タワマンどうでしょう。メリデメを考える

2023年3月17日 12:26

※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。

タワマン。甘美な響きを伴うこの言葉に、、憧れを持っている人はこのNP読者層ではもうあんまりいないでしょう。
今はかなりタワーマンションが増えてきて、そこまで驚くものではなくなってきましたが、改めてタワマンについて解説したいと思います。
ちなみに私はタワマンには住んだことありませんで、、どちらかというと低層マンションのほうが好きな方です。

タワマンとは何か？

そもそもタワマンとはなんでしょう。
実はタワーマンションは和製英語であり、俗称なので、特に決まった定義はありません。ただ、建築基準法における60ｍ以上の建物は「超高層建築物」として規定されます。60ｍというと、大体20階なので、結果として、20階以上あるマンションをタワーマンションとするのが一般的です。

住むメリットは？

さて、気になるメリットからですが、立地や個別の設備面についてはかなり個別制があるので、割愛をします。というのも、実は10年前ほどに作られたタワーマンションのほうが、今のタワマンよりも設備がいい、なんてことも最近起きています。というのも、皆さんご存知、不動産価格の高騰により、土地価格が大きく上がった結果、また施工費上昇などにもって、上物・設備にそこまでお金がかけれないという状況となっています。なので個別性を除いた面でいうと、以下点が挙げられます。

立地がいいことが多い
共用設備が充実
耐震・免震性に優れている
眺望が良いことが多い
税金が安い

立地・住居環境がいいことが多い

これは個別性満載ですが、多くの場合、複数の既存の土地をまとめて大きな土地にする「再開発」の一環として作られるものがタワーマンションです。その結果、駅から近い・商業施設隣接であったり、スーパー・コンビニが中に入っているなど、住環境がよいことが多いです。

共用設備が充実

タワマンといえば屋上にプール、、なんてイメージありますが、冒頭申した通り最近のタワーマンションはそこまで豪華な設備を作ることはまれですが、小・中規模のマンションに比べると確実に共用設備は充実します。
コンシェルジュ、ラウンジ、イベントスペース、フィットネス、カフェ、BBQスペース、などなど。物件によりますが、そういったものがあると生活は豊かになる人はなりますね。

耐震・免震性に優れている

タワーマンションほど、震災対策がしっかりなされており、結果的に有事の際の地震に強いと言えるでしょう。
もちろんちゃんと施工されていれば、、の話です。
というのも大手財閥系不動産会社の分譲タワーマンションであっても施工不良問題は過去起きています。ただ、流石は大手ということで、不良が何かしらあったとしても、しっかり対応してくれるという点は大手ゆえの安心感とも言えるでしょう。

眺望が良いことが多い

まぁこれは言わずもがなですが、階と向きによりますね。現地でチェックしましょう。またタワーマンション近くは、近くで再び再開発が行われやすいという関係にはあります。よって、眺望が消え去るリスクも必ずはらんでいますが、それはどのマンションでも一緒ですね。

税金が安い

これはタワーマンション節税の話から一旦切り離した固定資産税の話です。タワーマンションの場合、1つの土地を小・中規模のマンション比べてたくさんの人で分け合うため、土地の持分比率は低くなります。固定資産税は土地＋建物に課税されますので、土地の持ち量が低くなり、結果として課税金額が抑えられます。
一方、「タワマン節税」に関わってくるのは相続時評価額についてです。建物価格については、過去2017年までは、高層階でも、低層階でも評価額が一定であり、高層階ほど節税効果が高いとされていましたが、平成29年以降に建てられたタワマンから、階層によっても評価額を分ける（まぁ当然ですが）適応が施されました。逆を言えば、低層階は税金安くなっていきますので、今後は低層階にも日の目が当たりやすくなるかもしれません。

住むデメリット

メリットがあればデメリットもあります。デメリットとして挙げられるのはこちら。

部屋まで遠い
管理費・修繕積立金が高い
インターネットが遅い・遅くなるリスク
地震時の揺れが大きい
洗濯もの外干せないことが多い
タワマンカーストが存在する（こともある）
北向きの西日の日当たりが強すぎる

一個ずつ解説はしませんが、タワマンカーストは気にする人にしか発生しないので、まぁ必ずしもデメリットではないでしょう。

買うといい人、そうでない人

そんなメリット・デメリットがあるタワマンですが、どんな人におすすめができるでしょうか？私の考えは以下です。
- 眺望が好き！
- 豪華な設備に惹かれる
- そんなに外で洗濯もの干したいと思わない
- 通勤がない/通勤時間をずらせる
- 資産性の高いマンションを所有したい
もちろん、買うマンション、住戸、中古であれば状態、向きなどによって、いい物件かどうかは変わるので、あまり総バナ的な話は好きじゃないんですが、上記に当てはまる人は検討してもいいでしょう。
一方そうではない人のほうが大事で、
- マンション内格差を気にする
- マンション内設備をそこまで使わなそう
- 一日何度もマンションを出入り可能性がある
- 高いところが怖い
なんて人は、避けたほうが賢明かもしれません。

買う場合の抑えるべきポイント

代表的な例としては以下が挙げられます。
- 修繕費積立金の将来の上昇（かならず上がるものなのですが、どの程度を予定しているのか）
- エレベーターの台数（50戸に1台が適切と言われています）
- 住んでいる人の口コミなどをチェック
タワーマンションほど大規模になると、住民が当然多いので、マンションコミュニティやマンションノートといった口コミサイトの投稿も多いです。それをすべて鵜呑みにするのは当然危険ですが、参考情報として抑えておきましょう。
また修繕費積立金の上昇については、今決まっているものがなくても、理事会で議論などがされているのかは、理事会議事録によってチェック可能です。

2022-2023年、今は買いなのか？

最後になりますが、このパート。タワーマンションに限らずですが、2020－2022年で不動産価格は大きく上がりました。特に人気の高いタワーマンションは、1.3倍とかになったもの存在します。
ではその上で今買いどきかというと、なかなか難しいものはあります。一言でいうなら、2年前よりは確実に買い時ではないです。ただ、今後めちゃ下がる予定があるかというと、そんなこともなく、多少の調整は入るかもしれませんが、私がよくいう、「それを待っている間に払う賃料のがもったいないことのが多い」という視点も持っておきましょう。
もちろんその上で、タワーマンションに済むには別に賃貸でもいけますので、一旦賃貸という選択を取ることもいいと思います。大事なのは、自分の人生設計をマネープランニング。そして、タワーマンションだからいい、悪いではなく、個別物件の見極めが大事です。ぜひ、いい担当者・エージェントといい家探しを進めていってください。

それではまた。