米国の住宅市場から締め出された？

米国の噂のチャンネル新聞「ニューヨークポスト(New York Post)」のケン・フィッシャー(Ken Fisher)は2024年05月26日に、またまた米国の住宅費の高騰と頑固な住宅ローン金利で生活に困窮していませんか？

供給不足と、まともに住む場所を見つけるために必要とされる熾烈な入札合戦にうんざりしていませんか?

復讐したいなら、住宅ローン担保証券(mortgage-backed securities)を購入しましょうと言ってきた。

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いいえ、これらのあまり知られていない金融商品に投資しても、高額な住宅費が直接削減されるわけではありません。 しかし、債券専門家の連邦準備理事会(Federal Reserve)への執拗な執着によって隠されたままの住宅機会から利益を得る立場に立つことになる。

ケン・フィッシャーは主に株について書いているが、バーゲンはバーゲンです。
退職後のキャッシュフローを確保したい場合、または単にボラティリティを低くしたい場合は、債券と株式をブレンドすることが役立つ。

そして、はい、国債を購入することもできます。金利が低下している場合は長期のものを、金利が上昇すると思われる場合は短期のものを購入します。

あるいは、より高い利回りと経済成長への結びつきを求める社債。
あるいは、時折株式と同様のリターンが得られる高利回りの社債（別名「ジャンク」債券/“junk” bonds）。

しかし、友人や家族に本当に感銘を与えるには、MBSs(mortgage-backed securities/住宅ローン担保証券を検討してください。

MBS は、2008年の金融危機で主役となった低品質バージョンのせいでひどい評判に見舞われています。しかし、これはそうではありません。むしろ、ファニーメイ(Fannie Mae)とフレディマック(Freddie Mac)が支援するMBSに会いましょう。2008年の救済後、これらの債券は米国政府の支援を受けている。 宝物のようなクオリティ！ それでは、チャンスはどこにあるのでしょうか？

通常、エージェンシーMBSは財務省の悲しいいとこのように振る舞う。国債価格が上昇しても、同様の満期エージェンシーMBSの価格は通常上昇幅が小さくなります。米国債が下落すると、通常、MBSはさらに下落する(取引用語では「ネガティブ・コンベクシティ(negative convexity)」と呼ばれる。笑いながらGoogleで検索してみよう)。

なぜ？ なぜなら、歴史的に人々は引っ越しや借り換えをして、ローンを早めに返済してきたからです。

今じゃない。現在の住宅であなたを悩ませているすべてのものは、政府機関が支援する MBSのスイート・スポットを生み出します。住宅ローン金利が7%に上昇しているため、借り換えをする人はほとんどいません。なぜそうするのでしょうか？ ほとんどの住宅所有者は、現在の料金をはるかに下回る古い料金を享受しています。これは MBS にとって素晴らしいことです。つまり、借り換えによるMBS利回りの押し引きが減少することを意味します。

債券の価格と利回りは逆に動きます。長期金利が低下すると、既存の高金利債券の魅力が高まるため、価格がさらに上昇します。米国のFRB(Federal Reserve Board/米国連邦制度準備理事会)の利下げに関する話は現在盛んだが、それは短期金利に関するものである。自由市場は長期レートを設定します。市場は広く議論されているすべてのトピックに事前に価格を付けます。FRBの利下げはすでに予想されているため、長期国債利回りはFRBの利下げによって大きく低下することはないはずだ。

住宅ローン金利は歴史的に、財務省の利回りに比べて非常に高いです。それは長続きしません。住宅ローン金利の最適な場所は、20年または30年の国債利回りに近いところです。しかし、単純なボラティリティが最近それらを押し上げた。この状況が逆転し、長期金利が若干低下し、債券価格が上昇すると、エージェンシーMBS価格はさらに上昇し、トータルリターンが増加するはずです。

これを実装するにはどうすればよいでしょうか? シンプル：ETF(Exchange Traded Fund/上場投資信託)。

VMBS(Vanguard Mortgage-Backed Secs Idx Fund/バンガード住宅ローン担保証券 Idx ファンド)とSPMB(SPDR Portfolio Mortgage Backed Bond ETF Fund/SPDR ポートフォリオ住宅ローン担保債券ETFファンド)は、政府機関のMBS請求書によく適合するいくつかのティッカーのうちの2つです。最小限の(または無料)コストでこれらを瞬時に取引できます。

個人の絆を利用して自分でやってみたくありませんか? やめてください。
債券のマークアップと組み込み取引コストは、個人投資家にとっては天文学的な金額になる可能性があります。怖い！
個々のMBSを少量ずつ売買するのは簡単ではありません。流動性は、住宅ローンの残存期間が経過し、元本の返済額が増加するにつれて悪化する可能性があります。ポジションが小さすぎて売却できない可能性があります。

代理店MBSを適切に管理するには、返還された元本を再投資するために頻繁にリバランスを行う必要があります。取引コストが増加し、価格設定が悪化します!
ブローカーはあなたのリターンを食い過ぎるでしょう。

ETFは金融機関と同じように売買することですべてを解決し、より良い価格設定とはるかに低い取引コストへのアクセスを提供します。当然のことですが、目論見書を確認してください。しかし、これらは通常、手数料を非常に低く抑え、より多くの利益をもたらします。また、それらはあなたを多様化し、さまざまな成熟度を保つことができます。長期間または短期間に過度にさらされることはありません(リスクが集中し、機会が見落とされる可能性があります)。
バランスが取れます。

そうですね、高い住宅ローン金利は住宅所有者希望者をイライラさせます。しかし、不安はチャンスを隠します。

ケン・フィッシャーは、フィッシャー・インベストメンツ(Fisher Investments)の創設者兼執行会長であり、ニューヨーク・タイムズのベストセラー作家であり、世界21か国の常連コラムニストでもあります。

私は以前アメリカ不動産で稼ぎましたが、今回はやめておきます。

(著者はケン・フィッシャー(Ken Fisher)は、フィッシャー・インベストメンツ(Fisher Investments)の創設者兼執行会長であり、ニューヨーク・タイムズのベストセラー作家であり、世界21か国の常連コラムニストでもあります。

(免責事項: 専門家による推奨、提案、見解、意見は専門家独自のものです。私の見解を表すものではありません)

(免責事項: このコラムで表明された意見は筆者のものです。ここで表明された事実と意見は私の見解を反映するものではありません。)

https://nypost.com/2024/05/26/business/locked-out-of-the-us-housing-market-heres-how-to-win-revenge-in-the-meantime/
https://nypost.com/2024/03/25/business/why-investors-are-grappling-with-a-fear-of-heights-in-2024-and-what-98-years-of-history-tells-us/
https://nypost.com/2023/05/30/big-short-investor-warns-flooding-risk-could-call-for-another-2008-housing-crisis/
https://nypost.com/2024/05/23/business/mortgage-rates-fall-below-7-in-boost-for-homebuyers/