不動産事業のプロダクトマネージャー(PdM)が考える自宅マンション購入による資産形成

今回は20代サラリーマンの資産形成方法として「マンション購入してもいいかもよ！」という話をします。

僕の関わっているサービスは、不動産売買関係です。
職種はプロダクトマネージャー(PM)と呼ばれる職種です。

仕事に関わっていると、色々な情報から中古マンション購入の価値というのを考える機会があります。

不動産サービスに関わる上で、住居は購入したほうがいいのか？賃貸の方がいいのか？不動産投資ってどうなんだ？と考えてます。

住居に関しては現時点での自分なりの意見がまとまったので、記事にしてみます。

住居を買うということは、数千万円の借金をして、不動産という資産を取得することになります。これは、紛れもなく資産形成です。

年金3000万円足りない問題で言われるように、
将来を考えて、あなたとその周りの人がお金で不幸にならないようにリスクをどうやって管理するのかを考えることは必要だと思います。

すべての人にとって良い選択など存在するわけがないので、
自分と似たようなシチュエーションの人にとって、住居を購入するメリットを書きたいと思います。

まとめ

まず、まとめから！

値下がりがしづらい条件の物件(立地の良さ等)を購入できる与信があるならば住居用を購入した方がよいと思っています。

特に独身で都内勤務、4000万円以上のローンを借りれるならば主要駅の近くの1LDK程度の中古マンションを購入することはありだと思います。

投資信託の方が安全性は高そうですが、家賃とは別の出費が毎月数十年間する必要があるため、起業やスタートアップといったチャレンジをする際の足かせになってしまいます。その他の投資も同様です。

それくらいならば住居用を買うことが良い派です。

中古マンションを購入した場合だと、今と同等の家賃でよりよい条件の物件に住むことができます。さらに、いざその家賃を払いたくない場合は売ることも可能です。
都内だとワンルームであっても家賃を10万円以上支払っている人も多いと思います。
それならば、月々10万円を払い今よりも快適な家に住み、最終的には自分の資産になる方が良いのではないかということです。

具体的にどんな条件の人？

その1: 資産性を重視して物件を購入できる。
例) 独身もしくは、夫婦の優先順位が資産性であること

その2: 4000万円程度のローンが組める。(銀行で事前審査をすると早い)
例) 年収550万円以上、一部上場企業や同等の会社で勤務、滞納履歴がない、勤続年数1年以上

※ちなみに現金一括購入はROI的に非効率だと思っています。一括購入可能な現金を持っている人はインデックスファンド等で投資する方が良い気がします。
また、すべてのリソース(時間やお金)を自分のビジネスに投資する考えもあります。
それはとても良い思います。
家探しは時間がそれなりにかかります。私の場合は情報収集から仕事なのでできた側面があります。

それでは、中古マンションを購入するポイントを5つ説明します。

(1)自己資金がいらない

基本的に投資をする場合は自己資金というものが必要です。
金額は月々2万円であったり多いものであれば数百万円でしょう。
これは僕の周りだけかもしれませんが独身のサラリーマンの方だとたとえ年収が八百万あろうが1000万あろうが貯金できている人はあまりいないように感じます。
こんな状態で最初に数百万円でお金を用意するのは至難の技でしょう。

ですが中古マンションの購入する場合は全額ローンも可能です。(人による)
なぜ全額ローンが借りれるかというと与信を活用できるからです。
逆に言うと起業した方やフリーランス、スタートアップに転職した方は与信がないためローンを借りること自体難しいでしょう。

今後ブロックチェーンの技術が実用化されていく中で、審査の基準が企業勤め先ではなくその個人の価値というものを可視化できるようになると、解決されるかもしれませんが当面先だと思います。

(2)住宅ローンの金利が低い

現在住宅ローンは僕が調べた限りで最も安いもので0.39%(ジャパンネット銀行変動型)でした。
他の金利と比べてみましょう。
奨学金第2種の金利: 0.79%
日本政策金融公庫: 2.26%(起業した人向けに無担保無保証人で上限2000万まで借入可能)
不動産投資ローン: 3.6%〜(オリックス銀行変動金利型)

これらと比べても低いことがわかります。

(3)今より良い条件のマンションに住める

賃貸で住む家は誰かが不動産投資として持っている物件を借りている状態です。
現金一括で不動産を購入している場合を除き、通常のローンや諸費用に加えて利益を乗せて賃貸を貸し出しています。
ということは月々の料金は自分で買ったほうが安く済みます。
買う物件の金額にもよりますが大体月1万円から3万円程度安くなるのではないでしょうか。

家を買うとずっとその家に住まなければならないと考える人も多くいます。
独身で購入するのであれば、結婚したとしても、物件を売ることや貸すことができればその心配は必要ありません。

個人的には、ぎりぎり二人で住める程度の広さをお勧めします。
具体的には1 LDK 35平米以上といったところです。

(4)実はハイリスクではない

不動産を購入することの一番のリスクは資産性がどこまで担保されるかです。
例えば、4000万円で買った物件が10年後20年後30年後どれだけの価値が残っているかわからないことです。
実際、日本の人口は減少していることに対して、新しい分譲マンションは立ち続けています。

https://www.stat.go.jp/data/jinsui/new.htmlより

https://www.mlit.go.jp/common/001290993.pdfより

このままでは長期的に考えて日本の物件は供給高となり価格は下がるでしょう。
しかしこれは日本全体で見た場合の話です。

東京だけだと話は変わってきます。
東京の人口は未だに増え続けている状態です。

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/01/29/25.htmlより

そんな中、需要が高い物件というのはどういうとこでしょうか？

一言で言うと利便性が良い所になります。
そのため主要駅や山手沿線の駅チカの物件の価値は下がる可能性が低いです。もちろんこれらの物件は人気の物件であるため価格は高くなります。

つまりローンを組める額が大事になってきます。

極端な話ですが、主要駅や住宅人気エリアの地価が暴落した場合、これは日本自体の価値が暴落しているのと同義だと思います。
その場合は日本でビジネスをしていること自体がリスクだと思います。

日本の経済が他国と比べて暴落するならば日本で不動産を買うこと自体は悪手でしょう。

逆に日本の中で人口が減っていくような地域に家を買うことはとてもリスクでしょう 。

(5)生命保険もついてくる

住宅ローンを組む時に団体信用生命保険というものに加盟します
これは自分が重大な病気にかかった場合や亡くなった場合にローンの返済が免除になる保険です
そのためこれに入っておけば最低限の保険には入れるのでその費用を払う必要がありません
これは独身のうちはそこまで意識する必要ないかもしれませんね。

おわりに

今後も、よりよい方法や考え方がわかったら記事にしてまとめてみたいと思います。
また、実際に中古マンションを購入しようとした場合の注意点などもそのうち書いてみようと思います。