タワマン節税規制の時代に思う、真の不動産投資と相続・節税対策

2023年6月27日。

住友不動産株は3.3%、野村不動産株は2.4%、三井不動産株は2.2%下落しました。

この背景には、いわゆる「タワマン節税」（タワマンを購入することで大きな相続税の圧縮効果を得ること）への国税庁による対策報道があり、その影響が出たものだと言われています。

今回は、そんなタワマン節税規制時代における、不動産投資と相続・節税対策について、今から解説していきます。

すごく大切なことなので、最後まで一言一句見逃さないよう読み進めて下さい。

２．なぜタワマンが大きな相続税対策の選択肢なのか？

相続税の計算基礎は、マンションの評価額、つまり土地と建物の価値の合計です。

非常に多くの戸数があるタワーマンションは、１戸あたりの敷地面積が小さく、土地の価値を抑えることができます。

また、以前は、「階層」が相続税評価額計算上考慮されることがなく、高層階ほど有利な仕組みになっていました。

これらにより、タワーマンションの相続税評価額と実際の価格に大きな差が生じ、節税効果が生まれていた為、これを利用する方が多かったのです。

３．新たな規制の動きとその影響

し
かしその後、新たな改正案により、これまでのタワマン節税が規制の対象となりました。

一例として、2017年の税制改正では、高層階マンションの固定資産税評価方法が見直され、高価な上層階の部屋ほど、税負担が増えることになったのです。

今回については、改正案通りになれば、

相続税評価額は、現在のおよそ３割から６割まで上昇する見込みです。

このルールは全マンションに適用され、特にタワーマンションの影響が大きいとされています。

４．具体的な規制内容とそれによる変化の度合い

新たな評価基準は、

①築年数
②総階数
③所在階数
④敷地持ち分

の4項目により決定されます。

これらを指数化し、市場価格を算出。現行評価額が新市場価格を大きく下回る場合は、相続税評価額を６割に引き上げるというものです。

例えば、33階建て最上階の新築マンションAと、13階建て8階の築19年マンションBを比較すると、新ルールに基づく試算上、

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・Aは現在の評価額の2.125倍
・Bは1.412倍になります。
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５．公平な税制と租税回避行為の防止が狙い

この改正案は、意図的な租税回避行為への対策であり、税制の公平性を重視しています。

例えば、高齢者の購入やローン活用など、意図的な節税が疑われる場合は、税評価が否認されることもあります。

要は、目に余るほどの節税対策が横行したり、明らかに"やり過ぎ"なものについては、税務当局としても黙っている訳にはいかない、ということなのでしょう。

６．真の相続対策に向けた考え方

私は、相続対策には「収入対策」が重要だと考えています。

前提としては、以下の様に捉えるべきものと思われます。

今の時代、男性は4人に1人、女性は2人に1人が90歳まで生きると言われています。

そのため、預貯金を切り崩すだけの生活では心もとなく、更には物価上昇とそれに拍車をかける円安の進行が簡単には止まらない可能性が高いことも勘案すれば、尚更のことです。

だからこそ、安定した収入源、収入の柱を確保することが、とても重要だということです。

７．収入対策としてのマンション、そして相続資産としてのメリット

その答えとして、私は、

東京圏（出来れば都心部）のワンルームマンション投資を提案します。

その理由は、賃貸需要が極めて旺盛である為、長期的に安定した額の定期収入（その部屋を借りる人からの賃料）をまず確実に手に入れることが期待できるからです。
（但し、現金購入などでない限り、新築物件の購入はお勧めしません。）

さらに、ワンルームの一部屋ごと所有することになるので、子供をはじめとする遺族への相続/分割対策にも適しています。

また、基本的には建物が超高層ではないため、タワマンをターゲットとした新規制の影響がかなり限定的であるとされている点も理由として加えることができます。

８．収入対策を入り口とする相続対策

こうしたワンルームマンション投資により、何十年もの長き期間にわたって安定的な賃料収入（不労収入）を得られることが可能になります。

それによって、豊かな老後を過ごしつつ、更にはそれが子供や孫たちに負担をかけず、安心できる相続対策にもなるという、

「 お金を増やす相続対策 」

を私は心から推奨します。

まずは、あなた自身が、経済的にも心も豊かな老後を過ごす未来をできるだけリアルに想像して、それを実現する確実性が高いワンルームマンションを活用した収入対策を、相続対策の第一歩として始めてみてはいかがでしょうか？

９．終わりに

マンション投資は不動産投資の一つであり、「危険では？」とか「騙されたりするのでは？」などとお感じになられるかもしれません。

でも、正しい知識と正しいやり方で行いさえすれば、これらはほぼ杞憂に終わります。

それは、簡単に申し上げると以下の通りとなります。

ごく基礎的な知識は、ご自身の心で判断しながら身につけて頂く必要があります。

１．決して、ＳNSなども含めて巷に溢れるような過激な情報や根拠のない情報などを、そのまま鵜吞みすることは決してなさらないように気を付けてください。

２．その上で、ご相談は、マンションの"販売が目的の"方々だけに【偏ることなく】、"販売ではなく" あなたの目標や目的を実現することを、あなたと同じ目線で寄り添ってくれるコンサルタントやアドバイザーにもご相談なさる事を強くお勧め致します。

３．なぜなら、【超長期的な視点で見て、あなたに本当に最適な物件なのかどうか】という目線がない方々何十人に相談しても、あなたの目標や目的を実現することが出来ないという懸念があるからです。

あなたの目標や目的を実現することを、あなたと同じ目線で寄り添ってくれるコンサルタントやアドバイザーにもご相談される事で、

あなたは「危険では？」、「騙されたりするのでは？」などと心配することが不要になります。

その結果、あなたの目標や目的の実現に向けて安心して進められる大きなメリットを手に入れられるのです。