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実需マンション売却レポ　前編

はるとら
割引あり

こんにちは、はるとらです。
ぼくは直近３年間で３物件３回の売却活動をしており、今回この記事は実需マンションの売却体験記とちょっとしたコツを整理したものです。

いま売却活動に興味を持たれている方、いつ頃からスタートしようか悩まれている方、スタートしたくても勘所がわからず悩まれている方も多いかと思います。
皆様の売却活動が上手くいくことを願って書いてみたので参考にしてみてください。


不動産マーケットの潮目が変化

これまでは建築コスト増加・需要旺盛・再開発活発といった要素から新築マンション界隈、それに引っ張られる形で中古マンション界隈もまだまだ価格は上昇、又はこのまま高止まりするのではないか、というのが大方の予想でした。

しかし2022年12月20日、日銀の金融緩和縮小の発表があり関係各所が大きくザワつきました。

「住宅ローン金利は上昇するの？」
固定金利は若干上昇すると思いますが、変動金利は短プラ連動だから未だ大丈夫というのが大方の見方です。
それに変動金利、ここでいう店頭表示金利はこの10年程は変動していません。
（住宅金融支援機構公表のデータより）

「ネット銀行は変動金利を変えてきやすいとも聞いたけどほんと？」
店頭表示金利から優遇金利を差し引いた利率で我々は借りているわけですが、各金融機関の優遇金利は各行の匙加減一つなので、なんとも分かりません。

店頭表示金利は変わらなくても優遇金利の条件を悪くすることはあり得ると思います。

「日銀 黒田総裁の後任は金融緩和を撤廃して金利上げるのか？」
巷にいる金利は絶対上がらない論者曰く、
日銀が持っている政府発行国債の価格が暴落してしまうのと（債務超過懸念）、国債の買い手がつかず政府は債券を発行できなくなってしまうこと、さらには住宅ローン返済負担が増して国民が苦しむという理由から日銀は金利を上げられないらしいです。

ただ今回のYCC修正は日銀がマーケット圧力に屈したとも言われています。
英の中央銀行を前例にすると、一度屈したら次も屈服を余儀なくされるらしいのです（＝日本の固定金利はこれからも上がる）。ということは…

さらに岸田政権が最近発表した講和を聞くに、金融緩和策・アベノミクスを修正する気が伝わってきます。
今後どうなるのでしょうか…

「2023年は景気後退するのか？金利も上がったらＷパンチでは？」
世界経済はリセッション入りするようですけど、日本は金融緩和を維持し続けるとみられていたから若干の経済成長はする見立てのようです（IMFのデータより）。

ただ、コストプッシュ型のインフレ・電気代高騰・防衛費増加に伴う増税・財務省のノリで増税とかあり…家計のお先は暗く、これで金融緩和が撤廃されたらWパンチ以上かもしれません。

いろんな方の色々なお考え・お言葉が飛び交い、何が正解かわからないなか、不安な気持ちを抱えている人も多いのではないでしょうか。
ぼくも不安です（汗）

いつ売却活動を開始すればよいか

2024年は大型マンションの引き渡しが控えているので、それを見越して2023年中に現居を売却する人も多いと言われています（晴海フラッグは引き渡しが2023年末に早まりました）。

いわゆる2024年問題です。

こんな状況で言えるのは、仮に金利が上がることが決まった後だったり、他人の売却活動が加速したあとではライバル物件も増え、売却価格が下がってしまう可能性もあり、そこから売却活動を開始するのでは手遅れということ。

市況が悪化し、高値で売却できなければ持ち続ければいいって考えもありますが、新居とのＷローンに耐えられますか？

賃貸に出すといっても投資用ローンの金利は高いです。よくて１％中盤から後半。属性次第では２％台も普通にあります。
毎月の持ち出しがあると心の重しになるかも。それに客付けＡＤも結構な負担になるかも。

言いたいことは、売れない状況が起きてから動くのでは遅いということ。
含み益が泡と消えちゃう前に！！

ぼくが言わなくても賢い皆様は、2023年は売却活動を開始されようとする方が増えると思います（煽ってないです）。

ここでは、これから売却をしようと考えている人向けに私の実需マンション売却体験記と私が思うコツをお伝え出来ればと思いこれを書きました。
少しでも皆様の売却活動がうまくいくことを願って。

ぼくは2022年下期が高値での売り時だったと思っていますが、2023年初頭もまだ少し続くのではないかと思っています。
必ずしもマーケットの頂点で売らないといけないのではなく、頭と尻尾はくれてやるくらいの精神で臨むと気が楽になります。


一般的な売却活動期間を踏まえて、いつ売却活動を開始すればよいか考えてみます。

１月に売却活動を開始した場合は、２月にネット掲載などの準備が整って目に見えた売却活動が開始できる状態になると思います。
うまくいけば４～５月頃に申し込みが入るかもしれません。
その後、７～８月頃に引き渡しとなります。

需要が多いタイミングから逆算してみます。
一般的に４月や１０月の新生活を見越して、３月や９月には引渡しを受けたいと思う買主が多いです。
逆算すると、３月引き渡しであれば１１月には掲載しておきたいので遅くとも１０月に媒介契約の準備でしょうか。
９月引き渡しであれば５月には掲載しておきたいので遅くとも４月に媒介契約の準備でしょうか。

１２月の日銀の動きを受けて、１月から売却活動開始が増えるとは予想しつつも、１月に媒介契約準備を開始すると少し需要が落ち着いているタイミングになるかもしれません。

思い立った時が買い時！の一方で、戦略的に売り時を見極めてください。　

さあ、ここから本編です。
ぼくが直近売った実需マンションの売却活動の事例として整理してみました。

各章立てはこんな感じ。

①　仲介業者選定編：　不動産ゴリラの洗礼を受ける
②　売出価格決定編：　ゴリラ知らん顔、自分だけが頼り
③　内覧準備編　　：　ゴリラも認めたイメージアップ戦術

振り返ってみると、自分で精力的に動いた結果、売却活動２ヶ月と少し、当時の相場価格＋αでの着地となり、満足のいく結果となっています。
イメージが沸きやすいように、刺激を和らげるために、いい感じの仮数値を載せました。

①仲介業者選定編

まず初めに悩むのがどこの仲介業者に依頼するか。ぼくは３社に見積り査定を依頼しました。

仲介Ａ：ネット界隈では知名度ある小規模仲介
仲介Ｂ：売主系列の財閥系大手
仲介Ｃ：某高値売却サービスで紹介された財閥系大手

あまり多い数の業者と会う時間もないので厳選したつもりですが、少なくともこの３社の担当全員と会ってみるまでは決めないつもりでした。
さて、実際の来訪順に振り返ってみます。

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