【不動産投資の始め方】サラリーマンが始める前に考えるべきこと
不動産投資は経済的自由を手にする為の最適解
サラリーマンの間で注目されている不動産投資。
皆さんの周りにもサラリーマン大家は何人かいるのではないでしょうか？
私も4部屋のアパートを2棟所有している駆け出し大家です。
「月々の出費を上まわるキャッシュフローを得る=経済的自由の第一歩」
そう捉えて物件をネットで探す毎日を送っています。
サラリーマンにとって不動産投資はとても相性がいいです。
なぜならサラリーマンとしての安定した収入を背景に金融機関から融資を受け、レバレッジをきかせることができるからです。
借金やレバレッジと聞くと怖くなる方も多いと思いますが、株式やFXのレバレッジと比較すると現物があるのが安心材料になると思います。
寝て起きたら資産が半分になっていた。なんてことにはなりません。
月々の家賃収入から返済を引いた金額が月々のキャッシュフローとなります。
（もちろん管理費や修繕費は発生します。）
もしあなたが本業のサラリーマン以外の収入が欲しいと思っていたら、不動産投資は必ず検討するべきです。
不動産ってどうやって買う？
街の不動産屋さんに飛び込んで、掲示されている物件概要の中から選ぶ？
不動産屋さんの主催するセミナーに参加し提案された物件から選ぶ？
会社にかかってくる営業電話に申し込む？
いずれの方法でも買えると思いますが、おそらくいい買い物にはならないでしょう。
「サラリーマンと不動産投資の相性がいい。」
理由はサラリーマンの安定した収入を金融機関も評価するからです。
このことを利用する業者は数多くいます。
決して儲からないゴミ物件を借金してまで購入し負債をかかえる。
残念ですがよく聞く話です。
不動産投資を検討する方は以下のサイトをまずご覧になる事をおすすめします。
【楽待】不動産投資の情報サイト｜収益物件数No.1 (rakumachi.jp)
不動産投資と収益物件の情報サイト【健美家】 (kenbiya.com)
私も物件検索で相場を見ながら、コラムを読んで学ぶことを教わりました。
楽待のYoutubeはたまに背筋が凍る体験談もあり、今でも毎日チェックしています。
不動産投資に向いてる人、向いてない人
副業にもいろいろとあり、個人でできる小遣い稼ぎやアルバイトから専門性を高め、高給な仕事を掛け持ちするまで多種多様です。
数ある副業の中でも、経済的な自由を目指すのであればストック型を目指すべきです。
ストック型の収入とは、一回の仕事で定期的に収入が入ってくる仕組みです。
YouTubeやブログなどがイメージしやすいでしょう。
一回動画を投稿したり、記事を書くと、やり続けなくても収入が入ってきます。
反対にフロー型の収入は、翻訳やデザインなど自分が働く時間に比例する収入です。
フロー型は自分が手を止めると収入も止まります。
副業なら断然ストック型がいいですよね？
私が思うに、ストック型収入の王様は不動産賃貸収入です。
ここまでの結論に至る方はたくさんいます。
しかし、後一歩行動に移せない方がほとんどです。
属性
不動産投資は誰でもはじめれるものではありません。
正確にいうと誰でもはじめれますが、難易度が全く違います。
この条件に当てはまるなら不動産投資で成功する可能性が高いです。
高属性①上場企業サラリーマン
成功する可能性は、金融機関から融資が受けられるかどうかにかかっています。
その点、日本の社会において信用に関しては上場企業サラリーマンは最強です。
ベンチャー企業役員、芸能人より上です。
金融機関としては、融資した事業が失敗しても、長期間の安定した給料で働いて返せると考える訳です。
高属性②年収700万以上
上場会社サラリーマンの中で、高年収の入口は年収700万程度と金融機関は認識しています。
このくらいの年収からパッケージのアパートローンが設計されています。
もちろん600万でも借りれる人もいれば、800万でも借りれない人もいます。
ただ自分の生活を維持しながら、無理なく投資に回すのであれば、700万は最低ラインだと思います。
もちろん家族構成や貯金によって話はかわってきます。
高属性③金融資産1000万以上
年収と合わせて銀行から評価されるのが、金融資産です。
