いたずらピーナッツ流　収益不動産の選定方法（お家で下調べ編）

世界の皆さんこんばんは。

ツイッターを主戦場に情報発信しております、いたずらピーナッツと申します。令和1年8月時点では、まだ不動産投資を初めて1年ほどしかたっておらず、保有物件もまだ3つと、ひよっこではございますが、私よりひよっこな迷える子羊のために、収益物件をふるいにかけて選定する方法をお伝えしたいと思います。

まずは大体の皆さま、ネットで検索されるのではないでしょうか？

健美家、楽待、アットーホームetc

で、「立地」「構造」「築年数」「利回り」なんかで一次審査して、どうしようかな～と首をひねったりしません？私はそんな感じです。当然毎日やってます。

とりあえず今回のブログ？は、この時点での「考え方」に集中してご説明いたします。この時点で収益物件に真剣に取り組むのか、取り組まないのかを決断しなければいけません。もし、よく分かってないまま内見に行くと、待っているのは不動産のプロです。ハメ込まれるかもよ？ってことですね。

ということで、お家で出来る判断方法！！

我思う大切な順番で紹介しますね！！

１、賃貸需要はどう？

２、収益性はいかほど？

こんな感じです。チラシの裏にでもメモりながら調べてみてくださーい。

では1つずつ説明しまーす。

１、賃貸需要はどう？

入居者が付かないことにはどうにもなりませんので、レントロールを見て「やったー！満室物件だー！」とか「家賃保証ついてるやん！ラッキー！」とか思ったらあきません。それは見せかけかもしれませんからね。自分の目と頭で賃貸需要があるかどうか調べてください。

（1）google map、google earthで物件を検索しましょう。

・私は、物件の住所を「目的地」保育園、幼稚園、小学校、中学校、病院、スーパー、コンビニを「現在地」に設定して、徒歩でどれくらいの距離か調べます。20分以上かかるとちょっと・・

・あと地図上で賃貸物件を調べます、調べたアパート名を適当に何個かgoogleで検索して現在の賃貸募集の状況見てみましょう。同じ構造で同似た間取りの賃貸物件を調べましょう。賃貸物件は多そうだけど、満室が多く募集してるとこが少ないのが理想ですが、そんな事はあんまりないですね💧募集してる物件がめちゃくちゃ多くて、家賃が低く供給過剰になってる時は要チェックです。すでに人より賃貸物件が多い地域の物件は安くてもスルーです。収益物件は満室経営出来てこそですね。

・google earthのストリートビューも見て、物件だけじゃなく、周辺もお散歩しましょう。この時は減点方式で周辺環境観察したほうがいいですね。嫌悪施設がないかな～とかも入居者目線でしっかりと。

（２）HOME'SのHOME'S見える賃貸経営もチェック

ビシーッと当たるわけじゃないので参考程度にして下さい。でも周辺の賃貸需要は何となく分かります。これで分からないのが、地域的に買っちゃダメな物件ってあるじゃないですか？（オブラートに包んだら何言ってるか分かりにくいですが💧）その辺は、近くに住んでる友達に聞くか、現地調査で感じ取るしかないですね。

さ、これで検討している物件の賃貸需要が「有るか無いか」くらいは判断が付きますね。次は・・

２、収益性はいかほど？

・さきほどgoogle mapで、近くの物件の賃貸募集状況を調べてと記載しましたが、今度は近くの物件の家賃を調べましょう。HOME'S、SUUMO、アットホームなどで条件を絞って調べるとよいでしょう。そして近くに「構造」「築年数」「間取り」が似たような物件があれば、さらに詳しく調べましょう。そいつがライバルなわけですね。私はライバル物件もgoogle earthで見に行きます。

SUUMOの検索画面

こんな感じで条件をピックアップして、ライバルを見つけましょう。

※私の感覚ではクソ物件買いそうになってる人は、この辺の調べが甘いです。

｛家賃×（満室ー想定する空室）｝－経費ー銀行返済＝あなたが受け取るCF

みたいな、収支をできるだけ具体的に想像してください。調査する物件＋10、20年の築年数の物件なんかも見ときましょう。保有後のイメージもしっかりしておくとよいと思います。私は長期保有し続けたい物件しか購入しません。たまたま高値で売却出来たらうれしいですが、不動産賃貸業の基本はインカムゲインだと思っています。

ということで、30分くらいで出来る調査だと思います。ぜひやってみて、イケる！と思った場合は資料請求して、電話で不動産屋さんとお話ししてみてください。不動産屋さんとお話しするときには

・売却する人はどんな人か？

・売却する理由

・急いでいるのか？

・今まで問い合わせはあったか？あれば、なぜ成約しなかったのか？

・最近の売買の状況はどう？みんなはどんな金融機関で借りてるの？

など、いろいろお聞きして勉強させていただきましょう。

さて本日は駄文乱文、ご拝読いただきありがとうございます。もっと詳しい分析方法もありますが、そういうのまとめた本がありますんで、興味ある方は色々と深堀してください。今回はとりあえず取り組むか取り組まないのかを決断するための内容です。

あとこの記事は、加筆修正しながら育てていくつもりです。ご意見あれば、どしどしお願いします。では股～