不動産投資における収益の考え方

はじめに

　不動産投資は”投資”という言葉がついていますが、実際には事業の要素と投資の要素の両方があります。
　単に不労所得と思われがちな不動産投資ですが、日々の賃貸事業から得られるインカムゲインと、物件売却時に得られるキャピタルゲインの両方の利益を使って、戦略的に拡大していくビジネスモデルとして注目されています。
　家賃収入を得つつ、物件売却で得た収入を元にさらに大きな物件を購入する、といった行動を繰り返すことで、爆発的な収益規模の拡大を実現することができるのです。
　ここでは、不動産投資における収益の考え方の基礎を、実例を交えてご紹介します。

不動産投資用語①表面利回りとは

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
＊年間家賃収入÷（物件価格＋リフォーム費用）×100で表すこともあります。

不動産投資用語②実質利回りとは

実質利回りとは、年間の家賃収入から維持費（管理費・固定資産税・火災保険料など）を差し引いた実質的な収益から、物件価格に購入時の諸費用(仲介手数料・登記費用・リフォーム費用など)を足したもので割った数字です。

実質利回り＝（年間家賃収入ー維持費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100

利回りの考え方

　一般的に「利回り」というと表面利回りを意味することが多いです。誤解のないように「リフォーム込みの利回りで。。。」と言ったりもします。
　表面利回りは、その物件の収益力を表す指標となりますので、購入の際にはまず真っ先にチェックするものとなるでしょう。
　しかし、表面利回りだけで判断するのではなく、維持費も見込んだ実質利回りを確認することも重要です。

不動産投資における利益

　不動産投資では多くの場合、金融機関からの借入れをして物件購入をします。そして、家賃収入を得て、維持費を支払い、借入れの返済をしていき、その残りが利益となります。これがインカムゲインという利益です。
　一方、頃合いを見計らって所有する物件を売却したときに得られるキャピタルゲインと呼ばれる利益も、不動産投資のもうひとつの利益です。　
　借入金の返済が進んだ物件を売却する場合、残債＋自己資金＋諸経費以上で売却できればキャピタルゲインが出ることになります。

インカムゲイン（キャッシュフロー）
＝家賃収入ー維持費ー借入金返済額

キャピタルゲイン（売却益）
＝物件売却額ー売却諸費用ー借入金の残債ー自己資金

ケーススタディー

RC築20年
表面利回り：10％
物件価格：8,000万円
借入金額：7,000万円
自己資金：1,000万円
購入諸費：560万円
借入期間：27年
金利：2％
維持費：160万円

年間収支
年間家賃800万円ー維持費160万円ー借入返済335万円＝年間C/F 305万円

5年後の売却益
売却額8,000万円ー売却諸費250万円ー借入金残債5,971万円ー自己資金1,000万円ー購入諸費560万円＝売却益219万円

5年間のトータル利益
年間C/F 305万円×5年＋売却益219万円＝1,744万円
＊税金は考慮しないものとします。

ケーススタディーの総評

　いかがでしょうか？
　自己資金を1,000万円入れるという前提になってはいますが、5年間で1,000万円を大きく超えるの純利益が見込めることがおわかりいただけましたでしょうか？

　中には、8,000万円で購入した物件が5年後に同じ値段で売れるの？という疑問がわく方もいらっしゃるでしょうが、築20年のRCが築25年になった程度であれば、家賃帯もそれほど変化しないでしょうし、物件価格は家賃年収÷相場の表面利回りが基準となりますので、購入時と同額もしくはそれ以上で売却できる可能性は十分にあります。

　2023年現在では、築20年程度のRCマンションが6～8％台で売りに出されているのが実情です。
　一般的には8％で購入するのが一つの目安であり、それでも十分収益が出るといわれていますが、ベテラン投資家は10％前後で購入しているのも事実です。
　辛抱強く探し、交渉して、10％以上の利回りの物件を購入することができれば、十分なインカムゲインと数年後の十分なキャピタルゲインをとることが可能となるのです。

　不動産投資の最大のリスクヘッジは、『相場より安く購入すること』につきますので、妥協しない物件探しが最重要課題となります。その指標が表面利回りとなります。

　今回は不動産投資における収益の考え方の基礎をお伝えしました。数字を使った事例を含めて十分に理解を深めていただき、有意義な不動産投資LIFEを送っていただけますと幸いです。