ライフサイエンス不動産の雄 アレキサンドリアREIT Q3決算
米REITのなかでも特徴あるライフサイエンスという特殊なセクターに特化した個別REITの説明をします。直近の決算発表について簡単なコメントもします。
その後、カンファレンスコールの日本語訳も添付します。
※米個別REIT銘柄は日本では、当局への届出がない為、個人では取引ができません。
アレキサンドリアREITは、1994年に1,900万ドルのシリーズA資金と、ライフサイエンス業界とそのミッションクリティカルな業務をサポートするために必要な非常に複雑なインフラ（ライフサイエンスラボ）に特化した初の不動産会社を設立するという大胆なビジョンをもって、ガレージスタートアップとしてアレキサンドリアを設立しました。
会社名は、古代エジプトの科学の中心地であり、その象徴的な灯台が今でも科学の進歩と革命的発見の崇高な追求を呼び起こすことで有名なエジプトのアレキサンドリアから取りました。
この28年間で、私たちは、全米屈指のイノベーションクラスターにあるライフサイエンス、農業技術、テクノロジー企業のための共同キャンパスを所有、運営、開発するリーディングカンパニーとしての地位を確立してきました。
アレキサンドリア社のホームページから抜粋
2020年に発生した、COVID-19のパンデミックにより、米の商業用オフィス市場は、ロックダウンや在宅勤務によって空室率は急上昇しました。一方FRBや米政府の金融緩和や財政支出によって、表面上は順調な推移をしていました。2022年になり、インフレを抑えるためにFRBは金融引き締めに転じました。多くのREITは金利上昇を嫌気し、価格は大きく下落しています。オフィスREITも金利上昇を嫌気し、価格は下落しています。オフィスの空室率は高いままです。空室率が高いことで、賃料の割引も始まっています。稼働率の低いオフィスREITは金利負担の上昇と相まって、投資環境は良くありません。しかし、そのオフィスREITのセクターのなかで、ライフサイエンス不動産に特化しているアレキサンドリアREITは、稼働率は高いままで、新規の開発も進んでいるようです。開発中の案件でも、すでにリース先が決まっているものも多くあり、将来的にも成長が期待できます。
なぜ、ライフサイエンスなのか？
ライフサイエンス不動産はCOVID-19によるパンデミックは、二重、三重の追い風を受けてきました。
まず、米社会の高齢化です。高齢者が増すことで、医療サービスは成長分野のひとつです。人間の病気で、まだ治療が分かっていない病気も数多くあり、創薬や新しい治療方法の発見・開発には引き続き強い需要があります。
また、パンデミック対策として、ワクチンの開発には政府から多額の資金が投入されました。ライフサイエンス企業は、政府からの補助金もあり新しいワクチンの開発に着手しました。
さらに、FRBの金融緩和によって、資本市場には潤沢な資金が供給されました。特にベンチャーキャピタルやＰＥファンドは大いに潤いました。そうしたベンチャーキャピタルは将来性の高いライフサイエンス分野に流れ込みました。ライフサイエンスの新興企業はそうした資金を手にしたことにより、新しいラボラトリー（研究施設）を賃貸することが可能になりました。特に有名大学の周りには、こうしたライフサイエンス企業が集まることになっています。北東部のボストンは、ハーバード大学やMITなど超有名大学があり、ケンブリッジ地区はライフサイエンス向け不動産にとっては非常にホットなエリアとなっています。ペンシルバニア大学周辺やカルフォルニアのサンフランシスコ・シリコンバレー周辺もライフサイエンス企業に人気を博しています。
パンデミックまでは、ライフサイエンス不動産に参入はアレキサンドリアREITぐらいで、あっても小規模でした。ヘルスケアセクターREITの一部が、老人ホームや病院などのポートフォリオの分散化のために投資していたくらいでした。しかし、2021年以降、新規参入が相次いでいます。オフィスREITの最大手のひとつボストン・プロパティーズ（BXP)も今第3四半期において、注目の取引として照会していました。大手不動産PEファンドも積極的に投資しています。
アレキサンドリアはライフサイエンス不動産分野を支配していると言ってもいいでしょう。22年第3四半期の決算について見てみましょう。
Alexandria Real Estate Equities の FFO は$2.13 で 0.02 ドル、売上は$659.85M で予想を$2.37M 上回った。また、FY22 ガイダンスを上方修正。 2022 年 10 月 24 日
・Alexandria Real Estate Equities (NYSE:ARE)第 3 四半期 FFO は 2.13 ドルで 0.02 ドル上回る。 売上$659.85M(前年同期比 20.5%増)は$2.37M 上回った。
・2022 年ガイダンス:EPS は前回見通しの 2.14~2.20 ドルから、3.56~3.58 ドルに。調整後 FFO は前回見通しの 8.40～8.42 ドルから 8.38~8.44 ドルに修正。（予想コンセンサスは 8.41 ドル）
・2022 年 12 月 31 日時点の北米の稼働率を 95~95.6%から 95.2~95.8%へ上方修正。
・Alexandria Real Estate Equities（NYSE:ARE）は月曜日、第 3 四半期の調整後 FFO をウォール街のコンセンサ スを上回り、リース活動が好調で賃料が上昇したことから、前四半期および前年同期から増加した。
・第 3 四半期の 1 株当たり調整後 FFO は 2.13 ドルで、コンセンサス予想の 2.11 ドルを上回り、第 2 四半期の 2.10 ド ル、2021 年第 3 四半期の 1.95 ドルから上昇した。
・2022 年の調整後 1 株当たり FFO は、前回予想の 8.38～8.44 ドルから 8.40～8.42 ドルとなり、中間値はコンセンサ スに一致する 8.41 ドルを維持すると予想した。 北米の運営物件の稼働率は、前四半期の 94.6%に対して 94.3%。
・第 3 四半期の賃貸料増加率は 27.1％、第 2 四半期は 45.4％。 既存物件の営業利益は前年同期比 5.1%増、第 2 四半期は同 7.5%増。現金ベースでは、既存物件の NOI は前 年同期比 10.6％増、前期は同 10.2％増。
・当四半期、アレキサンドリア・リアルエステート（ARE）は 166 万平方フィートの賃貸活動を完了し、その 87％は 1,000 以上のテナントから発生したもの。
ARE 発表資料（2022 Q3）: https://s2.q4cdn.com/884574073/files/doc_news/2022/10/3Q22-EX-99.1-SUPP-EarningsRelease.pdf
プレゼンテーションスライド（2022 Q3）: https://www.are.com/fs/2022q3.pdf
主な内容:
リースは引き続き堅調、87%は 1,000 を超えるテナントから
賃料は上昇Q3 は＋10.6％（過去最高の四半期）
借主の分布 （49％が投資適格もしくはラージキャップ上場企業）、平均リース期間：7.2年
AREの年間賃貸収入の86％はTOP20から
地域別稼働率
主要オペレーション指標
一部資産（サンフランシスコ・ベイエリア）を売却
ボストン・ケンブリッジのもっともサステイナブルなラボラトリーの一例
クラスA新規開発・再開発案件の例（引渡し済）
クラスA新規開発・再開発案件の例（プロジェクト）
建設費用の状況
カンファレンスコールのTranscript
四半期報告質疑応答
2022年10月25日3:00 PM ET
企業参加者
Paula Schwartz – Investor Relations
Joel Marcus – Executive Chairman and Founder
Hallie Kuhn – Vice President, Science & Technology
Peter Moglia – Chief Executive Officer & Co-Chief Investment Officer
Dean Shigenaga – President & Chief Financial Officer
電話会議参加者
Michael Griffin – Citigroup
Nick Joseph – Citigroup
Anthony Paolone – JPMorgan
Steve Sakwa – Evercore ISI
Rich Anderson – SMBC
Georgi Dinkov – Mizuho
Dave Rogers – Baird
Tom Catherwood – BTIG
Michael Carroll – RBC Capital Markets
Joshua Dennerlein – Bank of America
オペレーター
アレキサンドリア不動産エクイティ2022年第3四半期コンファレンスコールへようこそ。参加者の皆様は、リスニングオンリーでお願いします。[本日のプレゼンテーションの後、ご質問の時間を設けております。なお、本イベントは録音されています。
それでは、インベスター・リレーションズのポーラ・シュワルツに会議を引き継ぎたいと思います。どうぞよろしくお願いします。
ポーラ・シュワルツ
