【マンション建替え四部作　パート１】【都心3区のマンションは、部屋の面積を35％減らすだけで、資金0円で建て替えられる】

【建替え事業計画の前提条件】
権利床、保留床の区別や用途別、階層別効用比などを無視してシンプルに検討してみます。
マンション建替え円滑化法の施行で元の建物と同じ面積の建物が、建築可能になりました。
延べ床面積10,000㎡のマンションの建替え事業の試算です。
専有面積比率は延べ床面積の82％程度が通常です。専有面積は8,200㎡とします。
立替後の部屋の面積は65％になる（減歩率35％）の前提でまず試算します。
工事期間と準備期間の仮住まい家賃。月額1㎡当たり4,000円で24か月分を補償します。
借地権の場合は底地を買い取って土地が所有権のマンションに建て替えることにします。
敷地の土地価格は1㎡当たり200万円とします。
都心3区の新築マンションの販売価格は1㎡当たり200万円とします。
隣接７区の新築マンションの販売価格は1㎡当たり180万円とします。
外周13区の新築マンションの販売価格は1㎡当たり160万円とします。

【収入総額】
8,200㎡の35％の2,870㎡を1㎡当たり200万円で売却すると収入総額は 57.40億円です。
（以下は参考値です）
8,200㎡の34％の2,788㎡を1㎡当たり200万円で売却すると収入総額は 55.76億円です。
8,200㎡の37％の3,116㎡を1㎡当たり200万円で売却すると収入総額は 60.68億円です。
8,200㎡の38％の3,116㎡を1㎡当たり200万円で売却すると収入総額は 62.32億円です。
8,200㎡の38％の3,116㎡を1㎡当たり180万円で売却すると収入総額は 56.09億円です。
8,200㎡の42％の3,444㎡を1㎡当たり160万円で売却すると収入総額は 55.10億円です。

【費用総額】
土地が所有権なら費用総額は55.22億円です。
（以下は参考値です）
土地が賃借権なら費用総額は61.22億円です。
土地が地上権なら費用総額は57.22億円です。
【費用の内訳】
建物解体費は1㎡当たり2.4万円とし、
延べ床面積10,000㎡で解体工事費は2.40億円
建築費は1㎡当たり40万円とし、
延べ床面積10,000㎡で建築工事費は40.00億円
設計料は建築工事費（40億円）の５％とし、設計料は2.00億円
販売、コンサル、鑑定評価、登記その他の事業費用はザックリと3.00億円
事業資金58億円を「建替え組合」が金利１％で3年間借りると1.92億円
専有面積8,200㎡の24か月分の仮住まい補償費は、
月額1㎡当たり4,000円で5.90億円
借地権のマンションは、このほかに底地（土地価格の20～30％）の買取り費用が必要です。
賃借権なら土地価格200万円の30％なので敷地10,000㎡の底地は6.00億円
地上権なら土地価格200万円の20％なので敷地10,000㎡の底地は4.00億円

【資金０円での建替えに必要な「減歩率」】
費用総額と収入総額を比較すると
都心3区で敷地が所有権なら「減歩率」は34％で建替えられる。
都心3区で敷地が賃借権なら「減歩率」は38％で建替えられる。
都心3区で敷地が地上権なら「減歩率」は37％で建替えられる。
隣接７区で敷地が所有権なら「減歩率」は38％でで建替えられる。
外周13区で敷地が所有権なら「減歩率」は42％でで建替えられる。
今は、東京都心の新築マンションの販売価格水準がとても高いので、東京23区内に所在する、マンション建替え円滑化法に適合する中古マンションは、減歩率35％～40％程度を容認すれば組合員の負担は０円で建替えられます。

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