まずは目的地までの地図を持とう

こんにちは。
香川県の東の端っこ、東かがわ市で不動産屋をしている福栄不動産の福光です。

このnoteは、田舎で独立開業して10年目の私から、開業当時の私に向けて
「これ知っといた方がいいよ」というノウハウを綴る備忘録です。
これから不動産業を開業したい方、開業予定の方にのお役に立てば幸いです。

田舎ルール攻略法

福栄不動産のメイン業務は、不動産の売買仲介です。
不動産を売りたい方と、買いたい方をおつなぎするお仕事です。
対応エリアは東かがわ市のみで、地域特化型の営業をしております。

このnoteでは不動産売買仲介業務について、
私の経験に基づいたノウハウに加えて、
流通しているマニュアル本には書いていない
「田舎ルール」にも触れていきたいと思います。

いままで不動産業務に関するマニュアル本をたくさん読みましたが、
私が行き詰ったのはマニュアル本にない「田舎ルール」の攻略法です。

特に農地の取扱いについては大変苦労しましたが、
今では得意分野となりました。

ということで、「田舎の不動産マニュアル」的な感じで
ご活用いただけると幸いです。

まずは目的地までの地図をもとう

前置きが長くなりましたが、
まずは何事も全体の流れを把握することが大切です。
不動産仲介業務における目的地は、
売主様から買主様へ物件をお引渡しすることです。

目的地までの地図がない状態で、
不動産仲介業務という大海原に飛び出すのは、あまりにも危険です。

今回は目的地までの地図ともいえる、
不動産仲介における大まかな業務フローをご説明します。

不動産売買仲介の業務フロー

1.初回面談

【目的】
売主様や買主様との初めての対面です。
お客様のニーズや希望条件をヒアリングし、信頼関係を構築する重要な段階です。

【内容】
売主様の場合、物件の売却理由、売却希望価格、売却希望時期、物件の詳細な情報を確認します。
買主様の場合、予算、希望エリア、物件の種類(土地、中古住宅、店舗等)などのご希望条件を確認します。

2.物件調査

【目的】
売却物件の詳細な情報を収集し、売主様や買主様に対して正確な情報を提供できるようにします。
物件調査を制する者が、不動産仲介を制するといっても過言ではありません！
【内容】
物件の登記簿謄本、権利関係、用途地域、建ぺい率・容積率、都市計画などの法的な調査を行います。
物件の現地調査も行い、物件の状態を確認するとともに、周辺環境も確認します。
売却価格の査定にも大きな影響を与えますので、入念な調査が必要です。

3.販売活動

【目的】
物件を市場に出し、多くの購入希望者様に情報を伝え、早期に適切な価格で売却することが求められます。
【内容】
不動産ポータルサイトへの掲載、広告(インターネット、新聞、チラシなど)の作成と配布をします。
物件説明書の作成、内覧の手配、価格交渉の対応を含め、売主様と購入希望者様の双方の調整を行います。

4.売買契約

【目的】
売主様と買主様が合意し、物件の売買に関する正式な契約を交わす段階です。
【内容】
物件調査した内容をもとに「重要事項説明書」を作成します。
あわせて、売主様と買主様の双方が納得した条件を踏まえて売買契約書を作成します。

5.売買代金決済

【目的】
売買代金の支払いと、物件の引き渡しが行われる最終段階です。

【内容】
決済日には、買主様が残金を売主に支払い、売主様が物件の引き渡しを行います。
物件の引き渡しに際して、登記の移転手続きや、抵当権の抹消手続きなども同時に進めます。
売主様が買主様に鍵を引き渡し、物件の引き渡しが完了します。これにより、買主が正式な所有者となります。

おおまかには上記の5つのステップで構成されています。
次回からは、各ステップごとの注意点を解説していきます！