皆さん、こんにちは。この電話会議には、連邦証券法で定義された「将来予想に関する記述」が含まれています。当社の実際の業績は、かかる将来予想に関する記述とは大きく異なる可能性があります。実際の業績がこれら見通しと大きく異なる結果になりうる要素は、米国証券取引委員会 に提出された当社の定期報告書に記載されています。
それでは、取締役会長兼創業者であるジョエル・マーカスに電話をお繋ぎします。ジョエル・マーカスさん、どうぞよろしくお願いします。
ジョエル・マーカス
アレキサンドリアの第3四半期決算説明会にようこそ。本日はピーター・モグリア、ディーン・シゲナガ、ハリー・クーンの3名で参加します。まず最初に、政府の非常に有害な一連の行動と政策に加えて、行動が遅れているFRBによって自傷行為が行われており、厳しいマクロ環境の中で、アレキサンドリア・ファミリーの皆さんには卓越した行動を続けていただき、ありがとうございます。厳しいマクロ環境の中で、第3四半期は9.2%、通期では8.3%の1株当たりFFO成長率を達成したことは、特に7500万平方フィートの総資産を持つ当社の規模と範囲を考えると、本当に例外的なことだと思います。
私たちが開拓したニッチな分野である、広範で多様なライフサイエンス分野の健全性と回復力は依然として強く、強力な研究開発投資が続いていると言えるでしょう（これについてはハリーから説明があります）。しかし、一般的には、2021年のライフサイエンスの研究開発資金はほぼ5000億ドルに近づくと見られています。実際には4800億ドルくらいだと思いますが、これは驚異的で2017年から1兆8000億ドル、2022年の合計も非常に強い継続になると予想しています。また、ライフサイエンス分野の強い雇用動向が引き続きポジティブであり、ライフサイエンス産業と主要なクラスター市場のコアの強さが、弾力的で強いまま続いていることを認識することが重要だと思います。
さらに、マクロ的な視点として、この国の長期的なヘルスケアニーズがなくなることはないでしょう。医療におけるイノベーションは、まさに国家的な要請であり、その一例として、この国の精神衛生問題を見てください。また、何度も申し上げているように、人類には約1万種類の病気が知られていますが、私たちが社会として対処可能な治療法はその10％程度に過ぎず、本当の意味での治療法はほとんどありません。バイオテクノロジーは、依然として回復力があると思います。臨床データ、薬事規制の更新、M&Aは、景気動向に左右されない特異的な出来事です。私たちの高品質で立地条件の良い施設に対する需要は非常に堅調で、施設レベルの卓越した運用能力によって、どこにも負けない力を発揮していると考えています。
アレキサンドリアは、ライフサイエンス不動産というニッチな分野に関して、非常にユニークな経験と専門知識を持っています。当社のリースの由来で重要なことですが、1,000 を超えるクライアント テナントによって作成および通知されているのが 87% であり、覚えておくべき重要な数字です。我々は、あなたが賃貸サインをぶら下げ、ブローカーを雇う場合、ちょうどそこにない真のライフサイエンス不動産の需要の知識と理解のレベルを持っています。アレキサンドリアでは、リーシングスプレッドと賃貸料が引き続き好調に推移しています。また、今期は99.9%の回収率を達成し、本当に素晴らしいことだと思います。業界トップクラスの1,000ものテナントが、長期的に安定したキャッシュフローを生み出し、高品質で多様な業界ミックスは、他に類を見ないものです。
また、今日の素晴らしい話のひとつは、バランスシートの話だと思います。第3四半期のファンダメンタルズ指標は業界トップクラスですが、その中でも特筆すべきは、既存物件のNOIが10.6%と過去数年間で増加したことと、20億ドル以上の戦略的価値創造を実現したことです。（後でピーターが詳細を話します。）また、2008年、2009年の金融危機を乗り越えてきたことは、私たちにとって大きな誇りです。当時は無格付けのREITでしたが、今では成熟し、素晴らしい要塞のようなバランスシートを手に入れました。私たちは、何年もかけて懸命に努力してきました。6月30日現在、REIT127銘柄のうち、アレキサンドリアは2番目に負債の成熟度が高いということは、非常に重要なことだと考えています。ディーンは、60億ドルを超える流動性を強調しています。ウクライナ侵攻前の2022年1月と2月に株式と債券の取引をタイムリーに行ったのは、戦略的な情報収集と実行力の両方があったからだと思います。
そしてまた、私のコメントのほとんど最後になりますが、強力で柔軟なバランスシートに加えて、素晴らしい流動性、そして当社の負債の残存期間は13年以上です。平均加重平均金利は約3.5％で、借入金の96％は固定金利で、2025年まで償還はありません。また、多くの方がご存知の通り、私たちは2023年までの代替案を熟考しており、インベスター・デイで発表する予定です。そして、今日の世界を見渡すと、先週行われた中国での会議では、大統領が、自分に権力の座を譲った元大統領を、党員全員の前で少し追い出すようなことが起こりました。ヨーロッパでの地上戦だけでなく、運動論的な意味で台湾をめぐる摩擦が起こるかもしれないという印象を与えています。これは考えなければならないことです。私たちは、アメリカにとって非常に重要なブラック・スワン・イベントとなりうる、あらゆる事態を想定して懸命に計画を立てています。
それでは、ハリ-に話を譲りましょう。
ハリ-・クーン
ジョエルさん、ありがとうございました。そして皆さん、こんにちは。科学技術・資本市場担当のSVP、ハリ-・クーンです。ジョエルが申し上げたように、本日は、業界の長期的な成長を牽引するライフサイエンスのファンダメンタルズ、テナントヘルス、そして、この非常にダイナミックな業界の先陣と厳しいマクロ環境下で、アレキサンダーがどのように積極的に取り組み、オンリーワンで真のワールドクラスの企業を成長させ続けているかについてご説明します。まず第一に、今は景気後退期ですが、革新的な医薬品の開発には平均10年以上かかります。つまり、ライフサイエンス業界は周期的ではなく、イベントや製品に大きく左右される業界なのです。また、ライフサイエンス産業はまだ初期段階にあり、成長の途上にあります。
細胞、遺伝子、RNAを用いた治療法などの複合的な治療法の最近の拡大が反映しているように、新しくてより良い医薬品の追求はまさに今世紀の成長産業であり、解決すべき課題はまだ計り知れないものが残っています。米国では、毎日約1,670人ががんで亡くなり、4分ごとに1人が脳卒中で、37秒ごとに1人が心臓病で亡くなっています。もちろん、治療法が確立されていない病気も90%あります。マクロの市場環境は決して軽視できるものではありませんが、ライフサイエンス業界は急成長し、長期的な成長軌道に乗っています。
では、この長期的な成長を促進し、維持するためのファンダメンタルズはどこにあるのでしょうか。まず、ライフサイエンス分野の複数の資金源について説明します。注目すべきは、2022年第3四半期までのベンチャーキャピタルファンドの資金調達額が、過去最高の1490億ドルで、2021年の歴史的な資金調達額である1440億ドルを上回ったことです。ファンドの平均投資期間が4〜5年であることを考えると、大量のドライパウダー（投資用待機資金）は、今後何年にもわたって資金力のある民間バイオテクノロジー企業に反映され続けることになります。最も革新的な技術を持ち、経験豊富な創業者や経営陣を擁する企業は、引き続き資金調達に成功しており、この分野では健全な需要が続いています。
株式市場については、IPO の窓口がほぼ閉ざされたままですが、市場は有意義なデータの読み出しに積極的に反応しています。例えば、サンフランシスコ・ベイエリアの2つのテナントが最近、良好な第1相および第1/2相臨床データを発表し、株価はそれぞれ60%および70%上昇しました。
なお、上場バイオテクノロジー企業では、VertexやModernaのようなバランスシートの強い大企業も含め、ARRの大半を上場企業で占めています。
次に、大手製薬会社は、内部成長や外部のM&Aや提携に回すための多額の手元資金を持ち、より広い市場をアウトパフォームし続けています。これは、革新的な新製品でパイプラインを埋めることを目指すバイオファーマにとって重要なことです。
バイオファーマの研究開発費は2021年に2620億ドルに達し、上位20社のバイオファーマは平均して売上の20%以上を研究開発に投入しています。注目すべきは、第3四半期末時点で、バイオファーマの上位20社のうち17社がアレキサンドリアのテナントであったことです。現在では、上位20社のうち18社がアレキサンドリアのテナントとなっています。
M&Aは主にボルトオン買収に集中していますが、パートナーシップは民間企業や中小のバイオベンチャー企業にとって、希薄化しない重要な資金源であり続けています。
政府資金については、NIH予算は超党派の支持を得て、前年比増加を続けています。2023年の予算案は490億ドルで、2022年比で9％の増加となっています。この予算には、パンデミック対策費121億ドルとプログラム評価費13億ドルが含まれておらず、2023年のNIH予算は合計625億ドルとなります。
注目すべき臨床および規制上の進展として、当四半期は、統合失調症、アルツハイマー病および ALS の適応症について、重要な後期臨床試験の結果が発表され、承認が加速されました。また、テナントのBioNTech社は、有望な初期臨床データを発表し、同社の新規mRNA療法が、身体の免疫系を訓練してがん細胞を識別・死滅させることを実証しています。これは、COVIDワクチン以外のmRNA技術の可能性を示すものです。
