知らないと大損！？持ち家と賃貸どちらがお得？

よく「家を買うか、賃貸にするか」という話になりますが、実際どちらが良いのでしょうか？

　私は「不動産投資」が専門なんですが、不動産ということでお客さんにもよく聞かれます（笑）。この議論に関しては、私なりに色々シミュレーションしたり考えたりしましたが、結論「賃貸」です。
　ただし、自分の本業で働いて得たお金ではなく、家賃収入などの副収入を得て住宅ローンを払うのであれば、持ち家でもOKです。「頑張って働いて給料を貰ってそのお金で住宅ローンを払う」のが一般的な流れですが、これははっきりいって駄目なパターンです。
　なぜ駄目かというと、住宅ローンは悪い借金だからです。日本では「ちゃんと働いて家を持つ」というのが一つの社会人のゴールみたいになっていますが、それではいつまでもお金は貯まりません。

同じ賃料を払うのであれば、家を買った方が良いと言う人もいますが…

　「賃貸で賃料を支払っても手元に何も残らないなら、自分の持ち物になった方がいいよね」という話ですね。でも、３５年で住宅ローンを組んだ時、３５年後自分がどうなっているかなんて分からないんですよ。もしかしたら会社をクビになっているかも知れないし、会社が倒産しているかもしれない。
　賃貸と持ち家で比べた時に、賃貸の方がある程度、家族構成の変化や住む場所のグレードなどを変えられるので、自分の年収に見合った住まいを選べます。
家は１度購入してしまうと融通がききません。持ち家で戸建ての場合だと１０〜１５年に１回の外壁塗装などメンテナンス費が必要だったり、固定資産税の支払いなどがあります。賃貸と持ち家で比較すると、同じ３０年住んだ時に１０００万円〜２０００万円ぐらい掛かる費用が違ってきます。
　また、持ち家の中でも「戸建て派」か「分譲マンション派」かという議論も出てきますが、分譲マンションは実は結構割高です。「中古で売れる」という面もありますが、管理人などの費用は入居者が支払っています。そういう戸建てにはかからない「管理費」であったり、マンションは戸建ての外壁より面積が広く足場代だけでもものすごく費用がかかりますので、「修繕積み立て費」も高くなります。さらには、木造の戸建てとRC（鉄筋コンクリート）マンションの固定資産税ではマンションの方が高くなります。そういう費用で1000万円以上差額が出てきます。
　賃貸の「戸建てかマンションか」となった場合ですが、戸建ての賃貸は少ない上にマンションと同じような大きさの建物となるとあまりないので比較しづらいのですが、戸建ての方が維持費は掛かりません。

　単純に「家を買う・買わない」という話だと「住宅ローンを支払うために、頑張って働き続けないといけない」というのは、この先長い人生何があるかわからない中ではハイリスクです。本業で労働を対価に変えて得たお金で住宅ローンを支払うというのは駄目で、家を買う前に先に副収入を得られるようになってください。
　富裕層の人は賃貸が多く、高層マンションなどで購入せずに月５０〜６０万円ぐらいの高い賃料を払っていたり、芸能人も「月１００万円払っています」という人が多いですね。自分にプレッシャーをかけるためというのもあるとは思いますが、実は身の丈にあっています。もちろんマンションを買う人も当然いますが、芸能人は売れたり売れなかったりというのがあるので、賃貸だったら「売れたらグレードの高い物件に入る」「売れなかったら出る」という自由が利きます。
　マンションの値段も下落しやすくなり、この先中々思い通りの金額では売れないので、家を買うのであれば、自分が大家さんになって家賃収入などの「入院してても入ってくるお金」＝「自分が頑張らなくてもいいお金」が得られる状況になってから、そのお金で６〜７万円の住宅ローンを払えるのが１番良いです。

「持ち家を買うのが駄目」という訳ではないんですね。

　「労働力で支払っては駄目」ということです。よく住宅ローンを組んで６５歳で完済するという人がいますが、そもそも「住宅ローン」はアパホテルの会長さんが信金に勤めていた時に作った商品で、それが今の住宅ローンの源流なんです。鉄道会社などが山などを購入して分譲地をバンバン作って売っていた時代、それがまだ残っているというだけで今は時代が違います。
　高度成長期だった時は「夢のマイホーム」を３０〜３５年でローンを組んで購入しても、未来が明るかったからよかった。今同じことをやったら潰れてしまいます。

「夢のマイホーム」っていい言葉ですよね（笑）

　「夢のマイホーム」はいい言葉ですが（笑）、現実は違います。最初にお話ししましたが、賃貸と持ち家どちらがいいかの結論は「賃貸」。「新築で凄くこだわりたい」というのであれば、それこそ家賃収入やアフィリエイトなどで、貯めたお金で買えるぐらいにした方がいいです。４０歳までは資産形成を頑張って、そのご褒美で買うというのがよいと思います。

動画はこちら！
「穴澤勇人のMIQTV」
知らないと大損！？持ち家と賃貸どちらがお得？
https://www.youtube.com/watch?v=uerStf-fXLU&feature=youtu.be