれば不動産屋に相談してね

ざっくりと不動産を売却するまでの流れを書きました。

今後、分かりにくい部分について詳しく書いていきたいと思います。

もし、早急に聞きたいことがあるなどあればぜひコメントください＾＾