フラット35、ちゃんと知ってますか？
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された過去記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。
なんどもお伝えしている通り、住宅購入において住宅ローン選びはとっても大事です。また、ローンについて詳しくなること、そして専門家・ローンに詳しいエージェントと資金計画・ローン選びをすることは非常にインパクトが大きいです。
といっても、正直属性のいい人が余裕のある住宅購入をする場合はそんなに難しくないんです。ネット銀行が金利がやはり安いので、あとはどこにしようかな、といったところ。
一方、やはり借入金額を伸ばしたい、や少し信用属性において難がある場合は、どこでどうローンを借りるかというのは頭を悩ます場合が多いです。
本日は、おそらく一度は聞いたことある「フラット35」について、意外と知らない人も多いということで、解説していきたいと思います。
フラット35とは？特徴は？
フラット35って実はなに？住宅ローンだけど、XX銀行の住宅ローンと何が違うの？ARUHIのやつでしょ。
などと思ったことはあると思いますが、フラット35とは、住宅金融支援機構という独立行政法人、つまりは国の機関が貸し出している住宅ローンです。そして、ARUHIやオリックス、そして一般的な銀行もフラット35を「販売代理店」に近い形で紹介しているという形式になっています。
特徴としては、以下があります。
固定金利しか存在しない
金利は高め。また頭金を1割入れると金利が大きく下がる
借入人審査が民間ローンに比べるとゆるい。間口が広い
一方、物件に対する要件はきびしい
フラット35と商品として金利はどの銀行経由で借りても一緒だが、手数料に若干の違いが出てくること
頭金を入れることで金利が大きく変わってくる
セカンドハウスローンとしても使える
という点が特徴です。
フラット35と民間ローン、メリット・デメリットは？
上記の特徴からクリア可と思いますが、
★メリット
審査が民間ローンに比べるとゆるい。間口が広い
→借入金額も大きくしやすいですし、収入合算もしやすく、個人事業主でも借りやすいのがメリットです。これは、行政機関として国民の住生活の支援をしたいという狙いから、民間に比べて利益追求をそこまでしなくていいためでもあります。
また、省エネ住宅など、一定の審査を満たす物件については金利優遇がつきやすいという特徴もあり、新築戸建はフラット条件適用になるように設計されることが多いです。
また、民間ローンは年収が最低400万はないと借入できませんが、フラットそれ以下であっても借り入れることが可能です。
借入が伸ばせる
そもそも35年期間固定というのは、もっとも借入金額を伸ばせます。（これはフラットにかぎらず）変動金利の場合、金利が上がるリスクがあり（本当にどれくらい上がるかどうかはおいておいて）、銀行側は上がっても払えるかどうかと視点で見ますので、今の固定金利よりも上がるリスク想定もしながら変動金利の場合は審査を行います。（審査金利といいます）
一方、全期間固定は変動リスクがありませんので、その金利をずっと払えるかのみの審査で良くなるため、審査金利＞固定金利となり、借入が増やせるというメカニズムになっています。
借入時のローン手数料が安い
借入時に一括で払う（それ自体を借り入れることもできますが）ローン手数料ですが、フラットの場合、幅はあるのですが、概ね1.1％です。これは民間の一般的な手数料2.2％に比べると安価になり、初期費用を抑えられます。
セカンドハウスローンとして使える
通常の民間の住宅ローンは、自己居住用の用途のみにローンを貸してくれます。そりゃそうだと言う感じですが、なんとフラットは別荘、将来すむ、親のための、などいった非自己居住用でも借りられるのが大きな特徴です（投資目的はNG）
セカンドハウスローンを民間銀行から借りれないこともないのですが、その金利はフラットよりも高くなってしまいます。（年利3％以上します。）一方フラットの場合自己居住用と変わらない金利で借りられるため、大きなメリットとなるでしょう。
ただこのセカンドハウスローンですが、不正に申請し、投資目的の物件をフラットを利用して購入する、、という問題も多々発生しています。「なんちゃって住宅ローン」と呼ばれたりしますが、もちろん不正ですし、いかに不動産会社からそそのかされたとしても、もちろんNGですので乗らないようにしましょう。
参考
【フラット３５】の不正利用に巻き込まれないために：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
★デメリット
金利が高い
フラットを金利を理由に借りる人はほぼいません。フラットは間口が広いので、フラットしか使えないので使うという人が多いです。さらに、頭金を1割入れることで金利が大きく下がるという特徴がありますが、それでも金利は高めに設定されています。
最も多い金利
９割以下：年1.650％ ９割超：年1.910％
現在都市銀行の35年固定金利が1.4～1.45％ほどなので、1割頭金を入れても0.2％ほど高いことがわかります。
借りれる物件の要件が厳しい
まず、国として旧耐震物件を始めとして、既存の建築要件を満たしていない建物は減らしたいという考えのため、そのような物件にはローンがつきません。
それを満たしていることを示す、「適合証明書」という書類が必要なりますが、これを取得するために中古住宅の場合は審査を行う必要もあり、そのための費用と時間がかかることは注意指定ください。
変動金利なら民間、審査の緩さならフラット35
さて、ではどのような場合がフラットがおすすめかというと、以下の場合だと考えます。
フラットじゃないと借りられない
全期間固定で組みたい＋頭金1割以上用意できる
セカンドハウスローンを組みたい
こちらのケースです。
１はいわずもがな、フラットじゃないと借りられないので、フラットをかります。という場合が多いです。
２については、頭金１割以上を入れられる場合、頭金比率によってどんどん金利は下がっていくため、そのような資金設計をしたい人にはおすすめできます。
ARUHI スーパーフラット（フラット３５ 保証型） | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社
３も前述のとおりですが、セカンドハウスを購入したいときにはフラットがベストだと思います。これは国の大盤振る舞い感がありますね。民間であればイオンの別荘用ローンも選択肢入ると思います。
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ということで、よく聞くけど意外と知らないフラット35ローンについて解説してきました。
前提、私は変動か固定かとなったら、変動一択だと思っていますが、それでも安心の全期間固定を検討される場合、また借入が難しそうだ、、と考えている方は、一度しっかりポイントを抑えてみるのがいいでしょう。
またそれ含め、いいエージェントと一緒に、資金計画をたてながら家探しを進めていくことがベストだと思っていますので、エージェント選びにこまったら当社サービスもぜひご利用ください。
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それではまた
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。
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