マガジンのカバー画像

不動産が街を作る

20
本
不動産の集積によって街が作られて、魅力的な街には人がたくさん集まって、まちは発展し続けます。少子化が進む時代になったので、街を消滅させないために、不動産と街との関係をもう一度初心…
運営しているクリエイター
不動産鑑定士で一級建築士

#都心

都心のマンションなら建替えで開発利益を得られます

第1章（建て替え事業に付きまとう不安） 【建替え事業が実施されることで住まいが奪われるのではないかという不安があると思います】 建物の耐震性能に問題がある。老朽化で雨漏りが発生したり、配管からの水漏れが多発したりしている。バリアフリーやセキュリティなどの機能が脆弱で住みにくい。 改善するには修繕積立金の値上げが必要になる。それに加えて、借地権（地上権）の契約更新期限も迫っている。契約の更新料の支払いと、地代の値上げ分を負担するために、管理費も値上げすることになりそうだ。

不動産鑑定士で一級建築士

【十分な仮住まい補償をして減歩率を明示して説明すれば、建替えに全員が賛成してくれるでしょう】

【建替えで組合員全員が利益を得ますから、しっかり計画して早期に実現させましょう】 容積オーバーで敷地が地上権という悪条件で、どうやって建替えを実現させましょうか。 どう工夫しても現在の建物と同規模の建物までしか建てられそうにありませんが、 その条件で、計算しやすいように10,000㎡の建物の建て替えで試算してみましょう。建物は都心３区の駅近に立地しているという想定です。 建替えには約70億円かかります。 主な費用は建物の建築費が約40億円 建物解体・建築期間の家賃補償費が

不動産鑑定士で一級建築士

【マンション建替え四部作　パート４】【マンション建替えに時間がかかる理由・デベロッパーの皆さんやり方変えてみませんか】

【管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません】 管理組合主導での建替え事業の実績はほとんどありません。その理由は執行機関である管理組合に、事業を遂行できる能力（ノウハウ）が無いからです。「減歩率」という概念も知らないし、「減歩率」を明示して「建替えという事業の実態」を組合員に知らせるという正攻法で「建替え合意」を成立させてから事業が実施されている例がおそらくないからです。 【建替えの必要性と経済合理性を強調して、「減歩率」を明らかにしない】 ほとんどの建て替え

不動産鑑定士で一級建築士

【マンション建替え四部作　パート３】【マンション建替えに必要なのは、まず建替え合意、次にもっと難しい権利変換合意】

マンション建替え円滑化法の施行で容積率が緩和され、住宅金融支援機構などで建て替えに必要な融資も確保しやすくなりました。これらの環境改善で、安全性や居住性に問題のあるマンションの建て替えは幾分やりやすくなりました。 １．【建替え合意決議】 建替え事業を実施するのは区分所有者（組合員）全員で構成される管理組合です。最初にしなければいけないことは「建替え合意」の決議です。そのためには組合員全員が理解できて、納得できる説明をしなくてはなりません。その説明の仕方は【マンション建替え

不動産鑑定士で一級建築士

【マンション建替え四部作　パート２】【資金０円での建替えの「減歩率」を明示すれば建替えの合意は容易にできる】

資金０円で組合員に経済的負担のないマンション建替えをするのに「減歩率」が何％になるかは【マンション建替え三部作　パート１】で纏めました。詳しくはそちらの記事をご覧ください。 老朽化で雨漏れが多発していている。耐震診断で耐力不足が指摘されている。共用配管から水漏れが多発している。これらの原因で修繕費が莫大な金額になっていたら、修繕積立金を値上げするよりも、建物を解体して建替えたほうがいいのかもしれません。 賃借権や地上権のマンションは、その権利の更新に高額の費用が必要なので、管

不動産鑑定士で一級建築士

【マンション建替え四部作　パート１】【都心3区のマンションは、部屋の面積を35％減らすだけで、資金0円で建て替えられる】

【建替え事業計画の前提条件】 権利床、保留床の区別や用途別、階層別効用比などを無視してシンプルに検討してみます。 マンション建替え円滑化法の施行で元の建物と同じ面積の建物が、建築可能になりました。 延べ床面積10,000㎡のマンションの建替え事業の試算です。 専有面積比率は延べ床面積の82％程度が通常です。専有面積は8,200㎡とします。 立替後の部屋の面積は65％になる（減歩率35％）の前提でまず試算します。 工事期間と準備期間の仮住まい家賃。月額1㎡当たり4,000円で2

