瞬発力を鍛える一問一答（part2不動産 FP1級実技）
瞬発力を鍛える一問一答の受け答え集です。
私のメモであり、間違いの可能性があります。信頼しないでください。
定型文1（Aさんから聞き取り）
👨Aさんに対して、最適なアドバイスをするためにAさんから直接聞いて確認する情報は何ですか。
【契続人意資】
甲土地の取得日、取得費用がわかる契約書などの資料
現在貸し付けている甲建物の賃貸契約書
相続の内容がわかる資料（遺産分割協議書など）
人間関係（親子、親族、隣人）
Aさんと家族の意向、希望（利回り、立地、都会住まいかのんびり田舎暮らしか）
Aさんと家族の資産状況、納税資金はあるか
定型文2（FP自身が調査）
👨Aさんに対して、最適なアドバイスをするためにFPであるあなた自身が調べて確認する情報は何ですか。
【登現法税市提ラン】
法務局で登記事項証明書や公図を確認し、現状の権利関係を調査（登記情報提供サービス）
現地調査として、敷地の状況、境界の確認、近隣の状況、周辺の交通量の調査
法令上の制限について、自治体の都市計画担当で用途地域や都市計画について調査（市のHPなどオンライン）
使える税制の特例などがあるか
市場調査として、X社の会社概要や財務状況、甲土地付近の実勢取引価格
X社の提案内容の妥当性
Aさんのライフプランを作成
🐤たぶんこのへんはチェックリストがあるはず、筆記係が聞き落さないよう太字ワードを強調しポイントを丁寧に押さえる
負担付贈与
👨甲建物を姪Dさんに贈与する時の注意はありますか。
敷金返還債務と共に引き継ぐと、負担付贈与となり、甲建物の評価は時価となる
敷金分の現金とともに引き継ぐと、負担付きとはならず、相続税評価額（借地権分の減額も込み）で評価する
普通借地権
👨普通借地権について教えてください。
存続期間：30年以上（期間の定めのない場合は30年）
更新：建物が存在する限り更新は認められる
更新しない場合は、借地上の建物を時価で買い取り請求ができる（建物買取請求権）
定期借地権
👨定期借地権の種類について教えてください。
一般用定期借地権：住宅など、50年以上、書面、特約（更新、建物買取請求ができないこと）
事業用借地権：事業用に限る、10年以上30年未満、公正証書のみ、特約不要（もともと含まれている）
事業用定期借地権：30年以上50年未満、特約必要
建物譲渡特約付借地権：制限なし、30年以上、口頭、特約あり
借家権
👨借家権の種類について教えてください。
普通借家契約：更新あり、解約は借主からは3カ月、貸主からは正当な事由＋6カ月
定期借家契約：更新なし、期間自由（1年未満の契約も可能）、書面、契約前に「更新がない旨の説明」、特約により賃料減額請求権は排除可能、借主からは中途解約の特約がなくても200㎡未満でやむを得ない事情があれば解約申入れ可能
造作買取請求権：特約により排除可能（普通借家契約、定期借家契約とも）
借地権の解消
👨借地権の解消について教えてください。
借地権を地主に買い取ってもらう
借地権を第三者に売却する⇒地主の承諾を得る（譲渡承諾料／名義書換料が必要）⇒借地非訟（家庭裁判所で地主の承諾に代わる許可を得る）
借地人が地主から底地を買い取る
固定資産の交換の特例を使って底地と借地を交換し、完全な所有権にする
使用貸借
👨使用貸借について教えてください。
土地や建物を無償で借りること
貸し主は自用地評価
借り主に借地権はないので立場は弱い
権利金を収受する慣行がある地域で、権利金を収受しないときは、借地権の認定課税が行われる
認定課税の回避方法
相当の地代（6%程度）
権利金を支払い通常の地代
「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出（どちらかが法人の場合）
優良住宅地の造成等の特例
👨優良住宅地の造成等の特例（優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）について教えてください。
譲渡所得2000万円以下の部分について14.21%の軽減税率
地積規模の大きな宅地の評価
👨地積規模の大きな宅地の評価について教えてください
1000㎡以上（三大都市圏では500㎡以上）
普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区
「規模格差補正率」はおよそ80%以下
除外範囲
市街化調整区域
工業専用地域
指定容積率が400%以上（23区は300%以上）
農地、生産緑地
👨農地を宅地に転用するなど。
農地法3条：農地⇒農地（所有者移転）、農業委員会の許可
農地法4条：農地⇒宅地（所有者そのまま）、都道府県知事の許可（市街化地域は農業委員会への届出）
農地法5条：農地⇒宅地（所有者移転）、都道府県知事の許可（市街化地域は農業委員会への届出）3条が前提
👨生産緑地となんですか。
500㎡以上
30年間の営農義務、建築物の制限
固定資産税や都市計画税が減税
30年経過後、売るときには、市町村への買取請求⇒あっせん⇒行動制限解除