規制監督面では、FDA の医薬品部門である CDER が今年 28 の新薬を承認するなど、FDA は引き続き新しい治療法を持続的なペースで承認しています。FDAの生物学的製剤部門であるCBERは、今期2つの遺伝子治療を承認し、米国における遺伝子治療の承認件数は2件から4件に増加し、臨床開発中の細胞および遺伝子治療薬は500件と驚異的な数に達しています。不安定で不確実な経済情勢を背景に、ファンダメンタルズは引き続き堅調に推移しています。
テナントの健全性については、第3四半期の回収率が99.9％、テストの稼働率が96％と、当社の資産基盤は非常に良好な状態にあり ます。プレゼン資料の17ページの表にあるように、当社のライフサイエンス分野のテナントは、多国籍製薬、ライフサイエンス製品サービス、機器、官民バイオテクノロジー、研究機関など多岐にわたっており、AREをこれらのセグメントの1つに限定してベンチマークしても、当社の資産基盤の強さと深さは伝わらないでしょう。
ライフサイエンス業界をリードする1,000以上のテナントの健全性を維持することは、静的なプロセスではなく、ライフサイエンスの基礎に対する深い理解、テナントの業務に対する深い知識、既存の関係、そしてクラス最高の運営を目指す熱心で情熱的なチームを取り込んだ、高度にプロアクティブな取り組みであることが重要なのです。
私たちの仕事は、成果を生み出すことです。例えば、4,000万平方フィートを超える当社の資産を創造的に活用し、将来の引渡しに先立ち重要なスペースを提供したり、優良だがおそらく停滞しているテナントを急成長中のテナントに入れ替え、当社の資産全体で約30%の市場賃料上昇を利用したり、この仕事は多くの形や大きさで行われますが、その目的は、革新的で信用度の高いテナントにリースを継続的に最適化していくことです。
先週、アレキサンドリアの物件でEli Lilly(イーライリリー)の新しいスペースを祝うテープカットが行われましたが、ここでイーライリリーのCEO、David Ricksの言葉を紹介します。ライフサイエンス業界では、勝者のためのゲームはかつてないほど大きくなっています。ライフサイエンス業界では、勝者のためのゲームがこれまで以上に重要になっています。これは、ライフサイエンス業界に限らず、広く当てはまることであり、私たちアレキサンドリアも深く感じていることです。
それでは、ピーターにバトンタッチします。
ピーター・モグリア
ありがとう、ハリー。まず最初に、スティーブの引退への移行が私たちの期待通りにスムーズに行われたのは、会社のすべてのチームの絶え間ない努力、高品質の製品、そして協力的な精神のおかげであることを感謝したいと思います。スティーブは今後も特定のプロジェクトに積極的に参加し、経営陣にとって貴重な人材であると考えています。
スティーブはもう通話に参加しませんので、私はリースの状況について説明するとともに、開発パイプライン、建設コスト、当社の価値創造の収穫など、本日のその他の重要なトピックについて更新します。
アレキサンドリアは、米国で上場している株式投資信託の中で、時価総額と信用格付けが上位10％に入る企業です。北米の資産規模は7,450万平方フィート、稼働中・開発中・再開発中の物件は431件、そして投資・運営戦略の参考となる革新的なテナントは1,000件を超えています。これらのマイルストーンに到達するまでには、28年以上の歳月を要したことに留意すべきです。このような業界をリードする地位を一夜にして築くことはできませんし、そのためには優れた不動産だけでは不十分なのです。私たちの広大なネットワーク、優れたオペレーション、技術的なノウハウは、私たちが他に類を見ない企業である理由のほんの一部に過ぎません。
近年、ライフサイエンス業界はmRNAや細胞治療などの新しい治療法の成功により大きく成長し、私たちはこれらの発明などから生まれた投資機会の大半を獲得することで、それとともに成長してきました。市場の変動が始まったことで、需要が正常化しつつあり、短期的には、記録的な成長を遂げた2021年のような活動は期待できませんが、健全な需要が堅調なリース件数として表れています。
2022年第4四半期から2025年第3四半期にかけて、年間賃料収入が約6億4,500万ドル増加する見込みの価値創造パイプラインのリースに関しては、第3四半期に約33万平方フィートのリースを実施しました。この合計面積は、過去最高を記録した2021年の四半期平均の約3分の1ですが、過去5年間の平均を18%上回っており、通常のリース実行率に戻ったことを示しています。このリーシングにより、当社の建設中およびプレリース中の近未来プロジェクト760万平方フィートは、前四半期比4%増の78%に達しています。
当四半期は、約33万平方フィートを加重平均利回り7.1％で引き渡し、年換算で約3,000万ドルのNOIを損益にプラスする予定です。
総合リースへの移行 第3四半期の結果は、アレキサンドリアが激動の時代にも卓越した業績を上げられることを示しています。これは、ライフサイエンス不動産への参入を目指すすべての人々の間で当社が大きな差別化を図っているためで、4つの揺るぎない特性に集約されます。国内最高レベルのライフサイエンス研究機関に隣接または近接した、代替不可能なAAAロケーション、テナントの基幹施設運営における卓越性、オプション性・拡張性・快適性に優れたメガキャンパス、世界で最も影響力があり信用力のある研究会社や事業体を含む1,000以上のテナントによる厳選したロースターによる業界最高水準の洞察力です。
現在のマクロ経済状況にもかかわらず、アレキサンドリアのクラス最高の施設に対する需要は、2021年以前の通常の稼働率で推移しています。この例として、第3四半期の賃貸量は1,662,069平方フィートで、10年間の四半期平均130万平方フィートを上回り、2021年以前の5年間の平均110万平方フィートを大きく上回りました。
年初来の累計リース量は640万平方フィートで、5年平均の600万平方フィートを上回っており、まだ第4四半期があるので、この合計を上乗せすることができます。第3四半期は、現金ベースが22.6％増、GAAPベースが27.1％増となり、引き続き非常に順調な伸びとなりました。営業資産の時価評価額は約30％と引き続き健全な水準にあります。
建設コストに関する四半期ごとの調査では、全体的なコストとサプライチェーンの問題は緩和されつつあるものの、請負業者は明日何が起こるか分からないというテーマが目立ちます。2020年にCOVIDによってもたらされた混乱は、それを緩和するために実施された刺激策によって悪化し、ご存知の通り、ジミー・カーター大統領時代以来のインフレにつながりました。このインフレは建設業界に深刻な損失をもたらしました。景気開放と建設資材や労働力に対する需要の高まりにより、建設業者は月を追うごとに著しく資金不足となり一括または総額の最大予算内でプロジェクトを遂行することが法的に義務づけられ、システムは激しく均衡を失ったからです。
これらの損失は、コストの削減が見込まれるにもかかわらず、請負業者が価格設定を高く維持する原因となっています。したがって、建設市場が確信できるまで、状況の緩和を予測することには慎重でなければいけません。もう一人のスーが落ちることはない、その時はまだ来ていないのです。この考え方は、現時点では緩和の証拠が逸話に過ぎないため、容易に理解できます。鉄鋼、銅、木材、人件費などは平準化の兆しを見せていましたが、2021年第3四半期から2022年第3四半期までのエスカレーションは合計12.3％と、通常を大きく上回っています。そして、木材は2週間前に再び急騰したところです。
とはいえ、需要に供給が追いつき始めています。在庫と材料はまだ低水準ですが、改善しています。貨物輸送は減少傾向にあり、請負業者の受注残は2023年まで堅調であるが、キャンセルされたプロジェクトのために空きが出てきており、新規プロジェクトの開始は減少しています。このキャパシティの開放により、ゼネコンが一部のサブコンから3回入札を受ける能力が徐々に戻ってきました。
草の根から正常化、といってもいい。しかし、メガチップファクトリーの建設に伴う数十億ドルの工事や、昨年11月に成立した1兆2千億ドルのインフラ投資・雇用法など、建設チェーンの緩和を後退させるような暗雲も漂っています。
全体として、建設業者の滞留が緩和され、資材の入手が比較的容易になったため、建設コストは平均に戻り始めると予想していますが、アレキサンドリアは建設コストの上昇を控えめに見積もり、引き続き対応する予定です。当社には経験豊富なチームがあり、引受業者と連携して、現在および将来のプロジェクトの最新動向を確実に把握するよう努めています。金利は投資市場に大打撃を与え続けていますが、このような激動の時代に、当社の希少な物件タイプが引き続き求められているのは幸運なことだと感じています。
その証拠に、当四半期の12億6,000万ドルを含め、これまでに22億ドルの資金を調達した資産売却の結果を補足資料の5ページに掲載しています。これらの売却には、以前発表したオーエンズ1450番地およびミッション・ベイの一部権益の土地売却が、建築可能面積あたり324ドルの土地価値で開発JVパートナーに完了したことが含まれています。