現金、株、保険全て含めていいですが、3桁と4桁の違いは大きいです。
これは実際の金額もそうですが、計画的に積立ができるという人間性のアピールにもつながります。
しかし、私は金融資産が200万円の時に一棟目を買い、600万円くらいの時に二棟目を買いました。
さんざん「自己資金を貯めてから出直せ」、と不動産屋の営業には言われましたが諦めませんでした。
ここでは1000万円あると、購入を検討できる物件の幅がぐんと広がるので紹介しています。
性格
向いている性格
・行動力がある
不動産投資は実際に色々な人と合い、様々な物件に問い合わせ、内見をする必要があります。
人から行動力あるね！と言われたことがなければ、もう少し考えてもいいかもしれません。
私も自分では行動力がある方だとは思いませんが、1人旅が好きだったり、人から勧められたことは結構すぐに実行するので、人からは行動力があるように見えるようです。
・忍耐強い
物件を探しているときは、正直本当に買えるのかな？と悩むほど全然いい物件が見つかりません。
毎日楽待を見ても感覚的に2~3か月に一度ぐらいではないでしょうか？
ようやく見つけた物件に買付を入れても、順番が3番手だったり、後から現金購入の買付が入って流れることもしばしば。。。
この繰り返しなのです。
忍耐力が無ければ続かないでしょう。
・楽観的
物件選びは大切ですが、100%の物件はありません。
仮に100%に見えても、瑕疵があったり、悪質な入居者が引っ越してきたり、自然災害にあったりなど、リスクは星の数ほどあります。
「なんとかなる。」
「自分はなんとかできる。」
そう思えなければ、ストレスがたまってしまいます。
・好奇心旺盛
不動産は奥が深く、やればやるほど新たな発見があります。
経理や税金の知識などの領域
火災保険
法人化に伴う法律関係
労務関係などです。
つまりほぼ会社の機能全部です。
自分が知らなかったことを、知る喜びを感じられる人は向いています。
向いてない人
・完璧主義
楽観的の逆説になりますが、大事なので強調したいと思います。
あなたが100%満足する物件は現れません。
譲れない条件だけ書き出して後は妥協しましょう。
また運営においても、物件は新築でもない限り、常にどこかに修繕が必要な箇所が出てきます。
完璧に都度直していては、収支はずっと赤字でしょう。
何を捨てられるかが大切です。
・人に流される
だいたい物件購入に失敗する人は、人に流されています。
不動産投資はさまざまな成功手法があり、悪意がなくても、それぞれの成功体験からのアドバイスをする人が多いです。
自分は不動産でいくら得たいのか。
それはなぜか。
ここが人の意見でブレる人は向いていません。
周辺環境
不動産投資は大きな金額を動かすので、日常的に周囲からの理解が必要です。
・親戚が不動産投資をやっている
身近に不動産をやっている人がいることは大変心強いです。
アドバイスを受けられるだけでなく、失敗した時は助けてくれるかもしれません。
・親が自営業
不動産をやっていなかったとしても、自分で事業をやっていると、お金は自分で稼ぐという感覚が根付いています。
反対せずに応援してくれるだけでなく、金融機関などに顔がきく人脈を持っているかもしれません。
・妻が協力的
ここが最も大事かもしれません。
妻の反対で話が進められない人の話は、非常によく聞きます。
あなたがサラリーマンの場合、精神的な支えだけでは無く、法人化の際に妻を代表にするなど実務的に協力をお願いしなくてはいけない場面もあります。
最初の物件はどんな物件を購入するべき？
不動産投資が向いている方にも、投資手法には様々なスタイルがあります。
それぞれの手法において言い分があり、一概にいいか悪いか言えない状況です。
ただ、それぞれの手法において既に実践している大家は、得てして自分の手法こそが最も正しいと思う傾向があります。
ようするに不動産投資で何を得たいかを明確に持っておくことが重要ということです。
都心部の新築区分
・月々1万円払えば大家になれます。
ローンを返済する35年後は家賃収入がそのまま収入になりますので保険代わりになります！
・サブリースなので家賃が保証されます！空室リスクはありません！
・減価償却で節税になります！
このようなPR文句のようですが、物件の価値に対し価格が高すぎる可能性が高いので注意しましょう！