期限の延長（10年）
建築関連法規（道路、用途地域、高さ制限、建蔽率、容積率）
👨
パス
居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除
👨居住用財産の3000万円特別控除について教えてください。
居住用の土地建物の譲渡価格から、3000万円を控除
要件：3年に1回適用できる
配偶者、直系血族、生計を一にする親族に譲渡する場合は適用できない
居住しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すれば適用できる（建物の賃貸はOKだが、建物を取り壊して土地を賃貸したらダメ！）
所有期間：問わない
居住用なので建物付きの譲渡が原則、土地のみの譲渡は適用できない
建物を取り壊したら、1年以内に土地の譲渡契約をし、かつ、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すれば適用できる
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例（軽減税率の特例）
👨軽減税率の特例について教えてください。
その年の1月1日において所有期間が10年を超える（土地建物とも）居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得6000万円以下の部分に対する税率が軽減される
一般39.63%⇒長期20.315%⇒特例14.21%
特定の居住用財産の買換えの特例（100%繰り延べ）
👨買換えの特例について教えてください。
個人が居住用財産を譲渡し、買った時よりも高く売れたため譲渡所得が発生した時で、新しい住宅に買い換えた時は、その譲渡がなかったものとして課税が繰り延べされる
取得価額は引き継がれる、取得時期は引き継がない
売却金額＜新しい家の金額…譲渡がなかったものとみなされる
売却金額＞新しい家の金額…差額部分を利益として、譲渡資産の取得費＋譲渡費用の割合を掛けた値を譲渡費用とし、残りの部分に課税されます
被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除（3000万円）
👨空き家の特別控除について教えてください。
2027年12月31日まで
被相続人が一人で住んでいた家屋および敷地を相続により取得し、それを譲渡した場合、譲渡益から3000万円まで控除
土地家屋を相続した者が3人以上のときは2000万円まで
要件：1981年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）
相続の日から3年後の12月31日までの譲渡
譲渡価格が1億円以下
相続から譲渡まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
除却しないで譲渡する場合は、耐震工事が必要
だいたい併用できるが、取得費加算の特例とは併用できない
固定資産の交換の特例（100%繰り延べ）
👨固定資産の交換の特例について教えてください。
固定資産を同じ種類の固定資産に交換した時、譲渡がなかったものとして繰り延べられる
取得価額も取得時期も引き継がれる
1年以上所有
交換のために取得したものではない
同一の用途に使用する
交換する資産の差額が、高い方の20%以内
既成市街地等内の中高層耐火建築物等の建設のための買換え特例（立体買換え）（100%繰り延べ）
👨立体買換えの特例について教えてください。
等価交換方式で、個人の土地の持ち主がデベロッパーに土地を譲渡して譲渡益が発生した場合、対価として得た区分所有建物などを購入とみなすイメージで買換えの特例を適用できる
譲渡資産の取得価額は引き継ぐ、取得時期は引き継がない
譲渡した年またはその翌年に取得し、取得の日から1年以内に事業もしくは居住の用に供すること
特定事業用資産の買換え特例（80%繰り延べ）
👨特定事業用資産の買換え特例について説明してください。
個人が特定の事業用資産を譲渡し、その前年、当年、翌年の間に特定の事業用資産を取得する
譲渡資産の取得価額は引き継ぐ、取得時期は引き継がない
繰り延べは80%（新しい資産と譲渡資産のどちらか安い方の80%）
建設協力金方式
👨建設協力金方式の特徴と、メリットやデメリットについて教えてください。
土地所有者が、テナントから建設協力金という名目で資金を借り入れ、テナントの希望する建物を建築し、テナントはその建物を賃貸して営業する。借り入れた建設協力金はテナントの賃料の一部を返済にあてる
メリット：土地所有者は初期費用不要、土地の評価が貸家建付地、空室の心配なし
デメリット：期間中にテナントが倒産や中途解約するリスク、その場合転用が難しい建物が残る
土地所有者としては、借り手（テナント）が中途解約した場合に建設協力金の返済を免除する特約があることを確認
等価交換方式
👨等価交換方式の特徴と、メリットやデメリットについて教えてください。
