【3話】最初の1棟目は何を買うか（年収500万~1000万円編）

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。
                                            
今回は、最初の1棟目（物件）は何を買うべきかお話していきます。

【結論】
☆投資目標・目的
☆属性
により買う物件が人それぞれ違います。

加えて言うと
投資スピードも変わります。

最初に買うべき物件は○○だ！

と決まっていれば誰も悩まず、お金を用意してポンと買えるのですけどね。

目標や属性が人それぞれ違いますので、
一気に書く事は難しいです。

なので今回は、

【年収500万円〜1000万円】の方に響く戦略を書きます。

※年収1000万円〜2000万円の方でも
【投資資金1500万円以下】の場合は、
【目標次第】では同じ戦略になるかもしれませんので見て頂けると嬉しいです。

※以下の場合は、戦略が変わります。
☆年収2000万円以上
☆自己資金が2000万円以上
☆相続を受けてすでに土地を持っている

ちなみに、
投資は正解が一つではないので、あくまで選択肢の一つとしてお考え下さい。

私も含め、私が出会ってきたお客様（投資成功者)が持つ戦略の中で最も多い戦略です。

まずは要点をババッとお伝えします。

『購入対象物件』
☆築古戸建て
☆木造アパート　
がお勧め。

『エリア』
＜神奈川、千葉、埼玉エリアの国道16号線内側＞

※23区内は戦略にはまる物件はほとんどありません。(不動産市況によって変わります)
※首都圏エリアにお住まいの方になります。地方在住の方すみません。

『必要資金』
最低でも200万円は欲しいです。
資金はあればあるだけ投資スピードが上がります。
ですが、最初の1棟目から使いきってしまうのはNGです。

『融資先』
☆日本政策金融公庫
☆オリックス銀行
☆静岡銀行　
☆三井住友トラストローン＆ファイナンス
がお勧め

※オリックス銀行は年収500万円以上
※静岡銀行は年収700万円以上

築古戸建ては現金購入もあり。

『戦略』
☆キャッシュフロー重視　
（資金が潤沢にない場合）
☆2棟目を視野に入れながら1棟目を買う
☆利回りは９％以上
☆手持ち資金は極力残す(レバレッジ重視)
※築古戸建ての場合は頭金入れた方が良い場合もあります。

【ここ大事です】
不動産投資について色々調べていくと、「積算評価」が高くないと融資に影響し、規模拡大が出来ないと書かれています。
お客様からも「積算が出る物件を探しています」「積算重視で探しています」とよく聞きます。

※でも積算重視で探す人は資金や収入が潤沢にある人です。
資金に余裕がない人が積算重視で買うと毎月のキャッシュフローが出ず、それこそ2棟目がいつまでたっても買えなくなります。

まずはお金がお金を生むマシーンをいくつか作ってから、徐々に積算が取れる物件を買い増していき、バランス良い投資スタイルにしていく方が投資スピードは速くなりますので、キャッシュフロー重視で探していく事をお勧めします。

積算重視か？キャッシュフロー重視か？
は大事な内容ですので、次回以降で改めてご説明したいと思います。

『検索サイト』
☆楽待
☆健美家
☆LIFULL HOMES
☆大手仲介会社ホームページ　等

『取るべき行動』
＜融資審査を行い、融資条件を知る事＞
※上記検索サイトで気になる物件があれば、不動産会社に資料を請求する→銀行へ連絡をし、審査の申込方法を聞く→審査申込。

＜気になる物件があれば現地を見る事＞
※道路付け、地型、高低差、境界確認、越境、隣地、周辺環境、
駅からのアプローチ等、おさえるべきポイントがありますので、最初は分からなくてもまずは現地に行き、何かを感じ取る練習をした方が良いです。

＜物件問い合わせを積極的に行う事＞
※勉強になります。
※不動産会社と仲良くなれば色々物件を紹介してもらえるます。

＜不動産会社には自らの属性や戦略を包み隠さず伝える事＞
伝えないと、
※高確率で後回しにされます。
※有益な情報が入ってきません。
※お客様の戦略に合う物件情報がきません。

＜収支計算を行う事＞
※税引き前の手取りが月（年間）いくらになるか？
※空室率10％～20％（ストレスをかける）の場合でもプラスになるか
※10つの指標（K%／FCR／CCR／PB／DCR／BE%／LTV／NPV／IRR）を確認

書き足りませんが、おおまかにこのような感じです。

エリアの特性・間取り・賃借人ターゲット・賃料相場・建物構造・インスペクション等、購入するとなれば、さらに細かく確認をする必要がありますが、まだ買うかどうかも分からないのに1件1件細かく分析していてはとても疲れます。

私は、
極度の面倒くさがり
物事を細かく分析するのが超絶苦手です。

noteの記事もいつ止まるか分かりません・・・・
なので、できる限り早いうちに大事な事をお伝えするようにしてます。

木を見て森を見ず。という言葉を私はよく使います。

不動産投資初心者の方は、まず森を見て、検討する価値がありそうであれば、木（気）を付けていけば良いと思います。

この記事では、森が見える事を意識して書いてます。

この記事の評価が高かったら、
編集してもっと細かく追記（木）していきたいと思います。

ツイッターでも共有してます。
☆こんな内容の記事を書いて欲しい。
☆不動産投資についてのご質問
☆記事に関するご質問
☆その他　お悩み事　　等

ございましたら、ツイッターからご質問下さいませ。

次回以降お話する内容↓
☆年収1000万～2000万円編
☆年収2000万円以上編
☆キャッシュフロー重視？積算重視？
☆10つの指標とは？
☆具体的な収支計算
☆融資条件について
☆各銀行の融資姿勢について　
☆未公開情報とは？　　等

最後までお読み頂きありがとうございます。