「おばあちゃんの奇跡」が生んだアパートメント物語 企画について02

ミラーコロ・デラ・ノンナ企画について02

前回、アパートメントを企画するときには｢ものさし｣を創ろうという話をした。

この｢ものさし｣には３つのステップがある。
・市場環境リサーチから分析する
・キャッシュフローを正確に理解しよう
・入居者目線で物事を考える

今回はひとつ目のものさしとなる
アパートメントを企画するときに初期段階で行う市場環境リサーチについて
深掘りしてみよう。

市場環境リサーチは４つのサマリーから成り立っている。
その４つとは
■マーケット情報サマリー
■周辺情報サマリー
■統計情報サマリー
■ハザード情報サマリー
となる。
一つひとつを分かりやすく説明していこう。

■マーケット情報サマリー
一番のリサーチ結果として欲しいのが｢家賃査定｣だ。
なんとなく
｢これくらい家賃は取れるでしょう｣
という話ではなくエビデンス（根拠）のあるしっかりしたデータは必要だ。

賃貸アパートメントポータルサイトのＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ等のデータ、市町村データ、都道府県・国等のデータをＡＩで集めて50ページくらいの資料としてまとめ分析をする。
そして、そのトップがエビデンスのある家賃査定となる。

このマーケット情報サマリーでのもうひとつのデータは
土地の用途地域などの法的規制などがある。

■周辺情報サマリー
このサマリーは土地から1.000メートル圏内の
・交通環境情報
・ショッピング環境情報
スーパー・コンビニ・ドラックストアー・100円ショップ等
・医療環境情報
総合病院・耳鼻咽喉科・眼科・歯科・皮膚科等
・教育施設の情報
幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・専門学校等
・都市公園等

■統計情報サマリー
・年齢別人口統計
人口統計・男女別統計・年齢別統計等
・土地利用状況
・傾斜度（土地周辺の坂道状況）

■ハザード情報サマリー
・活断層
・地震の揺れやすさ
・液状化の可能性
・浸水想定区域
・危険箇所データ
・避難場所

以上のデーターから
ターゲット（誰に住んでもらって）コンセプト（どんな生活をしてもらいたいか）家賃査定等を分析して
この土地にどのような差別化されたコンセプト賃貸住宅を建てるかを判断する。

その後、リーシング（入居促進活動）時に、｢この町に住むとワクワクする理由｣のおもしろマップなどを創るのにも必要となっていく。

空室対策のものさしのひとつ目はこの市場環境リサーチとなる。
このコラムを読んでくれている方の中から先着3名さまに無料で敷地環境リサーチを石川自ら作成してZOOMミーティングにてご説明します。

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次回は「おばあちゃんの奇跡｣物語はふたつ目のものさしとなる
・キャッシュフローを正確に理解しよう
について紹介します。

出逢えたことに感謝して
笑顔同封
半農半賃貸経営雑文家　石川龍明