不動産鑑定士で一級建築士

【東京が衰退することなどありえない】

１．東京は日本の他の都市とは違う 2016年にアメリカのシンクタンク、ブルッキングス研究所が発表した「世界の都市別経済規模（GRP）ランキング」では、東京（首都圏）はGRP：1兆6170億ドルで世界第１位でした。2位のニューヨークとの差は僅かですが、３位ロサンゼルス、４位ソウル、5位ロンドン、6位パリとはほぼ倍の差があり、7位の大阪（京阪神）GRP：6713億ドルの2.4倍です。森記念財団都市戦略研究所の世界の都市総合力ランキング(GPCI) 2023年（都心10㎞圏の都心

不動産鑑定士で一級建築士

【何故都心で暮らし続けているのだろうか】

令和５年の秋に後期高齢者になりましたが、生まれてからずっと東京の都心で暮らしています。居心地がいいのですがその理由が一体何なのか、思いつくままに書いてみました。 1． 空気感がほかと違う 街にはいつも人が溢れ、情報が溢れ、文化が溢れ、心をざわつかせる刺激が溢れています。街の中には目新しいアイテムがあり、早くも次の季節のファッションで装った人がいて、何気に季節を先取りできます。次々と建て替わる建物や走る車の色や形からも、最先端の空気感が味わえます。だから少しだけお洒落して、

不動産鑑定士で一級建築士

【消滅可能性都市にならない街は】

1. 消滅可能性都市とは何か　総務省統計局によると2008年が人口減少元年で、現在はもう人口減少社会が定着しています。住まいに関する人々の意識や生活感覚も少しずつ変化して、県庁所在地の駅前にもシャッター商店街が出現するまでになってしまいました。街の活気が失われると人口流出に拍車がかかり、高齢化率が上昇し、限界集落への道を辿り始めます。そんなことには絶対になりそうもない東京２３区内の豊島区が「消滅可能性都市」に選ばれたことは衝撃でした。「消滅可能性都市」とは日本創生会議が

不動産鑑定士で一級建築士

【都心の街は日々変貌し拡大します】

1.都市再開発　東京の都心部では一時も休むことが無く、どこかで再開発が進行中です。都市再開発事業が行われる地域内には、集客力の高い施設が出店し、道路や街並みが整備され、地域の魅力が高まります。多くの人がそこに訪れるようになると、その周りに店舗が集積し、やがて周辺の住宅地域にも店舗が出店します。住宅地域内の店舗の数が増えて裏通りにも店舗が連坦するようになると、気付いた時には地域全体が商業地域になっています。住宅よりも店舗の賃料は高いので、その地域の不動産価格は上昇します。 始ま

不動産鑑定士で一級建築士

【都心で楽しく暮らす住まいの買い方】

前回のこちらの記事の続きです。 私が考える都心とは、東京の中心地銀座と丸の内までドア・ツー・ドアで30分以内に行ける場所のことで、千代田、中央、港の都心3区の全域と品川、渋谷、新宿、文京、墨田、台東、江東の隣接７区の一部の地域です。そして、大田、目黒、世田谷、中野、杉並、練馬、豊島、板橋、北、荒川、足立、江戸川、葛飾の外周13区にもほんの少しだけ、都心の定義に当てはまる場所があるかもしれません。 買う住まいは広さ30㎡～50㎡程度、価格4000万円以下で、安心して買える中古

¥300〜
割引あり
不動産鑑定士で一級建築士

もっと人生を楽しみたいけれど、そのために都心に住むのは難しそう。ですが、これを読んであなたも都心で住まいを買って暮らしませんか。

都心で暮らすのは難しそうですが 私は毎日楽しく暮らし続けたいと思っています。そのためにはまず遊ぶのに便利、そして暮らしやすい場所に住まなければなりません。大自然の中で暮らすのが好きな人もいるでしょうが、娯楽施設や利便施設が身近に溢れている大都会での暮らしを私は選びます。 私のように大都会での暮らしを選ぶ人が多いからでしょうか、都心に近い住まいほど高額です。中でも東京の都心が一番魅力的だと思いますが、2023年12月現在で東京都心の新築マンションは、1㎡あたり200万円前後で

不動産鑑定士で一級建築士