南サンフランシスコとグレーター・スタンフォードのサブマーケットにまたがる資産ポートフォリオをキャッシュ・キャップレート5.2%で売却しました。I-15コリドー沿いの単発資産を5.3%のキャップレートで、Carol RoadとSereno Mesaの2資産を4.6%のキャップレートで、Sereno Mesaのキャンパスを4.6%のキャップレートで、Merryfield RowとTorrey Pinesの高品質資産の一部利権売却を4.1%のキャップレートで実施しました。サンフランシスコのポートフォリオで達成した5％より低いキャップレートはサンディエゴのI-15売却で資産の古さを示しています。これらの物件はまだ魅力的な主力物件ですが、当社の中核となるハイエンド物件を反映したものではありません。Summers RidgeキャンパスとCarol Roadの一部売却のキャップレートが5％以下であることは、当社の資産ベースをよりよく表しています。
Merryfield RowはAlexandriaが開発した物件で、他の多くの開発物件と同様、最高の立地と魅力を備えたサブマーケットのひとつです。この場合、Torrey Pinesです。4.1％のキャップレートは、リース契約後のTorrey Pinesの賃料の伸びの影響ですが、そのアップサイドを実現するには、リース期間があと12年近く残っていることになります。つまり、クオリティとロケーションが価値を高めているのです。
また、私たちが他の商品タイプに比べてキャップレートを低く抑えている要因として話している希少価値については、他の企業の取引にも見られるということも指摘しておきたいと思います。先月は、Biogen がケンブリッジで1平方フィートあたり2,185ドルの価格でセール・リースバックを行い、Carlyle Group はケンブリッジ中部にある7万7000平方フィートの Blackstone Science Square ビルを1平方フィートあたり2000ドル弱の価格、キャップレート4.1%の価格で売却しました。FRB がインフレ対策としてレバーを引き続けるなか、キャップレートは上昇すると思われますが、他の不動産物件タイプに比べて相対的にかなり低いため、当社の価値創造パイプラインを効率的に、また他のソースから収穫することによって比較的魅力的な価格で資金調達できる態勢が維持されていると言えます。
それでは、ディーンに電話をお繋ぎします。
ディーン・シゲナガ
ピーター、ありがとうございます。ディーンです。皆さん、こんにちは。私たちのチームは、9月30日に終了した3ヵ月間と9ヵ月間において、本当に素晴らしい業績を達成することができました。総収益は2021年に比べ、2022年の3ヶ月間と9ヶ月間でそれぞれ20.5%と24.8%増加しました。3ヶ月および9ヶ月の調整後1株当たりFFOは2.13ドルおよび6.28ドルで、2021年比で9.2%、8.3%増加し、重要な点として、コンセンサスを上回りました。好調な財務および営業成績は、当社のブランド力、規模、高品質で立地の良い物件、優れた運営を反映し、世界で最も革新的な事業体のミッションクリティカルなニーズに応えていることを示しています。私たちのチーム全体が、多くの四半期にわたって本当に優れた業績を上げたことを祝福します。特にこの非常に厳しいマクロ環境の中で、これはREIT業界の中で本当に際立っています。
私たちの強固なバランスシートと流動性管理は、長年に渡る私たちのチームによる本当に素晴らしい実行の証です。私たちのチームは、REIT業界の上位10％に位置する会社信用格付けを取得できたことを大変うれしく思っています。また、第3四半期に流動性を大幅に高め、バランスシートの強度をさらに向上させることができたことを大変喜ばしく思っています。
当社は信用枠の変更を完了し、コミットメント総額を従来の信用枠より10億ドル増の40億ドルに引き上げました。当社に多大な流動性を提供してくださった重要な取引先には、心から感謝しています。9月30日現在の当社の流動性は64億ドルとなり、非常に大きなものとなっています。
当社は、2025年まで債務の満期がない数少ないREITの一つです。当社の借入金残高の96%は長期固定金利債務であり、年末までに固定金利債務の比率はさらに高くなると予想されます。調整後EBITDAに対する純負債は、年末までに目標の5.1倍を達成する予定です。
当社の総債務残高は、加重平均利率3.52％、加重平均償還年数13.2年です。今年の資本計画の実行は、マクロ環境を考えると例外的でした。12年債および30年債を18億ドル、期間22年で加重平均利率3.28％で発行（資金調達）し、2月に完了しました。
2022年向けの普通株式の大部分は第1四半期に完了し、6月30日までにすべて完了しました。次に、不動産の一括売却や一部持分売却を通じた戦略的なバリュー・ハーベスティングの継続的な実施に取り組んでいます。9月30日までに、第3四半期の10億ドルを含む22億ドルの売却を完了し、12億ドルの簿価を超える利益または対価を得ることができましたが、これは本当に大きな価値創造です。
2022年に向けて不動産売却に注力した結果、年末には約2億5,000万ドルの現金があり、2023年の債務需要を軽減することができます。今後とも、資本配分は規律正しく慎重に行いたいと考えています。配当金について簡単にご説明しますと、当社取締役会は過去10年間、キャッシュフローの力強い伸びとFFO配当性向（概ね55％から60％）の低さに支えられ、普通株式の配当金を年々増加させてきました。
配当後の営業活動によるキャッシュフローは、2022年の中間値で約3億ドルと予測されており、これを3年間で換算すると、約10億ドルの再投資に相当します。
AREは、年間約3％の賃料改定が可能なトリプルネット・リースを導入し、運営費の回収と大規模な設備投資の回収を可能にしました。
また、当社のチームは、年間賃貸収入の49%を投資適格および大型の上場企業が占めるなど、質の高いテナント名簿を作成しました。入居率は年初から30ベーシスポイント上昇し、年末までにさらに上昇する見込みです。これは、当社のブランド力とテナントとの信頼関係の強さを物語っています。
EBITDAマージン69%は、当社の事業の卓越性と営業効率を如実に反映しており、これは業界をリードする統計値でもあります。第3四半期の賃貸は、賃貸可能面積が170万平方フィートと非常に堅調で、賃貸契約更新時の賃料の伸びは27.1%、再リース時の伸びは22.6%（現金ベース）となっています。
9ヶ月間のリース更新と再リースにかかるTIとリース手数料は、2021年通年と比較して約20%減少しています。そして、第3四半期には、およそ10年の長期リース延長が2件あり、純実効賃料の47％増となりました。それで、第3四半期にやや高めのTIとリース手数料を伴うこの2つの長期リース延長を除くと、TIとリース手数料は1平方フィートあたり約25ドルと比較的軽微なものになります。
9月30日に終了した9ヵ月間、既存物件のNOIは現金ベースで7％、8.9％と非常に高い伸びを示しました。また、10年間の既存物件NOIの平均成長率は3.6％、現金ベースでは6.6％でした。この10年間の平均値と比較して、2022年のパフォーマンスが優れているのは、主に稼働率が110ベーシスポイント上昇し、営業利益に対して約2倍の利益をもたらしたためです。また、2022年の非常に早い時期に開始された大幅な早期リース更新による恩恵も大きく、今年は通年で恩恵を受けることができました。
さて、リーシングについては、引き続き素晴らしい成果をあげています。2023年のリース契約満了は、第2四半期時点の年間賃料収入の9%から6.6%に減少しています。重要なことは、2023年の賃貸契約満了は、年間賃貸収入の70％、つまり4.6％に過ぎず、まだリース契約をしていない、交渉中でない、再開発の対象でないなど、判断するには時期尚早であるということです。
次に、ベンチャー投資についてです。これらの投資は、過去8四半期の調整後FFOに含まれる平均約2540万ドルの利益を一貫して生み出しています。これは非常に堅実で、一貫しています。ここで重要なことは、過去6年間の平均で、FFOに含まれる実現利益のうち、上場株式への投資から発生したものは約30％にすぎず、70％は非上場企業への投資から発生したものであるということを強調しておくことです。9月30日時点の未実現評価益総額は5億2,900万ドルで、このうち上場会社からの評価益は1億200万ドル、 非上場会社からの評価益は4億2,700万ドルでした。
最後にガイダンスについてですが、2022年のガイダンスを更新し、1株当たりEPSおよびFFOのレンジを0.06ドルまたは0.02ドルの範囲から狭めました。2022年の希薄化後EPSのガイダンスは5.70ドル～5.72ドルの範囲、調整後1株当たりFFOは8.40ドル～8.42ドルの範囲で、中間点の8.41ドルに変更はありません。注意点として、2023年の詳細ガイダンスの発行まで4週間ほどあります。従って、2023年の詳細についてはコメントすることができません。
それでは、ジョエルに話を戻します。
ジョエル・マーカス
ディーン、ありがとうございます。そして、質疑応答に入りたいと思いますが、いかがでしょうか。
質疑応答
オペレーター
ありがとうございます。それでは、質疑応答を始めたいと思います。[最初のご質問は、シティグループのマイケル・グリフィンさんからお願いします。どうぞよろしくお願いします。
マイケル・グリフィン
ピーターさんは、特にサンディエゴの物件について、魅力的なキャップレートと、物件についてかなり好意的にお話しされているように見受けられます。これらの物件がそれほど魅力的であるなら、なぜこれらを処分することに意味があったのでしょうか？
