土地の固定資産税のしくみ

はじめに

　先日、ある全国紙に、住宅用地が非住宅用地になると税額は３～４倍程度にはね上がるという記事がありました。
　これを読んで「あれ？固定資産税は６倍になるのでは？」と思った人もいると思いますが、どちらが正しいのでしょうか。
　今回は、固定資産税の「通説」を例に、ガセニュースや誤った情報にまどわされないよう、正しい情報入手のヒントについて書きたいと思います。

「建物を取りこわすと土地の固定資産税は６倍」は間違い

　はじめに正解をお伝えすると…。
　住宅を解体して更地にしても、土地の固定資産税は６倍には上がりませんので、そして土地の固定資産税が上がるのは「３～４倍程度」がほぼ正しいということになります。
　しかし、一般的には「固定資産税は６倍」がまかり通っているように思えます。
　ネットの記事はもちろん、最近テレビで目につく空き家問題の特集でも、一部の報道では軽減が適用除外になると土地の税金が６倍になるとしています。
　公共放送でさえ「固定資産税が６倍に」という解説をしているのを見たことがあります。

土地の固定資産税・都市計画税のしくみ

　土地の固定資産税が何倍になるかを理解するために、まず固定資産税等のしくみについてご説明すると…。
　毎年1月1日現在土地を所有している人には、市町村から固定資産税が課せられます。
　土地が市街化区域にある場合には、別に都市計画税もかかります。
　税額は以下のように、土地の課税標準額（固定資産税課税台帳に登録されている評価額）に対して税率をかけて算出します。
固定資産税…課税標準額×1.4％（1.4％は標準税率で、市町村がこれを超える税率を定めることができる）
都市計画税…課税標準額×0.3％（制限税率により0.3％が上限）
　まとめると、市街化区域では固定資産税・都市計画税の合計1.7％、市街化調整区域では固定資産税のみ1.4％を一般的な税率として税額を計算します。

住宅の敷地は課税標準額が軽減される

　住宅（専用住宅やアパマンなど）が建っている土地の場合、固定資産税と都市計画税の課税標準額が軽減されます。
　土地のうち、住宅１戸当たり200㎡までの部分を「小規模住宅用地」といい、課税標準額は固定資産税が６分の１に、都市計画税が３分の１に軽減され、また、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」といい、それぞれ３分の１、３分の２に軽減されます。
　たとえば市街化区域にある面積120㎡、固定資産税評価額1,800万円の住宅用地の固定資産税・都市計画税の計算は
【固定資産税】1,800万円×1/6＝課税標準額300万円　
　　　　　　　300万円×1.4％＝4.2万円
【都市計画税】1,800万円×1/3＝課税標準額600万円　
　　　　　　　600万円×0.3％＝1.8万円
【合計】　　　６万円
となり、税金は大幅に安くなります。

住宅用地でなくても軽減がある

　あまり知られていないようですが、実は非住宅用地（駐車場や商業用地など）の課税標準額も負担軽減措置により固定資産税評価額の70％以下に軽減されています（計算は複雑なので割愛しますが、上限で70％と考えてください）。
　先ほどの土地が非住宅用地になると、課税標準額は1,800万円×70％＝1,260万円になるので
【固定資産税】1,260万円×1.4％＝17.64万円
【都市計画税】1,260万円×0.3％＝3.78万円
【合計】　　　21.42万円
非住宅用地の税額と小規模住宅用地の税額を比較すると
【固定資産税の比較】17.64万円÷4.2万円＝4.2倍
【都市計画税の比較】3.78万円÷1.8万円＝2.1倍
【合計の比較】　　　21.42万円÷6万円＝3.57倍
　このように住宅を取りこわしても、固定資産税のみの比較で4.2倍、都市計画税を含めた全体の比較で3.57倍と、土地の税金は6倍までは上がりません。

※さらに東京23区内では、都税条例により非住宅用地の負担水準65％への引下げや小規模非住宅用地の減免措置などが行われており、その差はさらに縮まります。詳細は東京都の条例をご覧ください。(※１）

誤った情報が誤った行動につながる

　もちろんネット記事などの中にも、少数ですが小規模住宅用地の軽減について正しく解説しているものもあります。
　それでは、なぜ多くのマスメディアなどでは「固定資産税が６倍」と報道されるのでしょうか。
　これには、ふたつの理由が考えられます。
①誤りに目をつぶっても、「６倍」というショッキングな数字を前面に出すことにより、視聴者や読者の注意を引きたい。
②そもそも情報発信者側の不勉強や確認不足によるもの。「課税標準額」と「固定資産税額」を混同している。
　いずれにしても、このようなガセ情報を信じてしまうと誤った行動につながるケースもあります。
　たとえば空き家問題において、空き家を解体しない理由の一つに「税金が上がるから」ということがあります（※2）。
　この場合、空き家の所有者が実際に役所などで確認をしたわけではなく、「固定資産税が６倍に」という情報だけを基に判断している場合が多いと推測されます。
　しかし、土地の評価額が低く建物の評価額が高い空き家では、建物を取りこわすことにより全体の税額が下がるケースもあります。
　さらに建物がなければ建物の維持管理コストもかかりません。
　このケースでは建物を解体したほうが正解だったともいえます。

信頼できる情報源の確認と正しい理解が大切

ビジネスDr.

　不動産に限らず、世の中にはガセニュース、ガセ情報が溢れています。
　情報を取得する場合はできるだけ信頼できる情報源から収集することが大切です。
　非住宅用地の軽減についても、市町村のホームページを見ればきちんと書いてあります。
　また同じ発信元の情報でも収集者が誤った理解をしてしまう場合もあります。
　そのため、情報を正しく理解し分析する能力も必要です。

ビジネスDr.