よほどの目利きでない限り一棟目としては絶対におすすめしません。
都心部の中古区分
メリット
・物件価格が下落しにくい
・空室リスクが低い
・ローン返済後は家賃収入がそのまま利益になる
・減価償却を利用した節税ができる
デメリット
・月々のキャッシュフローはほとんど出ない。
・入居者が亡くなる、周辺環境の悪化など
不測の事態が起きた際にリスクヘッジができない。
個人的には月々数万円程度キャッシュフローが出て周辺の物件と相場があっていれば有りなのかな？という手法です。
この手法の利益を最も享受できるのはローン返済後になります。
新築1棟アパート
メリット
・融資は比較的低い金利で受けられる
・新築の時は高い賃料が取れる
・修繕リスクが少ない
デメリット
・新築の家賃は下落していく
・購入価格が積算価格（土地の価格と建物の価格）を大きく上回る
資金が潤沢にあり不動産の知識が豊富であれば、大きく成功できる可能性もあります。
ただしっかり調べずに購入すると収支が合わず、人生一発KOのリスクがあります。
中古アパート
メリット
・価格が安い（積算に近い）
・利回りが高い
デメリット
・空室リスクがある
・修繕リスクがある
私が推奨する手法です。
積算に近い物件で利回りが高い物件を購入できればインカムゲインとキャピタルゲインを両方狙えます。
新築戸建
メリット
・長期入居が見込める
・庭の草むしりなど入居者がやってくれる
・修繕リスクが少ない
デメリット
・利回りが悪い
・周辺の環境変化によるリスクヘッジができない。
中古戸建
メリット
・長期入居が見込める
・価格が安い
・庭の草むしりなど入居者がやってくれる
デメリット
・キャッシュフローが大きくない
・修繕リスクがある
・周辺の環境変化によるリスクヘッジができない。
中には廃墟の再生など社会的貢献度が高い魅力的な手法だと思います。
いつかやってみたいと思ってまいます。
自分に合った手法選び
改めて自分が不動産投資で何を得たいかと、その目標に合わせてどのように買い進めるロードマップがあるかについて考えて行きたいと思います。
年収が高いため節税を考えたい
ご存知のように、日本人は稼いだら稼いだ分、（所得4000万以上の45%が上限）税率が上がってしまいます。
所得が4000万円以上の方は、せっかく働いた分が住民税も合わせると約55%も税金を納める必要があります。
働いた分の半分以上を国に収めるという、国民の鏡です。
こういう方は本当に税金を収めるのが趣味でない限り、何かしらの節税の策を考えた方がいいです。
そんな方は中古区分マンションをご検討ください。
節税の代表選手が区分マンション投資ですが、なぜ節税になるかわからない方も意外と多い気がします。
節税になる理由は２つあります。
1つ目は減価償却です。
物件には構造により耐用年数が設けられています。
耐用年数は何年で価値が0になるかの期間で、例は以下です。
軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3mm以下の場合）…19年
木造…22年
重量鉄骨造…34年
鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造…47年
つまり建物部分が4700万円でRCマンションを新築で購入し貸すと、年間100万円を減価償却し経費計上できるのです。（土地部分は出来ません）
もし中古で築17年のRCマンションを建物部分3000万円で買った場合は、耐用年数の残りの期間で減価償却するため、30年で償却します。
この場合も減価償却で年間100万円を経費計上できます。
経費計上できるのはわかりましたが、なぜ節税になるのか？
それは不動産収入は、サラリーマン所得と通算できる収入だからです。
つまり不動産で赤字が出ていれば、サラリーマン所得から赤字額をマイナスした金額に対して課税されます。
この場合、確定申告をすると源泉徴収された金額から払いすぎた税金が戻ってきますので節税になるということです。
減価償却は毎年支払うわけではないので、不動産所得が年間20万に対し100万の減価償却費であれば80万の赤字になりますが、実際は20万のキャッシュが手元に残ります。