ピーター・モグリア
ちょうど、同じようなことをするために、訴訟事件でいくつもの物件を扱っています。私たちは資本を再利用し、価値創造のパイプラインにある素晴らしいプロジェクトに還元しているのです。つまり、資本を効率的に回収し、再投資しているのです。
ジョエル・マーカス
もう1つは、メサとトーリーパインズという2つの大規模な開発用地に、非常に大きなビジネスチャンスがあることです。このように、サンディエゴで最高のサブマーケットにあるAクラスの物件には、事欠きません。
ニック・ジョセフ
マイケルと同じく、ニック・ジョセフです。マクロ的な懸念やブラックスワン現象、建設市場の混乱について触れられました。これらを総合して、少なくとも短期的な開発計画への影響をどのようにお考えでしょうか。
ピーター・モグリア
ジョエルさん、いかがでしょうか？
ジョエル・マーカス
もう一度お願いします。
ニック・ジョセフ
はい、開発着手についてです。準備書面では、マクロ的な懸念事項や中国の話、ブラックスワンの可能性などについて説明されたと思います。その後、建設市場の混乱と、価格がまだ回復していない可能性についても触れられました。このことが、目先の開発着手に関する見通しにどう影響するのか、気になるところです。
ジョエル・マーカス
ご質問はインベスター・デイまでお待ちいただければ、非常に良い展望をお伝えできると思います。2023年にどのような展開になるか、一般的な経済の中で展開される可能性のあるプランA、プランB、プランCについてどう考えるかを考えると、私たちには興味深い代替プランのセットがあると思います。しかし、ディーンがコメントしてくれるように、非常に強力なリース機会がある場合には、その機会を加速させる方法を明らかに探し、最適な資金源で慎重に資金を調達することになるでしょう。しかし、ディーン、これ以上コメントすることはないでしょう。この点については、インベスター・デイまで待つことにしましょう。
ディーン・シゲナガ
ジョエルのコメントに付け加えると、私たちはかなりユニークなポジションにいます。こうした中核的なクラスター市場において、ライフサイエンス用途に最適な立地の土地区画をいくつか持っており、オプションという観点からも最適なポジションにあると思います。つまり、ジョエルが言ったように、当社のリース活動の87%はテナントからのものです。また、土地もあります。ですから、需要に応えるためのオプションがあるのです。つまり、柔軟性があるのです。これが、パイプラインを考える上で最も良い方法だと思います。選択肢を与えてくれるのです。必ず対応しなければならないわけではありませんが、選択肢はたくさんあります。
ニック・ジョセフ
四半期に計上された減損損失について、もう少し詳しく教えてください。そのプロジェクトと、そこから手を引くという決断について教えてください。
ディーン・シゲナガ
もちろんです、ディーンです。ご存知の通り、3,800万ドル強の減損費用が発生しました。それは主に 1 つのプロジェクトに関連しており、それを進めることを選択しなくなりました。これは開発プロジェクトで、約60万平方フィートの賃貸可能な土地でした。カリフォルニア州にある区画でした。その土地を私たちは所有していませんでした。かなり多額の費用がかかりましたが、これはこれまでの投資であり、敷地の権利取得作業に大きく関係していました。
そして、このプロジェクトを進めない理由は、プロジェクトの財務的な見通しが非常に特殊だったのです。このプロジェクトに関連するリースや再リースに関する交渉は、はっきり言って一切ありませんでした。それ以上、このプロジェクトについてコメントできる立場にはありません。しかし、この電話会議でも、またここ数四半期でもお聞きしたように、2022年の最初の3四半期だけで、270万平方フィートの開発・再開発用スペースをリースしたということは、本当に重要な観点です。つまり、このプロジェクトに非常に特化しているのです。
ニック・ジョセフ
ありがとうございました。
オペレーター
次の質問は、JPMorganのアンソニー・パオロネからです。どうぞよろしくお願いします。
アンソニー・パオローネ
皆さん、こんにちは。これから始める予定の7つの開発プロジェクトですが、これらの利回りは確定しているのでしょうか？それとも、金利が上昇した後、環境が変化した場合に、利回りが変動する可能性があるのでしょうか？
ジョエル・マーカス
では、ディーン、コメントをお願いします。
ディーン・シゲナガ
リース交渉を行い、リースを締結すると、貸主と借主の双方がかなり詳細な予算について検討することになりますが、そのような意味でのロックアップに近づいています。リース契約が締結されると、テナント側は、より詳細なコスト見積もりを行うようになります。つまり、大枠の利回りは見えてきます。具体的な利回りは、テナントが増築の詳細を詰めるにつれて、より精緻になっていきます。
また、コスト面では、これまで何度もお聞きしているように、建設コストの上昇を防ぐためにコンティンジェンシー（偶発損失）を計上しています。そして、通常行っているように、できるだけ早くその利回りを開示します。一般的に、その時期はテナントがプロジェクト設計の詳細を確定した時点と一致します。そのため、通常はリースアップの開示が遅れます。しかし、重要なことは、どのプロジェクトでも完成時のコストに変化がなく、利回りも悪くなかったということです。
1件、完成時のコストが上昇したプロジェクトがありましたが、これは収益が大幅に増加したことに対応しています。ですから、資本金の増加に対して堅実なリターンを生み出しています。このように、サプライチェーンや建設コストの上昇を考慮しなければならないような異常な環境の中で、私たちのチームはコスト管理を徹底して行っています。
アンソニー・パオロネ
では、資金調達コストが徐々に上昇することで、開発利回りが上昇すると考えるべきでしょうか。あるいは、ピーターが指摘するように、金利ほどには上昇しないかもしれません。ただ、次のスタート時期について考え始めるにあたり、その方向性について考えてみたいと思います。
ディーン・シゲナガ
トニーさん、特定のプロジェクトの利回りを推測するのは難しいと思います。というのも、どのプロジェクトも非常に独特で、立地、建築の性質、建築の複雑さ、特にテナントとの交渉が前後するためです。一般的に言えば、建設コストを慎重に管理し、より効率的になる機会を探して、収量を正しい方向に押し上げるために最善を尽くしますが、それは簡単なことではありません。 コストを削減するだけではありません。それを非常に慎重に行わなければなりません。 そしてうまくいけば、賃料環境がその方向への上昇の動きをサポートし続け、それがリターンや利回りの継続的な上昇につながることを願っています。ただ、トニー、私は具体的な憶測はしたくないのです。どの案件も非常にユニークであり、そのような案件が出てきたときに少しずつ判断していくつもりです。
ジョエル・マーカス
トニー、先ほどディーンが話した利回りについて、それが私たちの意思決定にどう影響するかを考えることは、特定のプロジェクトを進めないという意思決定を考える上で有益なことです。つまり、これは明らかに、すべてのケースにおいて、進めるかどうかの意思決定に重きを置いています。
アンソニー・パオロネ
了解しました。会計について、1つだけ明確な質問をさせてください。FFOに計上される投資簿価の損益は、元の原価に対する直近の評価額に基づいているのでしょうか？
ディーン・シゲナガ
ただし、何らかの理由で評価損を計上した場合は、その分を減損処理します。しかし、伝統的に、多くの場合、元の原価を基準にしています。また、ベンチャー・ポートフォリオの実現利益と実現利益の間にある重要な要因は、流動性イベントによるものであることも指摘しておきます。つまり、自然発生的なものです。時折、公開株で、過去6年間の利益の約30％しかありませんが、つまり、最終的に一握りの公開株を売却し、それが公開株の利益の一部となるのです。しかし、平均的に見れば、全体の構成に占める割合はわずかです。
アンソニー・パオロネ
そうですか。ありがとうございます。
オペレーター
次の質問はEvercore ISIのスティーブ・サクワからです。どうぞよろしくお願いします。
スティーブ・サクワ
はい、ありがとうございます。こんにちは。ピーターさん、テナントのタイプ別、業種別、あるいは主要なクラスター別の需要動向についてもう少しお聞かせください。西海岸やボストン、ニューヨークでは需要が高まっているようですが、地域別の需要について教えてください。地域別の需要について教えてください。
ジョエル・マーカス
はい、ジョエルです。スティーブさん、おかえりなさい。この質問には細かいレベルではお答えしかねます。例えば、今期のリースの87%は当社のテナントによるものでした。この件に関する詳細な説明は役に立たないと思います。しかし、私やピーターから言えることは、現在、すべての市場において需要は堅調であるということです。
ピーター・モグリア
そうですね、私のコメントとも一致しますが、異常値であった2021年を除けば、ここ数年に対応する正規化されたレートと言えるでしょう。しかし、幅があります。また、すべてのクラスターが好調であることは、以前から話していたことですが、それは今も続いています。
ジョエル・マーカス
