【12話】減価償却めちゃめちゃ大事！

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。

私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！　等々

となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。

今回は、
『減価償却めちゃめちゃ大事!』をお話していきたいと思います。

不動産投資において、
「減価償却」の知識は必須です。

減価償却を理解している人とそうでない人とでは、仮に同じ物件を買ったとしても手元に残るキャッシュに差が出ます。

念願の1棟目を買ったとします。

買ってからのお金の流れは以下のようになります。

《実際のお金の流れ》
　家賃収入
−ローン返済
−経費（固都税・管理委託料　広告費等）
−税金　←（※）
＝手残りキャッシュ

（※）税金を減らせば、手残りが増えます。
この税金を減らす方法の一つに「減価償却」があります。

まず「税金」を算出するには、
「不動産所得」を算出する必要があります。

不動産所得というのは＜実際のお金の流れ＞とは違い、＜会計上のお金の流れ＞から算出します。

この違いを理解する必要があります。

《会計上のお金の流れ》
　家賃収入
−経費
−ローン金利
−特別控除（青色申告等）
−減価償却費　（※）
＝不動産所得

簡単にお話すると
「不動産所得」が大きい程、税金が増えます。

また、「不動産所得」をマイナスにすれば、節税効果にも繋がります。

ローン金利、経費、特別控除はほぼ固定されていますが、
「減価償却」はコントロールが出来る費用です。

ゆえに、手元にキャッシュを多く残す為には、
「減価償却費」を大きくし、「不動産所得」を抑える、または「マイナス」にすれば良いのです。

不動産投資において、
「減価償却費」は償却年数によって大きく変わってきます。

主に＜建物の構造＞と＜築年数＞によって、償却出来る年数が変わります。

簡単にお伝えすると、
≪新築や築浅の場合≫
償却期間が長い＝1年あたりの減価償却費が少ない
≪築古の場合≫
償却期間が短い＝1年あたりの減価償却費が多い

となります。

新築や築浅を買ったけど、意外と儲からない、お金が増えないという相談が結構あります。

減価償却をうまく使えていない場合が多いです。

一方で、
価格帯が低い築古アパートだけど、キャッシュを着実に増やしている方もおります。

ただ、「減価償却費」をやみくもに大きくし過ぎるのも問題です！

＜減価償却を大きくし過ぎるデメリット＞
★売却時に譲渡所得税を多く払う場合がある
★ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態（デッドクロス）になる

不動産投資を買い進め方（戦略）によって、
バランス良く「減価償却」をする事を心がけて下さい。

以下、補足事項です。
★青色申告は事業的規模の投資を行われている方が使える特別控除です。
そして、黒字の範囲内でしか控除が出来ません。

★事業的規模＝5棟10室以上
戸建てなら5棟以上、
アパートなら10室以上という意味合いです。

最後までご覧頂きありがとうございました😁