【10話】築浅木造アパートの注意点 （後編）
こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。
私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。
私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！ 等々
となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。
今回は、
『築浅木造アパートの注意点』をお話していきたいと思います。
しかも、
私の失敗談です！！！😭😭😭😭😭
皆さんには私のように遠回りをせず、最短かつ効率的に不動産投資を進めて欲しいという思いから、敢えてお話をする事にしました。
【結論】
築浅木造アパートを買う時は、
☆利回りにこだわり過ぎない。
☆融資は物件の評価を重視する。
（自身の属性に過信しないこと）
※細かくすれば、もっと注意点を挙げれますが、上記2点が特に大事なとこなので、今回はこの2点に絞りお話をしたいと思います。
とはいえ、絞っても長くなるので、
前編、後編と2回に分けてお送りします。
以下、
（後編）融資は物件の評価を重視する編です。
（前編）利回りにこだわり過ぎない編をご覧になられていない方は【9話】をご覧下さい。
スルガ問題で消極的だった不動産投資向け融資ですが、ここ最近流れが変わってきましたね。
〈積極的に融資する銀行が出てきてます〉
不動産投資をしている方は積極的に動いている事でしょう。
ただ、
☆不動産投資をこれから始める方
☆1棟目を見つけたが買おうか迷っている方
☆始めているがまだ戦略が固まっていない方
融資に積極的な程、注意が必要です。
特に、〈アパートローン〉です。
なぜ、注意しないといけないか？
それは、
《個人の属性で思った以上に融資を受ける事が出来る》
からです。
えっ、多くの融資を受けれるって早く規模拡大が出来るしイイ事じゃないの？
確かに。
うまく買えればそうです。
（ここ大事です）
ただ、
《物件の評価が低い物件を買ってしまう》と、2棟目が買えなくなる可能性があります。
特に
《土地の評価が低い》場合です。
私がなぜ、築浅木造アパートの注意点というタイトルにしたかと言うと、
≪築浅木造アパートは大抵、土地の評価が低くなっている≫
からです。
このような物件を、
銀行がたくさん融資してくれるから買おうと思っている方、とても多いです。
私もそうでした…
そして、2棟目を買おうとした時、
借りようと思っていた銀行に断られました😓
こんな感じで断られました。
「他行さんでは違うのかもしれませんが（一応前置きは頂きました）、
ちゃーなん様がご所有のアパートに対し、当行では評価が出せず、
2棟目の融資は難しいという結果になりました。2棟目の物件は是非とも取り組みたい案件ではあるのですが、誠に申し訳ございません。」
戦略の軌道修正をせざる負えない形となりました。
例えば、個人の属性で1億まで借りれる方が下記物件を検討するとします。
エリア：神奈川エリア 最寄駅から徒歩10分
物件価格：1億円
頭金：500万円
借入額：9,500万円
表面：利回り9.0％ （年間収入900万円）
構造：木造アパート
築年数：5年
これだけの条件を見れば、今の不動産市況から見れば悪くないと思います。
この条件が付いたらどうでしょうか？
≪積算評価：土地3,500万円 建物1,500万円≫
投資を勉強されている方は、検討から外すと思います。
（ここ大事です。）
土地値と借入額に大きな差がある場合、
余力資金や担保物件がない方は、2棟目購入は相当厳しくなります。
属性が高く、アパートローンで融資が多く受けれる方が
とても陥りやすいケースです😣😣😣
そうならないように
☆急拡大の気持ちは少しおさえて、焦らずじっくり買い進める
☆2棟目の融資予定先に1棟目の物件の評価をしてもらう
☆築年数を少し落としてでも出来る限り土地値が高い物件を狙う
をお勧めします。
最後になりますが、
不動産投資についてご相談を頂くようになりました。
noteを書き続けるモチベーションが更に高まりました。
☆こんな物件を検討しているが大丈夫か心配
☆戦略が今一つ決まらない
☆なかなか1棟目が買えない
☆そもそも不動産投資に興味があるが何から手をつけていいか分からない
等々。
漠然としたご相談でも受け付けております。
ツイッターのDMからが一番多いですが、noteのコメントからでも構いません。
お気軽にご相談下さい。
最後までご覧頂きありがとうございました😊
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