そうですね、それに加えて、スティーブ、私はこう言いたいのです。ハリーと私が言ったことについて考えてみてください。これは一時的（エピソード的）なものではありません。いわば一時的な産業であり、実際にはマクロ経済的に動かされているわけではありません。そのため、需要は多くの場合、臨床データの読み出し、規制の読み出しと更新、そして場合によっては誰かが会社を買収して拡大しようとする M&A によって生成されます。私たちはそれを見てきました。 一方、企業を買収してロールアップするケースも見てきましたが、単なる物件の機会がない限り、企業は人材のために買収されることがよくあります。ですから、そのように考えるべきでしょう。
スティーブ・サクワ
素晴らしい。それから2つ目の質問ですが、売却についてだけ、ピーターさんはキャップレートについてかなり詳しく説明してくれましたね。買い手層の厚みと、その変化について教えてください。また、前四半期に取引されたさまざまな商品の買い手にとって、アンレバードIRRの期待値はどの程度なのか、おわかりになりますか？
ピーター・モグリア
ここ数年、私たちは一貫してバイヤープールを形成してきました。私たちは一般的に、限定的なものにとどめようとしています。あまり多くの人に情報をばら撒きたくないのです。そして、そのようなプレーヤーが私たちの取引に現れ続け、それがキャップレートに反映されているのです。だから、アンレバードIRRベースでは、そうですね、以前より高くなっているのは確かです。ピーク時には、5％以下のアンダーライティングをする人もいましたね。今はどうなのか分かりませんが、明らかに上がっています。しかし、当社の商品タイプや賃料の伸びを考えると、4％程度のキャップレートを支払うことは可能です。また、賃貸料の年率の上昇と市場賃料の上昇により、最近ではアンレバード・ベースで6％や7％を簡単に超えることができるようになりました。
スティーブ・サクワ
素晴らしい。ありがとうございます。ありがとうございました。私はこれでおしまいです。
ジョエル・マーカス
はい、ありがとうございました。
オペレーター
次の質問は、SMBCのリッチ・アンダーソンからです。どうぞ
リッチ・アンダーソン
ありがとうございます こんにちは。過去にREITやバイオテクノロジーで見られたような混乱期には、M&A活動の活発化とその余波があります。パンデミック後のREITでは、確かにそのような動きが見られました。バイオテクノロジー分野でも同じようなことが起こるのではないかと思っているのですが。バイオテクノロジー分野でも同じようなことを期待しているのでしょうか。ある種のフリンジ的な動きがあったことは知っていますが、この分野の健全性を示す一種の指標として、M&Aをもっと見る機会があるのでしょうか。また、そうであれば、将来のリースなどにおいてメリットがあるとお考えですか？
ジョエル・マーカス
そうですね。では、私が全体的なコメントをし、ハリーにもコメントを求めたいと思います。リッチ、私は、大企業対大企業、あるいは大企業対中堅企業であっても、治療薬クラスの競争状況に影響を与えるような超大型のM&A案件は出てこないと思っています。この政府当局の下、FTCはあらゆる業界のあらゆる種類の集まりに対して、かなり敵対的な態度を取ってきました。なぜなら、常に競争力がないとか、競争を低下させるとか、何らかの形で価格を上昇させるという主張があるからです。
つまり、Illumina(イルミナ)とGRAILでこの現象が少し起こりましたが、GRAILはイルミナからスピンアウトしたのですから、どれも特に意味はないのです。しかし、私は、私たちが見ることになると言うのは公正だと思いますし、ハリーもこれについて言及したと思いますが、私たちは最近、Lillyが難聴の会社をボルトオンで買収したのを見たばかりです。今後も、製品に関連する買収は続くと思います。それがプラスになることもあれば、マイナスになることもあると思います。しかし、歴史的に見れば、上場してからの25年間を振り返っても、全般的にかなり前向きなものでした。ハリー、他に何かご意見はありますか？
ハリー・クーン
ジョエルが言ったことにすべて同意します。また、企業や結果によっては、不動産の結果がどうであれ、エコシステムにはプラスに働くということも申し上げておきます。製品主導の買収の場合、経営陣が新しい会社を立ち上げることもあります。私たちは、彼らとの間に深い関係を築いています。彼らは、次の大規模なバイオテクノロジー企業を設立し、成長させることが多いです。ですから、長い目で見れば、こうした出来事はエコシステムにとってプラスになります。
長年にわたるM&Aによって、実に大きな足跡を残すことになった例がいくつもあります。サンディエゴのBMSは、約20年前にSignal(シグナル)を買収し、その後Celgene (セルジーン)を買収して、その好例となりました。そして、今年の第1四半期に発表したように、サンディエゴで42万平方フィートを開発中です。このように、買収によってスペースがさらに必要になることは間違いありませんが、買収の種類によって大きく左右されます。また、投資家がそのリターンを新しい企業で活用し、創業者が新しい試みを始めるという意味で、エコシステムにとって全体的なプラスになることは、本当に素晴らしいことです。
リッチ・アンダーソン
なるほど、素晴らしい。では、この辺で。ありがとうございました。
ジョエル・マーカス
ありがとう、リッチ。
オペレーター
次の電話は、失礼、次の質問は、みずほのゲオルギー・ディンコフからです。どうぞよろしくお願いします。
ゲオルギー・ディンコフ
私の質問を聞いてくださってありがとうございます。先ほどお話にあった...
ジョエル・マーカス
聞き取りにくいですね。もう少しマイクに近いところで話していただけませんか？
ゲオルギー・ディンコフ
そうですね。これで聞こえますか？
ジョエル・マーカス
ああ、完璧だ。
ゲオルギー・ディンコフ
なるほど、失礼しました。そうですね。先ほど、供給が需要に追いつきつつあるというお話がありました。そこで質問ですが、サプライヤーのリスクが最も高いのはどの市場でしょうか。また、オフィス移転の競争についてはどのようにお考えですか？
ジョエル・マーカス
これは複雑な質問ですね。この電話会議では、市場ごとに説明する時間や能力があるとは思えませんし、そうしたいとも思えません。しかし、ニューヨークを例にとると、素晴らしい例だと思います。私たちは、ニューヨークで最初の商業的なライフサイエンスセンターとキャンパスを開拓しました。何百万、何千万、何億平方フィートもの広さがあり、多くのプロジェクトがそこで進められています。需要はかなり控えめです。まだ初期段階です。ニューヨークのほとんどのビルがオフィスから研究所に転換できないことは明らかで、市場もそれを望んでいないでしょう。ですから、サブマーケットごとに見ていく必要があると思います。市場全体として見ることはできないと思います。
ボストンでは、いくつかのコンバージョンがありました。特に最近のダウンタウンの事例では、誰かがオフィスビルを改造し、小規模なテナントを誘致しました。小規模なテナントは、改造を行ったことのないデベロッパーとテナント双方にとって、改造に伴う多額のコスト超過を経験したことが分かっています。しかし、当社の賃貸契約の87%は既存のテナントによるもので、このような市場において安定した需要を生み出し続けることができると考えています。また、私たちはこのようなサイクルを経験してきました。2000年、2001年のハイテクバブル、2008年、2009年の金融危機と、さまざまなサイクルを経験してきました。ですから、私たちは十分な備えをしていますし、私たちのポートフォリオや資産基盤は本当に素晴らしい状態にあると思います。
ゲオルギー・ディンコフ
なるほど。不況の懸念が高まっていますが、テナントの信用リスクや、大型、中型、小型のバイオテクノロジーについて、どのようにお考えでしょうか。また、景気後退時に稼働率が低下するようなリスクはないでしょうか？
ジョエル・マーカス
ええ、だから私たちはとても保護されています。この点について、ハリーはどうお考えでしょうか。テナント基盤の健全性、多様性、信用の質について、何度もお話されていますよね。
ハリー・クーン
はい、その通りです。補足資料の17ページには、ライフサイエンス業界における当社の事業タイプのARR別内訳が記載されています。他の電話会議でも強調しているように、中小規模のテナントが占める割合は非常に低いのです。また、過去2四半期に行った調査では、バイオテクノロジー分野の公開物件を、市販品と前臨床・臨床品で分類しています。ご覧のとおり、大半は市販されているものです。これらは、電話会議でもお話しましたが、バーテックスやモデルナのように、非常に大きなバランスシートとキャッシュを持つ企業です。
私たちのチームとディリジェンスのプロセスは実にユニークであることをご理解いただくのは重要なことです。私を含め、バイオテクノロジー分野の博士号を持つ者が何人もいて、これらの企業の査定を行い、そのリスクプロファイル、機会、成長プロファイルを理解し、その進捗を広範囲にモニターしています。このように、私たちはさまざまなタイプの事業において実に強力な企業群を有しており、これらは私たちの資産基盤の強さを総合的に反映しています。
ピーター・モグリア
