【14話】規模拡大が遅くなる原因

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。

私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！　等々

となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。

今回は「規模拡大が遅くなる原因」についてお話をしたいと思います。

早速結論からいきます。

【結論】
☆不動産の価値ばかり気にしてお金を作る事を気にしていない
☆減価償却をうまく使えていない。

【規模拡大が遅くなる方の傾向４つ】　
①新築や築浅を1棟目に買ってしまう。
②土地の資産価値を気にし過ぎる。（積算重視）
③築古木造アパートを検討していない。
④2棟目を視野に入れていない

まず①について。
新築や築浅アパートは、築古アパートと比べ空室リスクも少なく、
突発的な出費もほとんどない為、不動産投資初心者には始めやすい投資と言われております。

ただ、ここで注意点があります。
規模拡大を早くしたいという欲求で、
自分の属性で買える目一杯の新築・築浅アパートを買ってしまうと、
大抵の場合、2棟目がすぐに買えなくなります。

なぜならば、
新築・築浅アパートは意外とキャッシュが作れないからです。

1億の新築アパート買ったけど、年間手残り100万ちょっとしか残らないと買ってから悩まれている方いらっしゃいませんか。

＜新築・築浅アパートを買うとどんな事が起きるか＞
・利回りが低いので、そもそも物件の規模の割には年間収入が低いという事になります。

・1年あたりの減価償却費が少なくなり不動産所得が出てしまい、税金還付が受けれないという事が起こります。

・特に年収が高い方は、融資先から低金利で借りれてしまう為、経費計上出来る「利息」も少なくなるので、より税金還付を受けにくくなります。

・賃料下落が起きやすいので、年々収入が減り、よりキャッシュを作りにくくなります。

②について
これもよく出てくる悩みです。
ネットや書籍を読みあさり、
不動産投資は「積算！」「積算！」「積算！」と言われている方。

＜積算重視で買うとどんな事が起きるか＞
・積算が高い物件は、今の不動産市況から見ると、
　「23区内の好立地物件」か「土地面積が大きい郊外物件」です。　
　都心物件は利回りが低い、郊外すぎて空室率が高いという事で年間
　収入が低いという事になります。

・積算重視で探している方ほど、キャッシュを作る事を二の次に考えてしまうようになります。

・手元のキャッシュがないのに1棟目を積算重視で買うと、2棟目の購入資金が作れず購入が遅くなります。

・土地値が出るので、固定資産税が意外と高くなります。

☆すでにキャッシュが潤沢にある、あるいは作れるだけの収入がある
☆自分の属性で買える範囲で半分以上の余力を残して買う
場合は、「積算重視で買い進めても良い」と思います。

③について
不動産投資の相談を受けている際に、
築古木造アパートを検討してみませんか？というと、

・古いのは見た目がダメ
・修繕費用が多くかかる
・空室リスクが大きい
・出口戦略が思い描けない

等、検討から外している方、結構多いです。

でも、築古木造アパート購入こそ、キャッシュを短期的に作るには最も効率が良い投資です。

築古木造アパートを検討していない方は、
減価償却の知識がない方がほとんどです。

めちゃくちゃ勿体ないので、まずは減価償却とはどんなメリットがあるのかを知ってから戦略を考えましょう。

減価償却を意識しながら買い進めるのと、意識しないで買い進めるのとでは本当に大きな差が出ます。

ただ、築古木造アパートにも注意点があります。
利回りを重視し過ぎて、古すぎたり、賃貸需要の少ないエリアで買ってしまうと、突発的な出費が多く出たり、空室が多く出たりし賃貸経営がうまくいかなくなる可能性があります。

利回り9％～10％程度で、古すぎず、減価償却が取れる（建物価格交渉が出来る）物件を探す事を私はお勧めしております。

④について
規模拡大のシュミレーションを作っている方はとても多いですが、
買い進める為のシュミレーションはするが、具体的に行動していない方も多いです。

例えば、
1棟目はオリックス銀行。2棟目は静岡銀行で極力自己資金を使わず買おうというシュミレーションをしたとします。

こんな時、私ならオリックス銀行で買おうとしている物件を静岡銀行にも相談します。
・どれだけの担保評価を頂けるか？
・2棟目の購入時に1棟目の物件が足かせにならないか？
みたいな事を確認します。

静岡銀行でも高い評価が出ると分かってから買えばとても安心だと思いませんか？

このように、頭の中で思い描いている戦略を行動に移し具体化する事がとても大事です。

まとめに入りますが、

（こことても大事です）
年間でどれだけキャッシュを作る事が出来るかを一番意識すべきです。

キャッシュの作り方ですが、
基本的には年収や投資資金に関係なく、

・給与からの貯蓄
・減価償却を駆使し税金還付を受ける
・キャッシュフローを使わず貯める
・副業からの収入を得る

を実践すべきです。

キャッシュを作る事が出来れば、
☆2棟目の投資資金が作れ、買い進める事が出来ます。
☆1棟目が失敗したとしても、キャッシュで不動産を買う事をおり交ぜていけば、債務超過（B/S）を改善する事が出来ます。

手持ちのキャッシュや、ローンがない担保提供出来る物件があれば、
たとえ、所有物件の積算評価が低くても買い進める事が出来ます。

是非とも実践してみて下さい😁

最後までご覧頂きありがとうございました。