市街化区域と市街化調整区域の違い

土地探しで目にする「市街化区域」や「市街化調整区域」という言葉。専門的な用語で難しそうなイメージがありますよね。そのため、ついつい聞き流してしまいそうになるかもしれません。

しかし、実際には市街化区域や市街化調整区域はマイホーム購入では知っておきたい重要な言葉です。きちんと内容を知っておかなければ、後悔する可能性があるからです。

そこで今回は、市街化区域と市街化調整区域の違いについて、分かりやすく解説していきます。

土地選びの重要性

注文住宅はもちろんですが、建売住宅を買うにしても土地選びはとても大切なポイントです。

住宅街といわれるように人々が集まるエリアもあれば、あまり人が集まってこないようなエリアもあります。
　
マイホームを購入する土地によって、その後の生活がどんなものになるか、将来に大きな影響を及ぼすでしょう。

土地の区域区分について

都市計画法は、計画性を持って都市づくりをするための法律です。

土地の利用や施設整備、開発事業などを計画的に進めるエリアを「都市計画区域」といいます。

さらに、その都市計画区域を分けたものを区域区分といい、「市街化区域」「市街化調整区域」として定めています。

市街化区域は、計画的に街を活性化させることを目的とします。

逆に、市街化調整区域は市街化を抑える区域です。

都市計画区域のなかでも区域区分が定められていないエリアもあります。

「非線引区域」といい、将来的には市街化区域か市街化調整区域にするかもしれないけど、とりあえず今のところ保留、という区域です。

13種類の用途地域

市街化区域には13種類の用途地域があり、どんな土地にも自由に建物が建てられるわけではありません。

大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の用途地域があり、住宅を建てるときには主に住居系として定められている用途地域を選ぶことになるでしょう。

用途地域によって家の建築に制限があるので、土地の購入前に専門家に相談しましょう。

市街化区域のメリット

市街化区域は、すでに“市街地”として街並みが形成されています。

または「これからも優先的に活性化していきましょう」という目的を持っているため、人が暮らしやすい環境です。

ガスや水道などのライフラインや、交通網も整っています。

家を建てるにあたり、法的な規制は少なめです。

市街化区域のなかでも立地によってさまざまな規制はありますが、よほど極端な希望を求めない限り、「こんな家を建てたい」という理想を形にしやすいでしょう。

また、将来的に売却しやすいというメリットもあります。

市街化区域のデメリット

市街化区域の場合、基本的に住宅を建てることができるため、デメリットに感じるポイントはほぼありません。

ただ、所有している人に「都市計画税」が課せられる点については、覚えておきましょう。

一般的に、どんな土地でも所有者には固定資産税がかかりますが、都市計画を優先的に進めていく市街化区域内にある土地は、加えて都市計画税も課せられることになります。

また、場所によっては、開発が進み過ぎて「購入前よりも騒々しくなった…」「周辺に建物が建つことになってしまった」など住んでから環境が大きく変わってしまうこともあるでしょう。

市街化調整区域のメリット

市街化調整区域は、原則では人が住む家や施設などの建物を建てる許可を受けにくく、市街化調整区域に家を建てるには、さまざまな条件をクリアする必要があります。

その条件の多さや住環境としての不便などから、需要は少なめです。そのため、オトクな価格で購入できるケースが多いことがメリットです。

市街化調整区域のデメリット

先述したとおり、市街化調整区域は原則、建物の建築そして再建築も不可とされています。

「市街化調整区域で相場よりも安い中古住宅を買って、家を建て替えよう」と考えている人は注意しなければなりません。

ただし、以下のような場合、建て替えの許可を受けられることもあります。

・昔から住宅が集まっているエリア
・市街化区域との境にあって住宅環境が良い
・都市計画法が施行されるよりも前にあった建物

また、市街化調整区域では、農地や森林を守るために開発を積極的に行なわいため、インフラが整っていない可能性もあります。

ガス工事などは高額なので、見積もりを取った方がいいでしょう。

さらに、住宅を建てるのに難しい土地であることから、住宅ローンの審査が厳しめです。売却が難しいと判断されて、審査がおりないこともありますし、たとえ審査に通過しても希望の金額が借りられないこともあります。

まとめ

市街化区域と市街化調整区域の違いについて詳しくお伝えしました。

市街化区域は、現在すでに住宅地として活性化が進んでいるエリアで、これからも住環境は良好でしょう。一方の市街化調整区域の場合、購入前に将来の建て替えの可能性や条件などについて調査しておくことが大事です。

市街化調整区域の規制については、難しい点も多いでしょう。自分なりに調べても不安を感じるかもしれません。自治体や専門性の高い不動産会社などへ相談してみることをおすすめします。