はい。ピーターです。冒頭のハリーのコメントを思い出してください。彼女は、何かを臨床に応用するには平均で約10年かかるという事実について話しています。ですから、ライフサイエンス不動産の需要はもっと非弾力的で、現在のマクロ経済状況によって必ずしも変化させることはできません。企業は、収益を生み出すプロジェクトを市場に投入するために、努力を続ける必要があるのです。少し前に大金融危機を振り返ってみたのですが、その時の稼働率の変化はごくわずかでした。おそらく、谷の部分で40ベーシスポイントの変動があったのでしょう。つまり、私たちのビジネスは非常に弾力的で、そうでなければならないのです。
ゲオルギー・ディンコフ
素晴らしい。ありがとうございました。私は以上です。
ジョエル・マーカス
はい、ありがとうございました。
オペレーター
次の質問はベアードのデイブ・ロジャーズからです。どうぞ
デイブ・ロジャーズ
こんにちは、皆さん、こんにちは。ディーン、まずあなたからお話ししたいと思います。まだ着手していないプロジェクトの資金調達については、おそらくインベスター・デイまで待つことになるのでしょうが、私は、ディーンから、まだ着手していないプロジェクトの資金調達についてお聞きしたいと思います。ディーンさん、キャッシュフローや手元資金、最近の売上高から、すでに着手しているプロジェクトや今後完成させなければならないプロジェクトの資金調達の計画について、少し教えていただけないでしょうか。
ディーン・シゲナガ
どうもデイブ、ディーンです。2023年の計画については、4週間後のインベスター・デイで詳しく説明する予定です。おそらく、リースされている短期的にコミットした少数のプロジェクトを含む、アクティブなプロジェクトで見ている資本計画に関するいくつかの高レベルの考えです。現在、約760万平方フィートがあります。このパイプラインは6億4,500万ドルの純営業利益の増加をもたらすことができ、これはまさに壮大なことです。最近の開始または近いうちに開始するのが保留されているものを見ると、完了までに3年かかるものもあります。
このパイプラインは、来期以降も期待どおりNOIが四半期ごとに増加する予定です。先ほど、3年間の配当後の営業活動によるキャッシュフローを現在のレートで計算すると、10億ドルの再投資が可能であることを説明しました。先ほど申し上げた10億ドルのキャッシュフローと、約15億ドルの株式フォワード契約の残高があります。それから、6億4,500万ドルのNOIの増加に関連するCIT（PH）は、すべて広義の株式型資本です。
これらはすべて広義の資本です。しかし、この数字を見てみると、調整後EBITDAに対する純負債の目標値を1年後に5と仮定した場合、典型的なレバレッジプロファイルである70億ドル近くに近づいていることがわかります。このパイプラインは、おそらく33億ドルか、その程度の負債を生み出すでしょう。レバレッジ・ニュートラルに換算すると、借入金が3分の1、株式が3分の2ということになります。EBITDAが稼働し始めると、負債の観点からもかなりの資金を調達できるようになります。
このような数字が、私が念頭に置いている大まかな数字です。ピーターが何四半期にもわたって強調してきたように、私たちは民間市場の価値と資産の希少性を考慮し、引き続き不動産売却に重点を置いています。今後3年間は、明らかに、各年度あるいは各年度が非常に異なっています。したがって、各年度の資金需要も異なります。基本的に、NOIや建設投資の開始時期は各年度で異なりますが、資本市場へのアクセスがない時期を乗り切らなければならない場合、前進する道があることを指摘するのは本当に重要なことです。仮に3年間、資本市場が閉ざされたとします。
リスクマネジメントの観点から、私たちのチームは四半期ごとにこれを分析しています。この結果は、明らかに3年間想定していなかったもので、私たちは安心感を覚えています。私はこれを、リスクマネジメントの観点から評価しなければならない「ブックエンド・シナリオ」と呼んでいます。2023年までの具体的なシナリオには触れませんが、このような大まかな説明でご理解いただければと思います。私たちは、今後さらに厳しくなる可能性のある環境に対して、合理的に対応できる態勢を整えています。2023年までの見通しの詳細については、11月下旬のインベスター・デイで発表する予定です。
デイブ・ロジャーズ
ディーン、本当にありがとうございました。私からは、ジョエルかピーターに1つだけ補足させてください。開発物件で必要な賃料を獲得しているのは明らかです。つまり、賃料は成長し続けており、インフレと歩調を合わせているようです。市場賃料はどのように推移していますか。先ほどマーク・トゥ・マーケットを提示されましたが、明らかにスプレッドはマーク・トゥ・マーケットをつかみ続けています。しかし、市場賃料はどうなっているのでしょうか。市場ごとに見る必要はありませんが、全国的にどのような状況なのでしょうか。
ジョエル・マーカス
そうですね、ピーター、コメントをお願いします。私たちは、必ずしもすべてのマーケットで賃料が上昇しているとは限りませんが、ほぼすべてのマーケットで賃料が上昇していると考えています。確かに、ここ1、2年、COVIDのようなホッケーパックのような成長には追いつかないでしょう。しかし、今期と前期の数字を見れば、現状がどのようなものであるか、また、通常の生産量に落ち着きつつあるかがわかると思います。しかし、ピーター、マクロ的なコメントはいかがでしょうか。
ピーター・モグリア
そうですね、供給は引き続き厳しい状況です。ですから、新しい機会があれば、私たちは賃料を上げ続けています。新しい開発物件でも、リースアップするにつれて、通常1～2パーセントずつ上がっていきます。ですから、マクロ的に見れば、実際のパーセンテージを予測するまでもなく、現時点でも賃料は上昇していますし、今後もその勢いが衰えることはないでしょう。
ジョエル・マーカス
この問題は、市場ごとではなく、サブマーケットごとに考える必要がありますね。
デイブ・ロジャーズ
そうですか、ありがとうございます。
ジョエル・マーカス
ケンブリッジで起きていることは、例えばSomerville(サマービル)で起きていることとは大きく異なるでしょう。
デイブ・ロジャーズ
そうですね、その通りです。詳細については、おそらくインベスターデイで説明することになると思いますが、楽しみにしていてください。それでは、ジョエルとピーター、ありがとうございました。
オペレーター
次の質問はBTIGのトム・キャザーウッドからです。どうぞよろしくお願いします。
トム・キャザーウッド
ありがとうございます。皆さん、こんにちは。ピーター、供給に関する質問に戻ります。以前の四半期に、あなたは明らかに市場で計画されている、あるいは提案されているすべての開発と、明らかに再開発を追跡していると述べていました。しかし、そのすべてが市場に出回る、あるいは開始されるとは考えていないとコメントされていました。最近の金利の動きや資金調達の難しさなどを考慮すると、このような着工が後退することはないのでしょうか？それとも、近中期的には、これらすべてが市場に出てくることはないと、さらに確信されているのでしょうか？
ピーター・モグリア
そうですね。候補に挙がっていたプロジェクトが実現しなかったという逸話もあります。建設が始まったものの、一時中断しているものもあります。つまり、私は準備書面の中でコスト上昇の話をしましたが、コスト上昇は引き続き大打撃を与えています。20分も話したくなかったので多くのパーセンテージに踏み込みました。しかし、2021年第2四半期から2022年第3四半期までの前年同期比では、約13.5%でした。つまり、非常に高価になったということであり、このことが、参入しようと思っていた多くの人たちの心を揺さぶっているのだと思います。ですから、どの市場でも供給面で大きな問題が起こるとは思っていません。
建設中のものを見る限り、現時点では通常の環境における通常の速度に見えます。それが続く限りは、誰もが合理的です。2021年の家賃の伸びではなく、Joelが言及したホッケースティックのような伸びでもなく、良好な家賃の伸びが続くはずです。2021年の家賃の伸びではありませんが、Joelが言ったようなホッケースティックな伸びではなく、インフレ率を上回る伸びです。しかし、インフレが正常化すれば、それを上回ることができると思います。
ジョエル・マーカス
しかし、ケンブリッジの供給とサマービルの供給とでは、サブマーケットごとに供給問題を考えなければなりません。数年先には昼夜逆転してしまうかもしれません。しかし、ピーターが指摘した、資本が一時停止するか、事業者が一時停止するかという重要なポイントに加え、かなり明確なことがあります。都市やその他の管轄区域では、認可を得るのが難しくなっており、より多くの譲歩を要求していることは明らかだと思います。住宅は大きな問題になりつつあります。ある管轄区域では、プロジェクトの一部として住宅(レジデンス)を持っていない場合、長い行列になることがわかっています。もしレジデンスがあれば、列の先頭を走ることになるかもしれません。このように、国ごとにさまざまな力学が働いており、それが供給に対する良いチェックポイントになると思います。
トム・キャザーウッド
了解しました。ありがとう、ジョエル。ピーターもありがとう。
ジョエル・マーカス
はい。
トム・キャザーウッド
最後に、今期は325ビニーに関する詳細な情報を提供していただき、ありがとうございました。最近、テナントが施設に対するサステナビリティの要求を高めていますが、325 BinneyのようにLEED PlatinumやLEED Zero Energyを採用する場合と、より伝統的な研究所の設計とでは、コスト面で何か違いがあるのでしょうか?
