不動産投資の融資：三井住友トラスト ローン&ファイナンス(L&F)
この記事は、三井住友トラスト ローン&ファイナンス（通称：トラスト）で実際に融資を受けている「ニャルK」が執筆しています。
このため、トラストを使うメリット、デメリットを実体験をもとに、あますことなく、書いていきます！
この記事を読んでわかることは、以下です。
・トラストでフルローンを受ける方法が分かる
・トラストの金利を下げる方法がわかる
・トラストは、どんな物件で融資を受ければよいのか？が分かる
まず、三井住友トラスト ローン&ファイナンス（通称トラスト）はというと、不動産投資の融資に対しても、比較的積極的に融資しています。
トラストは金利は比較的高めですが、耐用年数切れの木造アパートや、さらには、違法建築・再建築不可も場合によっては、融資審査してくれる融通のきくのある金融機関です。
さらに、そういった築古物件に、３０年融資も可能なんです！（なかなか築古物件に30年融資してくれる金融機関はないので貴重な金融機関です！）
この融資期間がのびると、月の返済金額が減るので、キャッシュフローがでやすいです！
それでは詳しくみていきましょう。
三井住友トラスト ローン&ファイナンスとは
三井住友トラスト ローン&ファイナンスは、2010年9月にライフ住宅ローン株式会社とファーストクレジット株式会社が合併してできた会社です。
セゾンファンデックスと同じく、いわゆるノンバンクと呼ばれる分類の金融機関で、不動産投資に対する融資も行っています。
三井住友トラスト ローン&ファイナンスの金利
トラストのベースの金利は3.9%です。
ちょっと高めですね(^^;
ただし、長期間融資が可能なので、金利の高さのわりにキャッシュフローはでやすいんです！この辺りは後で、詳しくみていきます(^^/
また、特定の条件をみたすと金利2.9%～で借入可能なんです。
金利2.9%にするための判定条件
その判定条件はというと、、、
融資金額が5000万円を超えるかどうかです。
パターン①：5000万円のアパートを購入あたり5000万円借入する場合
これは分かりやすいですよね。シンプルに5000万円の借入をおこしているので、金利2.9%～の借入が可能です。
パターン②：1回目の融資で2000万円のアパートを購入し、2回目の融資で3000万円のアパートを購入する場合
この場合、金利はどうなるかというと、、、
1回目の2000万円物件の融資の金利：3.9%
1回目の融資金額は2000万円で、5000万円をこえていないので、金利3.9%になります。
2回目の3000万円物件の融資の金利：2.9%
2回目の融資金額は3000万円ですが、
1回目の融資2000万円＋2回目の3000万円で合計5000万円こえるので、
金利2.9%になります。
三井住友トラスト ローン＆ファイナンスのメリット
それでは、比較的金利高めのトラストですが、そのデメリットを上回るメリットをがあります。
そのメリットとはいうと、、、
トラストのメリット
耐用年数ごえの物件でも融資可能
30年の長期間の融資が可能
容積率や建蔽率オーバーの違法建築でも審査可能
再建築不可でも審査可能
条件を満たせばフルローンも可能
審査期間が比較的早い
他の金融機関よりは、属性は高くなくても大丈夫
です！
ブログ著者ニャルKも、実は既存不適格で容積率オーバー物件に、トラストから30年融資フルローンしていただいています(^^
三井住友トラスト ローン&ファイナンスでフルローン借りるための条件
トラストで、フルローン借りるためには、「共同担保」を求められることが多いです。この「共同担保」が、なにかというと、
融資を受ける物件（＝購入する物件）以外に、加えて、別の不動産を抵当権にいれることをいいます。
具体的にいいますと、
購入するアパート：トラストの抵当権がつきます
共同担保の不動産：トラストの抵当権がつきます
という状態です。
共同担保には、ある程度、返済の進んだ自宅や、抵当権のついていない収益物件などが対象になります。ただ、抵当権のついていない物件であっても、あまりに田舎の物件だと、評価が伸びないことがあり、どんな物件でもよいというわけではないです(^^;
三井住友トラスト ローン&ファイナンスのデメリット
つづいて、トラストのデメリットとはいうと、、、
トラストのデメリット
・融資金額が5000万円以下のときに金利が高い
・変動金利なので金利上昇リスクがある
です。
三井住友トラスト ローン&ファイナンスにむいている物件
では、トラストは、どんな物件の融資に活用すればよいのでしょうか？
その答えはというと、、、
耐用年数ごえの中古一棟物件や、建蔽率(or容積率)オーバーだが高利回りだったり、立地がよかったりする物件にむいています！
なぜなら、耐用年数越えのアパートや、建蔽率(or容積率オーバー)の物件に融資してくれる金融機関がそもそも少ないからです！
このため、こういった物件に対して融資を組むさいは、トラストは選択肢の一つにはいってきます。
また、いったん別の金融機関で審査をだして、ダメだったときの保険として、トラストを使うといったことも考えられますね！
三井住友トラスト ローン&ファイナンスにむいていない物件
トラストに向いていない物件はというと、築浅の耐用年数がかなり残っている物件です。
なぜなら、築浅の物件であれば、トラストの金利より安く、貸してくれる金融機関が多数あるため、あえてトラストで借りる理由は、ほぼないです。
三井住友トラスト ローン&ファイナンスは法人融資が可能？
トラストは、個人名義での借り入れのイメージが強いですが、法人名義でも融資可能です。
また、個人名義、法人名義とわず、金利は基本的には変わらないです。（別のノンバンク「セゾンファンデックス」の場合は、法人名義だと金利がかなり、高くなるので、法人名義ではトラストは比較的使いやすいです）
三井住友トラスト ローン&ファイナンスの融資実例
続いて、ブログ著者「ニャルK」が、埼玉郊外（国道16号の外側エリア）の高利回り中古アパート購入にあたって、トラストで借りた実例を見ていきましょう。
物件①埼玉郊外の利回り２０％以上の高利回り中古アパート
融資条件
融資金額：800万円（フルローン）
金利：3.9%
借入期間：17年
返済予定表
この場合の月額返済額はというと、、、
5.3万円/月になります。
返済が始まって２年程度経過した時点の、具体的な返済予定表は以下になります。
元金を29000円を返済して、金利を24000円を支払って、合計で月53000円返却しているイメージですね。
キャッシュフロー
家賃は月間約16万円で、購入してから数年たちますが、ほぼ満室でキープできています。
このため、月額16万円（家賃収入）ー月額5.3万円（返済）なので、月額8～10万円ほどの手残り（キャッシュフロー）があります！
三井住友トラスト ローン&ファイナンスまとめ
以上、トラストの特徴をみてきました。
金利が少し高めだったり、くせの強い金融機関ではありますが、築古のアパートなどに対しても、柔軟に融資していただくことも可能なので、状況によっては、活用していくことができます！
ブログ著者「ニャルK」もお世話になっていまして、活用の仕方によっては、①不動産投資の規模拡大 & ②キャッシュフローも出やすいのでFIRE の一助になるとおもいます！
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