【15話】1棟目は個人で買うか法人で買うか？

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。

私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！　等々

となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。

今回は「1棟目は個人で買うべきか法人で買うべきか」についてお話をしたいと思います。

早速結論からいきます。

【結論】
☆減価償却を活かせるのなら「個人名義」で買っても良い

減価償却を活かす事がポイントです。

減価償却については「12話」でも書いてますので併せてご覧下さい。

不動産投資において、規模拡大を目指すなら最初から法人で買った方が良いという記事や動画をよく見ませんか？

こういった記事やサイトで、なぜ最初から法人を勧めているのか？

☆法人で実績を積めば、個人よりも融資が引きやすくなる
☆経費計上出来る範囲が広がる
☆減価償却をコントロール出来る
☆相続時の節税対策になる
☆短期売却をする場合の税率が低い　　等々

私も不動産投資で成功しているお客様のアドバイスや、書籍・ネット等からの情報から法人を作る事を決めました。

そして、1棟目から「法人名義」で購入をしました。

でも、本当にこの選択肢で良かったのかと思う事もあります。

振り返っても仕方がないので、私なりに規模拡大を進めていますが、
「減価償却」のメリットや操作が出来る事を1棟目の購入前にもっと詳しく知っていたら「個人」で購入をしていたかもしれません。

大事なのは、
1棟目の物件から得られる「キャッシュ」の多さを意識する事です！

というのも、そここそ資産（キャッシュ）を持っていても、1棟目から得られるキャッシュが少なければ、買い進めていくごとにキャッシュが減っていき、買い進められなくなってしまいます。

特に【14話】でお話をしたように新築や築浅物件をフルローンに近い形で購入をすると上記のような買い進めがしにくくなります。

例えば、資産背景「現金2000万円」の方が、1棟目に8,000万円の「築浅」物件を買ったとします。

出来るだけ手出しはしたくないとは思いつつも、今はフルローンがなかなか出ないので、良くても
＜頭金5％＋諸費用約600万円＝1,000万円＞程の手出しが必要になります。

元々あった現金2,000万円のうち1棟目で1,000万円を使ったので、
残りは1,000万円となります。

ちょっと手元が寂しい状況になります。

1棟目から得られるキャッシュが大きければ、手元の資金が回復し、2棟目の購入も出来るようになりますが、キャッシュが作れないとなかなか2棟目が買えなくなってしまいます。

また、1棟目が新築や築浅物件の場合だと、2棟目の融資を受ける際に足かせになるケースがあり、1棟目よりは頭金を多く求められるケースが多いです。

となると余計に購入が難しくなり、当初想定していた規模拡大のスピードが遅くなってしまうなんて事になります。

今の不動産市況では利回りが低い為、満足いくキャッシュフローは作れる物件が非常に少ないです。

ゆえに、
この時代で買い進めていくには、
家賃収入から生まれるキャッシュフローだけに頼らず、
「税金還付」も加えて、キャッシュを生む力を大きくする事が重要です。

その為には、冒頭でお話をした通り、
「減価償却」をうまく活かす必要があります。

1棟目から法人で購入をした場合、不動産所得から利息・減価償却費・経費を差し引き、ゼロにする事は出来ますが、それ以上の還付は受けられません。

個人で購入をした場合、家賃収入から得られるキャッシュフロー＋税金還付を受ける事が出来ます。

よって、
「減価償却」次第では、個人で購入した方が1年あたりに得られるキャッシュが多くなる可能性があります。

やはりキャッシュを持っている方が強いので、場合によっては個人の方が早く2棟目の購入が出来るかもしれません。

法人の方が将来的に融資が引きやすくなるとは言われておりますが、
キャッシュが作れなければ2棟目すら買えないなんて事も普通にあります。

利回りや融資条件にばかり目がいきがちですが、
検討している物件でどれだけのキャッシュが1年で作れるか？という事も是非検討してみて下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました😁