２つ目は減価償却以外の経費です。
例えば、自宅家賃のうち収益不動産の管理をする部屋などがあれば、その部屋の割合に合わせて経費計上できます。
このほか車や携帯通信費は合理的な割合で経費計上できます。
この経費計上した部分は、減価償却と同様にサラリーマン所得と通算されます。
ただ減価償却と異なり、実際にキャッシュが外に出て行ってしまいます。
あえてたくさんの経費を計上するのに必要のないものを買うのは本末転倒ですが、日常的に支払っているお金を経費計上できるのは大きいです。
あえて新築をお勧めしないのは、売り出し価格が高すぎる場合が多いからです。
新築物件は立地が良く、将来値上がりする可能性はもちろんありますが、ほとんどの場合買った瞬間に値段はガクッと下がります。
不動産屋の説明通り値上がりを期待したい気持ちはわかりますが、不動産屋は預言者ではないですし、先のことはだれにもわかりません。
値上がりを期待するのは、値上がりを期待して借金して株を買うようなものです。
中古物件を購入する際も同様の年数と間取りでどれほどの相場か、また、近隣の同様の賃貸物件はいくらで募集しているかをSUUMOで検索しましょう。
月10万から20万のお小遣いを稼ぎたい。
趣味に使えるお金が欲しい。
家族で旅行に行きたい。
サラリーマンは続けるけど、なんとなく将来の不安から投資を検討している。
月10万～20万を狙うのはそんな方が多いのではないでしょうか？
10万～20万のキャッシュフローをどの程度の期間で得たいかで選ぶ物件は変わってきます。
なるべく早く、キャッシュフローを得たいのであれば中古の築古アパートがお勧めです。
１～２棟の8室～12室程度でローンを返済しながらも10万~20万のキャッシュフローが得られるはずです。
出来れば、リスク分散のため2棟以上は持てるようにしておきましょう。
また、ある程度時間に余裕があれば、中古戸建でも十分達成できるキャッシュフローです。
中古戸建てのいいところは、一度入居すると長期で入居いただけますし、共有部分がないため例えば草むしりなどの管理を入居者がしてくれます。
あとは何といっても現金でも始められる金額の物件があるところですね。
中古戸建は借り入れを使わなくてもスタートできるため、例えば300万で買った物件を5万円で貸した場合、5年後にはもう一軒300万の戸建てが買える金額が貯まります。さらに2年半でもう一軒300万を購入する資金が貯まりこのスピードは加速します。
10年程度かけて達成したい目標であれば、中古戸建は非常に良い選択肢でしょう。
不動産賃貸収入で暮らしリタイヤしたい
不動産賃貸収入のみで生活を考える場合、月のキャッシュフローで150万～300万が目標になってきます。
そんなに必要？と思うかもしれませんが、突発的な出費も多いので、保守的にはこれくらい欲しいです。
これは規模としてはアパート10棟~20棟もしくはRCなどの大型案件を狙う必要があります。
おすすめは中古築古アパートを10棟～15棟で100室程度の目標です。
これを見越して購入する際は法人の設立が必須となります。
融資によるレバレッジをフル活用する必要がありますので、フルローンを狙える資産性の高い物件を選びましょう。資産性の低い物件を選んでしまうと、借入＜資産となってしまい金融機関も融資に消極的になります。
また規模の拡大に当たり、キャッシュが必要になるため、高利回り物件を狙うほうがいいでしょう。
この資産性と利回りは両立させることが大変難しいのですが、必ず市場に登場すると信じて毎日ひたすら物件検索をして、すぐに動けるように準備しておきましょう。
まとめ
不動産投資がサラリーマンをしながら、経済的自由を手にするための最適解であることは間違いないと思います。
一方で、不動産投資にも様々な手法があり、事前に知識や考え方を知らなければ、自分の望まない形で多額の借金を抱えることになってしまいます。
悪意がなく様々な提案をしてくる業者もいれば、明らかな悪意を持って接してくる業者もいます。
そういった際に、「自分が不動産投資でどんな人生を歩んでいきたいか」を、しっかりと持っておく必要があります。
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