とある物件のビフォアアフターと収支

脱アフィリエイト

日々、家族のために西へ東へ走っているごれむすです。

前回noteを書いてから１年くらい経ちます。もともとアフィリエイト用の垢だったので、あまり不動産のことはつぶやかないようにしていますが、不動産は続けています。

先日も一つの物件の入居も決まったので、せっかくなのでビフォアアフターとその収支をまとめます。

いつもどんな物件を買ってるの？
どんなリフォームしてるの？
いくらかけてる？
利回りはどれくらい？

など、よりリアルに感じてもらえるかなと思います。

物件スペック

・京都市内
・駐車場あり
・庭付き
・倉庫つき
・4DK
・築22年
・再建築可能（当初）

収支

・物件価格300万円
・リフォーム135万円
・総額435万円
・家賃68,000円

ランニングコストとしては、管理費が3,400円/月、固定資産税30,000円/年です。配管、給湯器など設備系の見えないところもメンテナンスしておいたので突発的な経費がかからない（という見込み）で、実質利回り17%くらいです。戸建てなので退去も少ない（という見込み）なので、６年ほどで回収できる予定です。

購入の経緯

こちらはsuumoで見つけました。火曜日の夜に物件を発見。この物件の値付けは300万円だったんですけど、京都市内で300万円の物件なんてまず出ません。あったとしても大正築の平屋とか。それが駐車場つき、築年数20年ほどだったので内覧の申し込みが殺到するのは予想できました。

しかし、水曜日は不動産屋さんは定休日。木曜になるのをそわそわしながら待ち、木曜の朝から鬼電。でも担当さんは捕まらず。折返しをお願いするも音沙汰なし。金曜の朝に出勤したころを見計らって店に電話。なんとか外出する前に担当さんを捕まえて、その日の夕方に内覧の約束を取り付けました。こういうところ平日にがんがん動けるアフィリエイターはやはり強いと思います。

事前の想定だと家賃は50,000円～55,000円。ざっくりリフォーム代は200万円くらい見とくかというのが内覧前のストーリーです。

内覧したらびっくり。ほぼ新築（ぼくの主観です）。開放感があって日当たりもいい。駐車場もある。家賃はもっと攻められそうでした。

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以前からDIYをやってみたくて（できれば息子と）、家から近い物件が欲しかったというのもあってもう欲しくてたまりませんでした。

買う決断を迷わせる理由としては「価格」でした。安いという意味でも高いという意味でも。

まず条件が良すぎるのに京都の物件にしては安すぎるんですよね。京都の物件価格は高くて異常値レベルなのでこのスペックなら1,000万円超えててもおかしくはありません。それが300万円。事故物件としか考えられません。

一方で普段は200万円くらいで買っているので、そういう意味だと高すぎるんですよね。

しかし即決しなければたぶん違う誰かが買います。それほどに京都という土地なら安い物件です。もうエイヤッで買いました。

結果的には再建築可と聞いていたのに再建築不可だったということぐらいで、最低限の利回りも確保できたのでお宝物件でした。

リフォームから客付けについて

考え方は以前のnoteでも書いた通りですけど、アフィリエイターはフル外注スタイルが相性いいと思っていて、今回もフル外注前提でリフォーム代は180万円程度の見込み。利回りは15%の予定でした。これでも良かったんですけど、今回はとにかくDIYをやりたかったので細々したところはDIYにしました。それもあってリフォーム代は抑えつつ、職人さんにグレードを上げるリフォームをお願いしたので、プラスマイナスで最終のリフォーム代は135万円になりました。

グレードをあげたので家賃も強気の68,000円で募集を開始しました。募集にあたっては初期の頃に開拓していた賃貸仲介兼管理会社にお願いしたところ、即日から数件の内覧申し込みがあって、公開から１週間で２件の申し込みがありました。

ビフォア・アフター

ビフォアは標準レンズ、アフターのみ広角レンズで撮っていますが、よく見せたいという思いからわざとです。あとビフォアはあえて電気をつけず、アフターは電気をつけているところもわざとです。それでも加工していない分、自撮り詐欺よりは良心的と考えています。

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リフォーム費用内訳

職人さんに依頼した項目と費用

エアコン増設（壁内配線）：71,500円
土壁のボード下地貼り：81,567円
全部屋の天井・壁クロス、床クッションフロア張り替え：324,560円
襖の張替え：59,708円
障子の張替え：16,632円
和室の畳表替え：51,480円
電灯スイッチの交換：25,409円
火災報知器の設置：9,196円
トイレ温水便座交換：38,390円
脱衣所の床補修：12,100円
脱衣所電灯交換：1,098円
洗面台新設：61,268円
お風呂ドアの敷居補修：15,400円
浴槽の塗装：209,000円
バスシート：77,000円
お風呂の電灯ソケット交換：16,707円
垂れ壁穴あけ：75,680円
クリーニング：58,279円
リフォーム前クリーニング：12,728円
その他：14,948円

DIYした項目と費用
木部のオイルステイン塗装：15,200円
電球交換：9,311円
ペーパーホルダー取り付け：986円
手洗い金具交換：2,936円
洗濯水栓交換と排水溝フタ：5,294円
洗面台撤去：11,000円
換気口交換：2,602円
キッチンダイノックシート：16,774円
キッチン取っ手交換：11,175円
手元灯交換：2,116円
包丁入れ交換：505円
レンジフード塗装：2,683円
エアコンキャップ＆パテ：1,691円
玄関の鍵の調整：0円
無線TVインターホン新設：15,509円
ポスト新設：4,980円
外壁補修：2,583円
ベランダ塗装：3,474円
DIY資材の誤購入：6,340円

これで135万円くらいでした。

古家はすごく楽しいです。DIYもそうなんですけど、創意工夫のしかたが無限にあります。

例えば最近だと告知事項ありの物件を買っていて、一般的には「家賃を下げる」「リフォームする」ぐらいしか対策がないんですよね。でもYouTuberに宿泊してもらって「全然怖くなかった」みたいな動画を撮ってもらったらおもしろいんじゃないかとか考えてます。これが功を奏すかはわかりません。でもこういう創意工夫が楽しいんですよね。

他にも賃貸仲介会社さんが絶対に無理と言うようエリアの物件を買って、めちゃくちゃ工夫していくつも集客に成功しています。最近でもおもしろい施策を思いついてめっちゃ楽しいです。

でもこういうのってぼくに限ったことじゃなくて、本当にアフィリエイター、ブロガーが息をするくらい普通にしていることなんだろうと思います。

まぁ、古家は古家で楽しいんですが、今後はリスク分散のために新築アパートに進む予定です。ではでは。

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