【vol.1】不動産の「不」の字も知らない私がマンションを買うまでに知りたかったこと

こんにちは！BU-SHITSU 室長のだいです。
BU-SHITSUとは？まずこちらをご覧ください。

読んでいただけましたか？
ありがとうございます！😊

さて、今回から何回かに分けてマンションを購入するぞ！と決めたとき「あれ？何から始めれば…？」という人に使える教科書としてnoteを配信します！今回はその第1弾です！5分で読めます。5分でいいので時間ください！！早速参りましょう！

【その前にBU-SHITSUのコンセプト紹介！】
ちょっと「部室」に寄ったら誰かいるかな？/「部室」でご飯食べよ！/とりあえず「部室」集合で！.../学生時代の青春の中心にあった「皆が気軽に立ち寄れる部室のような場所」を作りたい！不動産知識ゼロの社会人が資産形成目的でマンションを購入し、それをBU-SHITSUとして開放するまでを発信しています。

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【このnoteを読んでいただきたい人】
・マンション購入に興味ありだが『何から手を付けてよいかわからない』人
・マンション購入に関連する情報収集が面倒でポイントだけ押さえたい人
・サラリーマンで勤続年数が2年以上の人
・なんとなく賃貸で住んでいる人
【反対に読んではいけない人】
・一生賃貸で良いと思っている人
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私は不動産業社に務めているわけでもありませんので、特定の業者をひいきするようなことは私の信用にかけて絶対にしません。ご安心ください。

今後公開予定の具体的な章立ては以下の通りです。
【第1章：マインドセット】
なぜ今マンションを買うべきか。それは「〇〇のため」(←今回はココ！！)
【第2章：マンション購入にあたって絶対にやるな3選】
①新築/②投資用１R/③現金購入　なぜいけないのかその理由は？
【第3章：購入にあたって、ここから始めよう】
資金計画よりも先に○○を決めよう。なぜなら不動産は○○が全て。
【第4章：なにをもって「買い」と判断するのか】
物件購入の決め手は数字で比較した時の利回り。計算方法も詳述。
【第5章：安く良いモノを。99％成功する値引き交渉術】
具体的なトークスクリプトを全て公開。この通り話せばほぼ確実。
【あとがき】

「他人の資産形成を手伝うことに人生を費やしたくない」Yes or No

家賃を支払うことは、誰かの資産形成を手伝っています。上記質問に「Yes」と答えた方。このnote通りにやれば、このnoteを読むのに費やした時間の数十倍のリターンで返せる自信があります。不動産の「不」の字も知らなかった私ができたなら、あなたにできないわけがない。あとは行動のみ。

第1章：マインドセット

【第1章：マインドセット】
時間がない人用に第１章をまとめると
(1)効果的に資産形成をすることが、noteの大目的である。
(2)「家賃支払い」という名の他人の資産形成をしている場合ではない。
(3)借金は必ずしも悪ではない。
　単純な現金の出入りだけに注目せず、現金以外の資産を見ろ。
(4)現金以外の資産をもつことが今後重要で、その一つに不動産がある。
(5)不動産購入は唯一の、
「レバレッジを利かせる×超ローリスク」で出来る資産形成術である。

(1)他人の資産形成に時間を使っている場合ではない。

賃貸というのは、大家さんが所有している部屋を借りる代わりに賃料を支払って生活するスタイルのことです。この賃貸で皆さまは大家さんに家賃を支払っています。口座引き落としのため、あまり支払っている感覚はないですが、確実に引き落とされています。おおよそ一人暮らし×都内であれば7~9万円が毎月相場といったところでしょうか。

仮に毎月９万円支払っているとして、4年間賃貸に住むと
９万円×12か月×4年=432万円

新卒1年目の年収に相当する額ですね。給与変動等はありますがざっくりとした計算で4年間で所得のうちのだいたい4分の1を家賃に支払っているわけです。そして、4年間しっかり毎月滞納することなく支払い続けた先に、どうでしょう？4年後何も手元には残っていません。賃貸で住み続けても手元に1円も残りません。この点を強く認識してください。
家賃の支払いは、どこのだれかも分からない人の資産形成(ローン支払い)を肩代わりしている状態なのです。「家賃」というのはそういうものだと強く認識してください。自分の人生を生きてください。他人のお金の世話をしている場合ではありません。かくいう私は、比較的安い賃貸に住んでいましたが、社会人になってから今までで約300万円見知らぬ人の資産形成をお手伝いしておりました。

