不動産投資の用語解説（物件探し編）

世界の皆さんこんにちは、いたすらピーナッツです。本日のテーマは「不動産投資の用語解説」です。不動産投資、不動産賃貸業を始めてみたいものの、何から手を付けていいか分からんという方に見ていただければよいのではないでしょうか。

ということで解説に入りますが、正直専門用語を掘っていけばきりがないので、解説は初心者が行動するために必要な最小限のものにとどめます。もっと知りたい、もっと奥まで行きたい！という方は不動産投資本を何でも構わないと思いますので、3冊ほど読んでみてくださいませ。雰囲気が分かると思います。

ブログやコラムに比べて本を読むことが勧められるのは、本一冊の文字数でいうと「１０万字」程度、原稿用紙３００枚ほどの分量になります。この分量になるまで自分の投資手法を語ると、起承転結で不動産投資を志して現在に至るまでほぼ全てを書ききらないと埋まらないでしょう。（たまに内容の薄～いヤツもありますが・・）

ということで、筆者、作者の渾身の自分語りを読むことで、用語に詳しくなったり投資手法を手に入れるだけでなく「成功体験」を疑似体験できるといっても過言ではありません。ぜひ、本を手に取ってみてください。そして分からないことはその都度ググって自分のものにしていくというのが好ましいと思われます。

さ、前置きが長くなってしまいましたが、「不動産投資の用語解説」始めます。まず今回は物件探しの時必要な用語にジャンルを絞らせていただきます。

・物件探しの時必要な用語

ポータルサイトで物件検索して、気になったものを資料請求すると、上記の「物件概要書（物件の詳細情報）」と「レントロール（家賃表）」をメールで送ってくれます。これを見て、自分で運営できるかどうか判断しましょう。ちなみにこれがきっちり作られる前に、不動産屋さんに情報を流してもらえるようになるのが最終目標です！

・利回り＝家賃年収÷物件価格　　　　　　　　ちなみに表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）という考え方があり、リフォーム費用やもろもろ経費を入れて話をするか、購入価格で判断するかによって、話は違ってきます。どちらかというと表面利回りで話す場合が多いのですが、かかる費用についてはちゃんと試算してから物件を買いましょう。

・積算＝（建物）固定資産税評価額、（土地）公示価格or路線価or固定資産評価額など
不動産の社会的価値を金額に落とし込んだもの。積算より安く買うのが目標ですね。しかし収益物件では販売価格が積算割れの不動産はたくさんあります。絶対ダメというわけではありません。しかし払ったお金より評価が低いということになると、銀行はどう評価するでしょうか？元々借り入れしない（レバレッジをかけない）つもりであれば収益性だけ見てもいいと思います。

・用途地域、都市計画＝土地がどういうルールに縛られているのか教えてくれます。
これによって土地の上に建てられる建物の種類や大きさが変わります。このルールは後で変わることがあります。そうなっても現在建っている建物は法律上違法ではありません（現状不適格）。ダメなのは、もともとダメなのに建てちゃってるやつ（違法建築）で、大体融資が付きません（でも融資引いてるのもチョイチョイ見かけます）。融資が付いて購入できても違法建築してる場合は後で売りたいときに融資が付きにくいので売り辛いかも。そして現状不適格の建物の場合、建物を壊した後、同じような建物が建たずに使い道がないクソ土地になる可能性もあります。この辺はしっかり見極めましょう。

・接道、再建築不可、セットバック＝上記とは別の土地のルール
建築基準法上の道路とは、原則として公道などの幅員4ｍ以上のものをいいます。ただし幅員4ｍ未満の道路でも、建築基準法の道路(2項道路、みなし道路など)とみなされる場合があります。これらの道路に2ｍ以上接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。災害の時に避難ができなかったり、被災しやすいというのが理由らしいです。色んな場合があるんですが、全部説明すると長くなるので・・接道には気を付けましょう！！ホームズさんの記事にあった、参考の図載せときますね。

・建物の構造＝鉄筋コンクリート（RC）、重量鉄骨、鉄骨（S造）、木造
構造は主に上記の４種類。構造によって法定耐用年数が変わります。RC47年、重量鉄骨（鉄骨の厚み4㎜以上）34年、S造（鉄骨の厚み3㎜以上）27年、S造（鉄骨の厚み3㎜未満）19年、木造22年
融資の面で考えると、法定耐用年数の長いRCが何度も売買が可能で融資が出やすく手離れも良く最強なのですが、みんな考えることは一緒です。RCだから、融資が出るからといって安易に物件を購入するとひどい目に合うかもよ〜。

・建ぺい率、容積率＝土地に建てられる建物の大きさ、形のルール
土地で買って、建物を建築する場合はルールを確認してから買いましょう。私がもし新築用地を購入する際には、絶対市役所まで行って、しっかり担当者に話を聞いて、最近の集合住宅の建築申請とかご近所トラブルやらなにやら無駄話ま根掘り葉掘りたっぷり聞いてから買います。

ということで、物件探しの時に必要なのはこんな感じではないでしょうか？記事にまとめ始めたら、おしゃべりクソ野郎っぷりが発揮されてしまい、長々とした記事になってしまってすまんげボーボーです。

不動産屋さんとの交渉をするときに必要な、言葉やルールもまとめたかったのですが、長くなりそうな気配がプンプンしますので、日を改めて次の記事でお話しさせていただきます。なお、あれも追加したほうがいいんじゃない？みたいな話がありましたらぜひメッセージ下さい。うっかり八兵衛なもので。

では、うっかり八兵衛がお届けいたしました。不動産用語の解説でございました。では股～