ディーン・シゲナガ
ディーンです。
ジョエル・マーカス
そうです。どうぞ。
ディーン・シゲナガ
325は良い例だと思います。これをどう考えるかですが、最初からサステナビリティの取り組みを行うと、いくつかの利点があります。より効率的です。このプロジェクトでは、6%から7%のコスト範囲で、ケンブリッジで最も持続可能な研究所の建物になることができました。皆さんもご存知のように、この建物の最も重要でユニークな特徴は、建物の冷暖房に地熱を利用していることで、他の設計の特徴と合わせて、建物の化石燃料消費をほぼゼロにすることができます。
これはモデルナにとって重要な特性で、CEOはリース契約が締結されるとすぐに、文字通り譲渡されるとすぐにチームにメールを送り、このビルをケンブリッジで最もクールで持続可能なグリーンビルのひとつにしよう、と言ってきました。大手製薬会社や大手バイオ企業のテナントのほとんどは、すでにサステナビリティへの取り組みを公表しています。ですから、彼らはサステナビリティを重要視しているのです。初期のLEEDがそうであったように。LEEDにはコストの要素があり、私たちはそれを理解する必要がありました。私たちは、最初のコア＆シェルLEED認証ビルを建設し、そのパイオニアとなりました。
ピーター・モグリア
また、私たちが置かれている時代にも注意を払う必要があると思います。今日のインフレスパイラルや、広く起こっていることを考えると、テナントもそうだと思います。テナントは、規模や性質によって多少異なります。大規模なテナントほど、この点には敏感ですが、サステナビリティにはあまり関心がなく、労働力の確保、維持、復帰により重点を置いていると思います。また、中国やインドで石炭火力発電所や石炭の利用が急増しているという記事を読めば、科学者の間では、私たちがアメリカで何をしても、地球という惑星の方程式の一部が解決されない限り、これらの対策では地球温暖化に変化をもたらすことはできないことが明らかであることがわかります。
トム・キャザーウッド
了解しました。ありがとうございました。
ピーター・モグリア
はい。飛躍してください。
ディーン・シゲナガ
ありがとう、トム。
オペレーター
次の質問はRBCキャピタルマーケッツのマイケル・キャロルからです。どうぞよろしくお願いします。
マイケル・キャロル
はい、ありがとうございます ジョエルさん、ニューヨークのクラスターについて、最新情報を教えてください。今後10年間で16億ドルのライフサイエンス・ハブを建設する計画があるのは知っています。科学インフラを構築するための建物がたくさんあるようですが。このような投資は、このクラスターをさらに発展させ、今後10年程度でより成熟したクラスターにするための重要なステップと考えるべきでしょうか？
ジョエル・マーカス
はい。さて、9月12日に発表したプレスリリースで、ニューヨークのさまざまな問題についてお話しましたが、良い質問だと思いますので、ご紹介します。ニューヨークは非常に複雑な市場です。まだ小さな会社の市場です。この取り組みについては、また後ほどご紹介します。おそらく25万平方フィートのリース - 昨年の実際のリース。つまり、非常に小さな市場です。私たちはこの市場をスタートさせました。当時、ニューヨークでリサーチを行っていた企業は文字通り2社しかありませんでしたが、今では75社、80社以上にまで増えています。しかし、その成長は緩やかで、妊娠期間(gestation period)は25年以上です。私たちは12年目に突入しました。ですから、この市場は供給があれば伸びるというものではありません。資本が企業を作ることによって成長するのです。それが、市場が成長する唯一の方法なのです。
ボストンのリリーやサンディエゴのブリストル・マイヤーズ（BMS）のように、大規模な農家が進出することはありません。ニューヨークでは、地形や地理的な特性から、そのようなことはありえません。非常に高い税負担と、現在進行中の安全性の問題がありますから、知事や他の人たちが目を覚ましてくれることを期待しています。でも、そういう市場なんです。中小企業の市場であり、素晴らしい場所ですが、他のどの市場とも違います。他のすべてのクラスターと比較しても、ユニークな存在です。
Kips Bay(キップスベイ)の州や市の取り組みについては、かなり幅広く、深い取り組みです。その多くは制度的、政府的なものです。あの辺りにはタワーを建てる計画がありますが、土地使用許可に2年以上かかり、RFPプロセスを経て、開発プロセスに入るのはおそらく10年先でしょう。しかし、本当に必要なのは、需要を喚起し続けるための企業の創出だと思います。私たちは、文字通り市場創出のお手伝いをしているので、そのような市場を知っているのです。
マイケル・キャロル
素晴らしい。その投資によって、クラスターの長期的な見通しが改善され、フェーズ3の可能性が高まるということでしょうか。つまり、時期的なことは分かりませんが、状況が好転しているのであれば、もっと励みになるのではないでしょうか。
ジョエル・マーカス
研究や開発を行う機関や政府機関のために、インフラを構築し続けられるのはいいことだと思います。その一環として、私たちは関与していませんが、ヘルスケア・デリバリー・サービスを提供しています。ですから、これらはすべて良いことなのです。East Side Medical Corridor (イーストサイド・メディカル・コリドー）は、まさにその最たるものです。私たちはBellevue (ベルビュー)とニューヨーク大学(NYU)の間に位置し、ブルームバーグ市長のRFPに応じる際、その場所を選んだのはそのためです。しかし、本当に必要なのは資本と企業の育成であり、それがこの市場を成長させる活力源になるのです。私たちは過去12年間、この市場の成長を支援してきました。それが、この12年間、私たちがお手伝いしてきたことです。
マイケル・キャロル
そうですか。素晴らしい。ありがとうございました。それから、最後にもうひとつだけ。御社の投資についてですが、現在、資本市場が少し混乱していることは承知しています。AREは、その投資において、より良い資本展開の機会を見出しているのでしょうか？また、通常、新しい投資案件を検討する場合、より戦略的なものなのでしょうか？それとも、よりオポチュニスティックな投資を行っているのでしょうか。
ジョエル・マーカス
ハリーが言ったように、今年はベンチャー・ファンドの資金調達額が過去最高を記録しています。それは、3、4、5 かそれ以上の期間にわたって分散投資されたようなものです。 そして、優れたテクノロジー、満たされていない高い医療ニーズ、保護された知的財産、優れた知的財産、科学の舵取りとビジネスの舵取りをしている本当に賢い人々を備えた偉大な企業は、一般的に常に資本を引き付けると言っても過言ではありません。 つまり、2003 年にスタートアップ企業だった Alnylam に投資したのは、RNAi には大きな可能性があると感じたからです。証明するのに 15 年から 20 年かかりましたが、大きな投資でした。 その会社は素晴らしいことを成し遂げ、ケンブリッジに大きなフットプリントを残しています。
そして2013年、これも強気相場が始まる前でしたが、私たちはモデルナに初期投資を行い、そのストーリーは誰もが知っています。私たちが苦しんでいる多くの病気に対して、ゴールに向けて大きなチャンスを生み出す可能性のある、まったくもって画期的な技術に焦点を当てた興味深い機会を与えてくれます。私たちはそのように考えています。ですから、投資するには良い時期です。
マイケル・キャロル
なるほど、素晴らしい。ありがとうございます。
ジョエル・マーカス
はい、ありがとうございます。
オペレーター
次の質問はバンク・オブ・アメリカのジョシュア・デナーラインからです。どうぞよろしくお願いします。
ジョシュア・デナーライン
やあ、みんな。今日のカラーはありがたいです。ガイダンスについて質問があります。既存キャッシュ・ガイダンスの上限と下限はどのように決定されたのでしょうか？また、資産化された金利のガイダンスも同様です。
ジョエル・マーカス
はい、ではディーンさん、お願いします。
ディーン・シゲナガ
今日のガイダンスを見ると、同じ物件で、GAAP7%、キャッシュ7.8%というのが中間点だと思います。先ほどの私のコメントでは、9ヶ月間のGAAPベースで7%であることを強調したと思います。ですから、今日はちょうど中間点になります。そして、現金ベースでは8.9%となり、上限に達しています。つまり、9ヶ月間の見通しとしては良好な水準にあります。
また、入居率の上昇によりNOIが2倍となり、異常値であることを強調しました。また、2022年の早い時期にリース契約が更新され、これも好調の要因となっています。このような背景があります。この9ヶ月間の実績は良好で、通期の見通しについても十分なものとなっています。
ジョシュア・デナーライン
ディーンさん、資本利潤の上限と下限はどうなっていますか？
ディーン・シゲナガ
資本利子と支払利息については、あまり頻繁に数字を変えないようにしています。今年の上限金利の推移は、おそらく私たちの事業における建設活動のボリュームを反映したもので、現在のところ上昇傾向が続いています。つまり、上限金利が四半期ベースでピークに達するのは、おそらく2023年の第1四半期になるでしょう。
つまり、四半期ベースで上限金利がピークに達するのは、おそらく2023年第1四半期以降ということになるでしょう。金利の影響も多少ありますが、コストの大半は固定払いです。支払利息に変動払いはほとんどありません。ですから、四半期ごとにCIPを追加していくことになりますが、そのペースは納入実績を上回り、先ほど申し上げたように、次の四半期にはピークを迎えるでしょう。
ジョシュア・デナーライン
ありがとうございます。
オペレーター
最後の質問ですが、シティのマイケル・グリフィンからフォローアップがあります。どうぞよろしくお願いします。
マイケル・グリフィン
続けていただいてありがとうございます。GEが5つのNeccoから撤退するというニュースを見ましたが、このスペースを埋め合わせるためにどのような可能性があるのでしょうか？また、サブリースを試みますか？コンバージョンの可能性はありますか？また、従来のオフィスユーザーに対して、このような問題がさらに発生する心配はないのでしょうか。この物件はポートフォリオの約8%を占めていると思いますが、何かコメントがあれば教えてください。
ジョエル・マーカス
では、ディーンにコメントを求めますが、1つ注意していただきたいのは、クレジット・テナントと既存のリースがありますが、ディーンはどうでしょうか。
ディーン・シゲナガ
そうですね、これが重要なコンセプトだと思います。もうひとつ覚えておいていただきたいのは、マイケル、どの会社の記事にも興味深いことが書かれています。ほとんどの企業は、報道された記事について特にコメントしないことを選択します。ジョエルが言ったように、私たちはクレジット付きのリースを持っています。シーポート地区の約8万平方フィートです。しかし、それ以上については、特にコメントすることはありません。
マイケル・グリフィン
そうですか、ありがとうございます。
オペレーター
以上で質疑応答は終了です。最後に、ジョエル・マーカスからご挨拶をお願いします。
ジョエル・マーカス
では、手短に済ませます。ありがとうございました。皆さん、ご安全に。
オペレーター
会議は終了しました。本日のプレゼンテーションにご参加いただきありがとうございました。ご退席ください。
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