(2)借金は必ずしも悪ではない。「どれだけ資産をもっているのか」という思考を。

Q.皆さんは4000万円の借金をしている人に出会ったときどう思いますか？

ほとんどの人が「やばそう」というような、悪い印象を持つでしょう。
ここで一点、皆さんはなぜ「やばい」というような悪い印象を持つのでしょうか？この問いの答えは結構重要です。一緒に考えてきましょう。
結論、不安であるからという答えだと思います。やはり預金口座に100万円入っている方が借金しているよりも心の安定が得られる。よくわかります。
しかしこれは極めて表面的な思考で、非常に危ないと私は考えます。単純な現金の出入りに目を向けることは賢いとは言えません。重要なのは、どれだけ現金以外の価値あるもの(=資産)を持っているのか、です。
※現金も資産の一つですが、分かりやすく現金以外と表現しています。
なぜでここまで言うのか。「現金の価値は今後必ず目減りしていくから」です。新型コロナウイルスにより世界の中央銀行は景気刺激策として各国最大規模の金融緩和を実施しました。簡単に言うと、お金をばらまいたのです。お金をばらまいた結果、お金が株式や不動産の資産に流れ込みました。
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【図①日経新聞 2月22日朝刊のタイトル】

【図②日経新聞　2月25日朝刊】

【図③NYダウ工業のチャート　2021年8月6日時点】

【図④S&P500チャート　2021年8月6日時点】

新型コロナによりありえないほどお金がばらまかれ、そのお金は資産に向かいました。図①,②のような「Kの字」と日経新聞を賑わせていました。この「Kの字」のニュース自分には関係ない、と思っていませんでしたか？海外では目に見える形で中間層がなくなり、富裕層と貧困層の差が広がり続けているのです。コロナはその構図に拍車をかけました。
図③,④をご覧いただくとお分かりの通り、代表的な景気指数のNYダウ、S&P500は綺麗な右肩上がり。連日最高値更新のニュースが出ていたのは記憶に新しいはず。

【図⑤：世界の「住宅価格が最も上昇した」地域】

(出典：Bloombergエコノミクス)

【図⑥ バブルになった国ランキング】

(出典：Bloombergエコノミクス)

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【記事内より引用】
ＢＥ(Bloombergエコノミクス)のエコノミスト、ニラージ・シャー氏はリポートで、「幾つかの要因が世界各地で住宅価格をかつてない水準に押し上げている。記録的な低金利や前例のない財政出動、頭金に充当できる行動制限に伴う貯蓄、限定的な住宅在庫、世界経済の堅調な回復への期待が全て寄与している」と指摘した。より広い住宅スペースを必要とする在宅勤務に加え、一部の国・地域で住宅購入者への税優遇措置が講じられたことも需要を促進した。
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図④,⑤をご覧いただきたいです。④はコロナ禍における住宅価格が最高値を更新したエリアを色付けしている図で、先進国のほとんどの住宅価格のほとんどが最高値を更新しているのが見てわかります。また、図⑤はコロナをきっかけにバブルが発生した国をランク付けしている図で、注目すべきは「Price-to-Rent Ratio:前年比の賃貸価格の値上がり率」です。ほとんどの国が100％を超えており、ニュージーランドに至っては前年211％…！笑　コロナ前に比べ家賃が2倍になっています。

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これらの事実から目を背けてはいけません。単純に現金を持っていることがどれだけ賢くないか、それによってどれほどの機会損失をしているのか、理解できたはずです。現金以外の資産をどれだけ持っているかという思考で物事を捉えなおすことから始めましょう。そして借金をすることは必ずしも悪ではないということを強く認識してください。これがマインドセットです。

