【宅建業法】媒介②～媒介契約の違い～

こんにちはクロバです。
宅建リベンジnote

前回の続きで、３つの媒介契約の違いについて解説します。

３つの媒介契約とは、①一般媒介　②専任媒介　③専属専任媒介です。

それぞれの違いをポイントごとに解説します。

まずは、

他の業者への依頼

一般媒介は、他の業者への依頼が出来ます。
専任媒介と専属専任媒介は、できません。

一般媒介は、色んな不動産業者に依頼して買い手を探す手法。
一番先に客を見つけ出した業者と契約を結び、あとの業者は敗者となり無報酬となります。不動産業界は、成果報酬ですので、業者にとってみれば、一般媒介は無報酬のリスクのある優先事項の低い契約ということになります。

一方で、専任媒介と専属専任媒介は、「専任」と付くだけあって、営業を一つの業者に任せるんです。業者からすると、成果さえ出せば無報酬のリスクが無いのでやる気もUP。広告宣伝費をかけて、売主のために営業を行います。

自己発見取引

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけて契約することです。
自ら買主を見つけてきた場合は、当然、仲介手数料はかかりません。

一般媒介と専任媒介では、自己発見取引OKです。

専属専任媒介の場合は、自己発見取引NGとなります。

業者からすれば、確実に仲介手数料をGETできる専属専任契約を結びたいし、売り手からすれば、自己発見取引できる一般媒介とか専任媒介で契約を結びたいとなるわけです。

ただ、専属専任の方が業者のモチベーションは上がるし、営業も頑張って高く売ってくれるかもしれません。自分で客を見つけるなんてそもそも考えていないわけだから、専属専任でもいいなぁって思いますよね。素人なら別にそれでいい気がします。

専属専任は、売り手に対して不利にも見える契約ですが、専任媒介よりも優遇される点もあります。逆に言えば、業者に対する制約は厳しくなります。

有効期限

一般媒介の場合は期限がありません。業者にしてみても自由度の高い契約ですね。

専任媒介と専属専任媒介の有効期限は、３ヵ月以内（更新後も同じ）となります。

自動更新は不可で、依頼者からの申出が必要となります。

もし仮に、専任媒介で業者がいつまで経っても客を見つけてこないとか信頼できなくなったら、更新手続きをせず、別の不動産業者と媒介契約を結べばよいのです。だから、不動産業者は、必死に３ヵ月以内に客を見つけないといけないわけですね。

業務処理状況報告

一般媒介は制限なし。
専任媒介は、２週間に１回以上（休業日を含む）
専属専任媒介は、１週間に１回以上（休業日を含む）

業務処理状況報告というのは、内見がどれ位あったとか、資料請求がどれ位あったとか、そういう活動報告のことです。

専属専任媒介は、毎週だから、こまめに連絡をくれます。
専任媒介は、２週間に１回だから、まぁ、適度な距離感ですね。
一般媒介に至っては、連絡が来るのか来ないのかって感じです(笑)

専属専任媒介は、親友の距離感。
専任媒介は、友達の距離感。
一般媒介は、知り合いの距離感…って感じですかね。

指定流通機構への登録期間

まず、指定流通機構とは「レインズ（REINS）」と言われる、宅建業者のみが閲覧できる物件検索システムのことです。

宅建業者は、専任媒介 及び 専属専任媒介の場合、販売依頼を受けた不動産をレインズに登録する義務があります。

このレインズは、全宅建業者がみる事が出来る訳ですから、その情報を基に売り手を見つけ出す宅建業者もいるわけです。レインズに登録することが、不動産売買のキーポイントになるということですね。

その登録期間は、
専任媒介は、契約締結日から７日以内（休業日除く）。
専属専任媒介は、契約締結日から５日以内（休業日除く）となります。

売買・交換の申込があった旨の報告

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介全てにおいて売買・交換の申し込みがあった場合、遅滞なく報告する必要があります。

なお、上記の縛りですが、上記以上に、買主に不利な特約は無効となります。一方で、買主に有利な特約は有効となります。

例えば、専任媒介契約で業務処理状況を５日に１回報告するという特約があったとしましょう。

本来は、７日に１回ですが、買主に有利なので、有効となります。

以上です。

次回、指定流通機構（レインズ）についてもう少し詳しく解説します。

では