家買おうかな

2024年3月31日 22:42

おはようございます。

今日は、TLに流れてきた「家買おうかな」の一言に反応して、「賃貸か持ち家か」を改めて考えてみたいと思います。

結論、持ち家

結論からいうと、お金の観点では持ち家が有利です。

これはごくごく簡単な話で、賃貸には家主さんの利益が乗っている分があるから、同じ条件であれば賃貸の方が割高です。

この議論はこれで終了ですね。もちろん、人間なのでお金の面だけではなく、感情的にいろいろあって賃貸を選ばれる方はそれで良いと思います。ただ、お金の面では持ち家が有利だということです。

これに関して、いろいろ反論があるかと思います。

【20代持ち家vs一生賃貸】60年間の総費用試算は意外な結果。どちらも「想定外」リスクに注意 | マネーの達人 (manetatsu.com) の記事によると、25才から85才までの60年間の比較では、賃貸でも持ち家でも総額が約6000万円と、同じくらいだそうです。

しかし、ここで示されている、土地＋建物＝4600万円と、家賃7.5万円の比較は適切なのでしょうか。

表面利率を計算してみると
7.5万円×12カ月／4600万円＝1.96%

一般的に適正な表面利率は5%前後なので、こんな条件の物件は、極悪と言われるワンルームマンション投資でもあり得ない劣悪なものだとひと目でわかります。つまり、比較対象が全く違うものを比べてたまたま6000万円という数字だけがあっているだけなのです。

比較するなら家賃15万円以上の物件と比較するべきです。そうすると持ち家が圧倒的に有利であることがわかります。

それはそうかもしれませんが、持ち家も売ることはできます。要するに「売りやすい＝流動性の高い」物件を選ぶことが大事です。

それはそうです。ビックリするかもしれませんが、地震が起きて家が全壊しても住宅ローンは残ります。地震保険は最大でも50%しかかけることができません。私はこの点では確かに賃貸有利だと思います。

ただ、そのリスク分はもちろん家賃に上乗せさせています。その上で大家さんには利益があるということです。

この問題については次の論点に続きます。

それはそうです。私はこの点で、多くの人が選ぶ持ち家はリスクが高いと考えています。

えっ、ヒヨコロは持ち家派じゃなかったのかって？(;^_^A

私は、お金の面で言えば持ち家一択だと考えていますが、ただそれも財政状況によるのです、資産状況の総額が小さいうちから、大きな借金をして住宅一本に投入してしまうのは、とてもリスクが高いのです。

「卵は一つのかごに盛るな」という格言があります。たとえば一社だけの株式に全財産を投入するよりも、インデックスに分散投資した方がリスクを小さくできますよね。

その意味では、一般的な若い会社員が住宅ローンを組んで高額な家を買い、他に貯金や資産をもたないというのは危険だというのです。

上の図は、Aさん（賃貸派）とBさん（持ち家派）の資産状況です。
どちらがリスクが高いと言えるでしょうか？
まして右側のBさんは大きな借金（住宅ローン）をかかえているとすると？

ヒヨコロは何なんだい？持ち家が有利だと言ったり、リスクが高いと言ったり、どっちなんだい！？

それに関する私の答えは、「給料の1/3くらいを住居費にまわしたらいいんじゃないかな」というものです。よく「家賃の目安は給料の1/3」とか「30%」とか言いますよね、それってまあまあ良い線言ってると私は考えています。

その住居費はやっぱり持ち家の購入にあてます。

「借金が大きい」のは確かなのですが、その借金に対する金利は激安だし、担保である土地建物の資産価値は（よっぽど騙されていない限り）確かだし、住宅ローンにかかるリスクって実はそれほど大きくないんですよね。

だから、無理しない範囲で駅近の築浅マンションを選んで買ったら、生涯にかかる住居費は大幅に削減できる可能性が高いと私は考えています。

そして、一人暮らしではなくて、親やパートナーなどと一緒に暮らして、一人あたりの住居費の単価を下げることも、とっても効果的です。同じ部屋だとすると二人で住んだら単純に住居費は半分になりますから。

そんなこんなで、住居費以外のゆとりを金融資産への投資にあてて、バランスの良いポートフォリオを形成することを考えてはいかがでしょうか。

上の図は、「3000万円の中古マンション（賃貸なら12.5万円／月くらいの家賃）」を「共同生活のパートナーと二人で買った」場合の図です。住宅ローンを抱えながらも、繰り上げ返済にはあてないで、投資信託などの金融資産にあてます。（繰り上げ返済で解消する金利と、投資で得られるリターンを天秤にかけます）

子どもができたり、親の面倒を見るようになるなど、家族構成に変化がある場合は、現在の家を売って別の家を購入する前提です。なので、感覚としては賃貸暮らしの人と同じようなイメージになります。

「そんなのは嫌だ」
「持ち家の醍醐味は、自分の思いどおりのマイホームなんだ」

という方もいらっしゃるとは思います。そんな方は、そのようにすればいいと思います。自分が一番ストレスが少ないようにするのが人生の基本だと私は考えます。

あくまで、「お金の面」だけで考えると、多くの場合は持ち家が有利だと私は考えている、そういうお話でした。

それではまた、FP～(@^^)/~~~

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