賃貸vs持ち家　どっちが得？

今日のテーマは不動産です。
人生にとって不動産は最大の投資です。

私は若い頃は不動産仲介業をしていましたが、
賃貸vsマイホーム購入はどっちがお得なのか？
論争は昔からありました笑　迷って優柔不断で
家を買えない人は賃貸がお得だといいます笑

私は転勤しまくりとか地震や津波とか壊滅的な自然災害に襲われなければ、圧倒的に持ち家が有利であると考えます。住宅ローンは低利でレバレッジかけて買うので成功すればめちゃめちゃお得です。まぁ自分の身の丈にあったローンを組むのが大前提ですけどね笑

転勤はマイホームと言う経済合理性の高い選択肢を阻害する為、転勤が多い会社は収入高くないと損ですよね。子供残して単身赴任とか地獄です。

私のケースでは当時は東日本大震災の記憶も新しく低所得者だった私は勝負に出ました笑　湘南エリアの建売は売行き不調で投げ売り状態で安く買えるチャンスと考えて数件見て即決して、頭金無しのフルローンで一建設のローコスト建売を買いました。購入価格は新築4LDKで辻堂駅徒歩20分で新築戸建3280万と今考えると激安でした。一建設さん作りはシンプルですが、日本の建売は海外に比べてクオリティが高くて安い事を私は知っています大満足！

支払いは途中借り換えて1.1%の固定金利93,000/月です。固定金利なのでインフレ保険に加入している効果も有ります。今、同様の物件買ったらインフレなので5000万以上します。100円/1ドルの高い円を借りて146円の劣化した円で返済しているので積立貯金しながら為替差益出てるような感覚を投資家の私は感じます笑　

(当時は100/1ドルとかの強い円で建築資材とか調達できた訳です。)

さてメンテナンスコストとか考えてみましょう
メンテはコーキングと塗装がメインになります。私は友人が職人社長なので激安でやってもらってますが、一般的な価格で計算します。

32歳(0年)→購入
42歳(10年)→メンテ　120万→メンテ済み
57歳(15年)→メンテ　120万
67歳(10年)→メンテ　120万
77歳(10年)→メンテ　 120万
88歳→死
合計3760万となります。4000万、固定資産税考慮して、リフォーム、予備費考えても5000万といった感じです。後は住宅ローン控除で200万以上返って来てます。しかも子供に土地は相続出来ます。

現在、私の住んでる辻堂で4LDKで賃貸借りたら15万-20万/月の家賃は余裕でします。35年だけで定年までに毎月15万払ったら6300万＋更新料やらなんやらで6500万は余裕で払って資産にならないです。まぁ賃貸は大損だと私は思います。

しかし、マンションは推奨しません。建て替えの時に揉めるし、修繕積立金や管理費が不足して大変な事になるからです。特に戸数の少ない民間マンションは破綻するのが見えてます。不動産屋時代に破綻したマンションをたくさん見て来たからです。素人が見分けがつけば良いですが、、

(私の実家の多摩ニュータウンの優良物件は敷地が広大な公団マンションは敷地売却して上手に建て替え出来てます。どうしてもマンションなら建て替えが上手くいくマンションを選ぶべきです。しかし、経済力の有無で建て替えはなかなかまとまらないです。)

ここ重要です。
さらに投資家目線でもうひとつ言うと毎月修繕積立金1万、管理費1万、駐車場1万で合計3万なら35年投資信託で複利8%で運用したら6300万になります。

家買えちゃうよ笑　と言う事でマンションは大損です。

戸建は修繕費を積立運用で自分で運用で増やせますからマンションが得と言う計算には私は逆立ちしても絶対にならないです。

都内のマンションを買ってしばらく住んで高値で売り抜けた人はいいかも知れませんが、長期で住んだら戸建が有利です。

タワマン転売とかでなく普通の人が子育てして定年して暮していくイメージなら戸建がお得との判定です。

マンションは建て替え問題や修繕費高騰の問題が顕在化する前に上手く転売、売り抜けが出来るかの成否に左右されます。戸建の方が確実です。

さて今、私が32歳に戻り家探しをするにして、いつの時代もちょっと一等地から離れたり、一駅隣にいけば安い物件は有ります。不動産屋時代からそんなちょっとお得な物件たくさん見てきました。

経済的な人生設計重視で買うならちょっと視野を広くして家探しを検討してみてください笑

最後に不動産屋時代に借金体質の人をたくさん見てきましたが、返済比率MAXとかリフォーム代をアプラスとかスルガ銀行とかダメですよ笑　

みんな将来の経済設計よりステキな利便性の
良い家に住みたい気持ちが強い
アプラスローンですら
喜んで借りちゃうんだよね、、笑