不動産賃貸物件/4棟目

不動産投資の魅力に取りつかれて１～３棟を1年で買い進めてきたわけですが、ついに1,000万を超える重鉄アパートの４棟目を買うことになります。

この４棟目は、かなり癖が強い物件で、相当苦労を強いられています。
その、一部始終を具に記録したいと思います。

購入した背景

４棟目の物件ですが、最初に売り出されてから数か月経過していた物件でした。値下げの情報が入ったところで、更に大幅な指値を入れてみたところ、戻されましたが以下の指値成立となりました。
当初４５００万　⇒　　合意３７００万

利回りは？

空室は１５戸（１DK）中４戸
満室利回り１６％

空室は結構あり、１５戸中４戸の状態でした。これまで３棟が満室稼働していることもあり、自分の努力次第でどうにかなると踏んでの購入です。

融資は？

重量鉄骨　築３９年
法定耐用年数は５年超過しています。
融資の結果は・・・

金利１．５％
期間２０年
自己資金１割

融資期間が２０年とれた事で、返済比率が大幅に下がりリスクが減りました。最初は１５年で進めていたのですが、そうしなくて命拾い。助かりました。築古は故障に、孤独４、空室とリスク満載で苦戦しますから。

立地は？

この物件は、四国の地方都市で最大の人口の松山市中心の物件です。銀行評価もこの部分が高く、土地値と物件価格を見たときかなり割安なので融資が前向きでした。需要はかなり高いエリアで生活に便利な施設や駅も徒歩5分で点在しています。ところが、良い事ばかりではありません。全国的にも家賃が最安レベルの都市で有名な地域なので、相当な激戦区となっています。素人が１棟目に手を出すと大苦戦するのではないでしょうか。

売主と管理会社

古い物件で、実はお世辞にも管理が行き届いている感じはありませんでした。ゴミも放置されています。これまでの管理状態、そして売主サイドに触れていきたいと思います。

売主

売主は、ご年配で資産の整理が目的でした。指値が通ったのもこれが理由です。これまで検討した人はいたが融資が中々つかなかったと仲介さんも言ってました。それもあり、そこそこの値段ででも売っておきたいと思ったのでしょう。

旧管理会社

旧と書いたのは、管理会社を切り替えたからです。明らかに管理が行き届いておらず、室内は修繕もあまりされていません。それこそ、売主は、返済も終わり空室でも何ら問題が無いという状況。にもかかわらず、管理費は６％以上と大手よりも高い状況です。

勘ぐってしまう

管理会社を変更することを伝え、引き渡し月が決まった途端に退去が２名同時にありました。それこそ、数か月前に入居した２名です。これは、嫌がらせにしか思えませんでした。退去させたんではないか・・・？

売主サイドは、昔からの不動産屋さんの雰囲気があり喧嘩し始めたり、コンプラ度外視な無茶な要求がありました。

いよいよ運営開始

さて、すったもんだがありながら何とか引き渡しとなり運営スタートです！といいながら、引き渡し前の退去者の修繕費用を請求してきまして、引き渡し後も、香ばしい感じになりました笑。

空室１５戸中５戸

さて、いよいよ新管理会社とともに再スタートです。
すると１か月後、申し込みが1件入ります
その１か月後、学生から３件申込が入りました。

大島てる着弾

ところが、あの悪名高いサイトに物件の曖昧な書き込みがあり、それを見つけた学生３名がキャンセルました。それによって、管理会社側も一気にクールダウンし、それから成約が遠のきました。本当にこのサイトの存在は死活問題に直結しますね。

需要の見誤りと焦り

さて、それからというもの全く反響が無くなり、焦った私は数百万かけて修繕をしたり、設備、環境に投資していきました。ところが、反響が全くと言っていい程ありません。じつは、この松山市の中心エリアは需要が相当高いのですが、それ以上に供給も半端なく高いのです。そのため、少々直したくらいでは埋もれてしまう状況だったのです。かといって、少しでも手を入れなければ、ジリ貧のままです。

現在

家賃を頻繁に変えたり、修繕したり打てる手もそろそろ残っていません。それにしても圧倒的な空室です。向かいのマンションも空室率がエグいのです。しっかりリノベーションをしているみたいですが、空室が２２戸中１２戸という状況です🥶普通に直しても完全に埋もれてしまうのです。

現在、最終手段を管理会社と意識合わせしています。その一手を打ち込んで見て反応をみたいと思います。だめなら、また考えます🙍

それはそうと、残念なことに購入して１年も経たず孤独〇が発生しました。どうして、自分の時に？と…思います。

教訓

立地が良くても供給過多の場合は相当のコストがかかるります。特に空室への対応は素人には難易度が高いです。

実はこのエリアについて、元々こう考えていました。
✅需要が高いが空室のリスクがかなり高い。
✅売り物件も空室率が高めの状態で売られている。迂闊に手を出すべきではない。
✅戦えるのは資金力のあるプロやベテラン。
参入するのは、まだまだ先だ！

でも、なぜ買ったのか？それは、数棟運営したことで自力で何とでもなるかも？という浅はかな考えと、根拠のない自信です。危険です笑

人間であれば殆どの人が、そんな気持ちになるのではないでしょうか？これから不動産投資を始める方は、くれぐれもご注意ください。最初の1棟目で、このような物件を《ジャンピングキャッチ》すると、本当に詰みますよ。そういう、物件が世の中にはゴロゴロ存在します。

そんな世界なんだと、私も改めて気を引き締め前に進み続けたいと思います。

最後までお付き合い頂きありがとうございました🤗