(3)現金以外の資産で、なぜ不動産なのか？

ここまで読んでくださった方は「現金を持ち続けることのリスク、機会損失」をよく理解できたと思います。そのうえで、なぜ不動産なのか？株でもいいじゃん、という点です。これはしっかりとした不動産を購入するという前提ですが、レバレッジを利かせることができて、②リスクがほぼない」という点で説明できます。

①そもそもレバレッジとは「少ない力で大きな力を手に入れること」だと認識してください。つまり、お金がなくても借り入れを行うことにより、本来であれば手の出せない価格のモノを購入できるという考え方です。ここでいう小さい力、というのは自身の信用力です。この「信用」を使って資金の借り入れを行うことで自己資金だけでは手に入れることができない、不動産を購入できるのです。数千万円の資本力を「社会人」という信用だけで一瞬で持てるのです。10年間コツコツ貯金しても数千万円貯金できる人はなかなかいないですよね。レバレッジを利かせるというのは、少ない力(信用)で大きな力(資本)を手に入れることだと覚えましょう。それがローリスクで出来るのが不動産なのです。
別の観点から申し上げますが、NYや香港は既に社会人という身分の人間が不動産を購入できないほど値段が爆上がりしています。幸いなことに都心一等地でさえ、社会人であればローンを低金利で組める日本。コロナが明けたら海外勢がどうするか。そして海外資本がバンバン入ってきた日本の不動産はどうなるのか？言わなくても分かりますね。

②リスクがほぼないというのは資産価値のある不動産を購入した場合です。資産価値をこのnoteでは、「流動性の高さ」と定義付けています。流動性というのは売りに出したときに買い手がつくかどうか、ということを表しており、流動性が高い＝買い手がつきやすいという状態です。
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一例）東京駅目の前のマンションと、岩手県の山奥にあるアパートだったらどちらが資産価値が高いか、で言ったらそれはもちろん前者「東京駅前のマンション」ということになります。この東京駅前のマンションを仮に1000万円で手に入れたとしましょう。5年間住んで家を売却するときに1000万円で売りに出します。さて、このマンションは売れるでしょうか。結論、超高確率で売れるでしょう。理由は資産性が高いからです。5年間ローンの返済として支払った家賃は実質タダということになります。東京駅前というかなり資産価値が高い場所なので、2000万円で売却できるかもしれません。
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上記の場合は5年間で1000万円もの資産形成を住みながら、していたことになります。

(資産価値の高い)不動産を購入することは、リスクをほぼ０に抑えながら
資産形成をすることができる最強の資産形成術なのです。

※追記※

首都圏エリアの不動産はコロナ関係なく、伸び続けていることがよくわかります。(日経新聞7月30日朝刊)
【記事引用】
東京都が5月比40万円（0.7%）高の5711万円で、12カ月連続で値上がりした。高騰が激しい都心部で上昇の余地が少なくなり、4月（1.6%高）や5月（0.9%高）よりは上昇幅が鈍化した。東京23区は6329万円と5月比23万円（0.4%）高。東京都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）は9164万円で、5月より47万円（0.5%）値上がりした。緩やかな上昇基調が続くとみられる。

第1章まとめです↓↓

【第1章：マインドセット】
時間がない人用に第１章をまとめると
(1)効果的に資産形成をすることが、noteの大目的である。
(2)「家賃支払い」という名の他人の資産形成をしている場合ではない。
(3)借金は必ずしも悪ではない。
　単純な現金の出入りだけに注目せず、現金以外の資産を見ろ。
(4)現金以外の資産をもつことが今後重要で、その一つに不動産がある。
(5)不動産購入は唯一の、
「レバレッジを利かせる×超ローリスク」で出来る資産形成術である。

いかがでしたか？マンション購入に少しでも興味が出ましたか？このnoteでは不動産の「不」の字も知らなかった私がBU-SHITSUを作る過程で得た知識を発信していきます！次回は、マンション購入を検討するにあたってやってはいけないことを3つ！理由と共にご紹介します。お楽しみに。

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