土地所有者の土地にデベロッパーが建物を建設し、完成後土地と建物それぞれの一部を交換し土地と建物を所有する
土地を提供し、マンションの区分所有をいくつかもらうイメージ
メリット：土地所有者は初期費用不要、土地の大半を手放すため評価額が減り固定資産税や相続税の減
デメリット：土地が共有となる
定期借地権方式
👨定期借地権方式の特徴と、メリットやデメリットについて教えてください。
土地を一定期間のみ貸し付け、更地で返却
メリット：土地は所有したまま、評価は貸宅地、自用地×（１－借地権割合）、リスクが小さい
デメリット：借地期間が長い、収入が小さい
🐤借地権＝60%の場合、貸家建付地＝0.82倍、貸宅地＝0.4倍の評価になる
不動産管理会社（part1？）
👨不動産管理会社の形態について教えてください。
不動産保有方式、委託管理方式、一括借り上げ方式（サブリース）
👨サブリースについて教えてください。
物件の所有者が事業者に建物等を一括して賃貸する契約
サブリースに関するトラブルが後を絶たないため、サブリース新法が2020年12月15日に制定されたため注目（もう出た？）
メリット：土地所有者は安定した収入が得られる、管理事務をすべて任せられる、貸家建付地の評価
デメリット：収入は小さくなる、家賃保証の見直しで下がるリスク、期間中に解約になるリスク
🐤かぼちゃの馬車事件：サブリース業者とスルガ銀行が結託して投資家から不当に金銭をだまし取っていた。30年家賃保証、年8%のリターンという謳い文句だったそうです。弁護士と連携して契約書はよく確認しましょう
認知症対策
👨成年後見人制度について教えてください。
法定後見人制度：すでに認知症の人は一択、裁判所が後見人を選定、家族が慣れるとは限らない
任意後見人制度：公正証書で契約
👨家族信託について教えてください。
認知症の前に、信託契約を結ぶ
リースバックとリバースモーゲージ
👨リースバックとリバースモーゲージの違いを教えてください。
リースバック：まず売る、そして賃貸する、固定資産税不要
リバースモーゲージ：自宅を担保にお金を借りる、借入期間は利息のみ返済、死亡後は売却して返済（条件が厳しく、活用しにくい）
改正内容
👨相続土地国庫帰属制度について教えてください。
「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続土地（過去に相続した土地を含む）を国庫に帰属させる申請ができる
一定の負担金を国に納付
（却下事由）建物がある土地、担保権が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地、境界が明らかでない土地などはNG
（不承認事由）崖がある、土地利用を阻害する有体物、埋設物があるものはNG
👨相続登記の義務化について教えてください。
「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続した土地の登記を義務化
相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をすることが義務
10万円以下の過料
2024年4月1日より前に相続した不動産で、相続登記がされていないものは、2027年3月31日までに相続登記をする
遺産分割ができなかったり、相続人の間で争いがあるときは「相続人申告登記」ができる
👨宅地造成および特定盛土等規制法について教えてください。
宅地、森林、農地等の土地の用途を問わず、危険な宅地造成・盛土等・土石の堆積を全国一律の基準で包括的に規制
切土で2ｍ超の崖を生じるもの
盛土で1ｍ超の崖を生じるもの
切土盛土を合わせて2ｍ超の崖を生じるもの
盛土で高さが2ｍ超
切土盛土する土地面積が500㎡超
定型文3（専門職業家）
👨今回のケースで関連する専門職業家をあげてください
【不土宅弁司税（ふとたくべんつかさぜい）】
不動産鑑定士：不動産価格の評価、査定（独占：不動産鑑定評価書の作成）
土地家屋調査士：登記に必要な土地家屋に関する調査や測量、隣地境界の確定、分筆／滅失登記、地積更正登記など表題部の登記
宅地建物取引士：不動産の売買、賃貸にあたり媒介を依頼
弁護士：法律事務についての相談、判断、アドバイス、契約書の作成や内容の検討（使用貸借契約、売買契約）、相手側弁護士との交渉
司法書士：不動産の権利関係の登記（所有権保存、所有権移転、抵当権設定、抹消登記）、契約書の作成、内容の検討、遺言書の作成や遺産分割、債務整理等の法律相談
税理士：税務書類の作成、税務代理、各種税金の試算、相談
🐤建築士、測量士も言っておいて損はないかも、このへんもチェックリストあるはず。
👨Aさんから税務相談の依頼があったらどう答えますか。
税理士の独占業務なので、私からは一般的な説明に留め、詳細については税理士と連携して対応する
END
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