火災保険料が突然高騰？

自分メモなので、決して面白くないです笑。個人の家の火災保険に８０万円の年間保険料の契約が出てきたので、どうなってまんねん。と調べていくストーリーです。家の保険代と固定資産税だけで５００万円ぐらいかかるのがニューヨーク郊外の住宅地、Bedfordの現状です。コメディなし。ジョークなし。の内容です。

火災、家財保険？　

Home owner's insurance の

Statement を見ていて、

でかい数字を見たので保険会社に連絡を

してみました。　

現在年間５０００ドルぐらいを支払っていますが、

翌月から一気に2500ドル以上

上昇するのは何故か？

とエージェントに尋ねたら、

家の価値があがり、

アジャストしたらこうなる。

と言いました。

家の価値には、

土地代が含まれています。

この辺りの土地は価値があるので、

仮に３億円の価値があるとしたら、

上物は２億円、土地が１億円ぐらいです。

万一火事になって全壊したとしても、

土地は壊れません。

かける保険料の減額をリクエストしたら、

ブローカーオフィスまできて、

under insure であることを理解したとの

サインをしてください。　

というので、

本日行ってきたら、

電話で話したエージェントが

ブローカーオフィスで待ってました

なんと、

アメリカンにしては珍しく、

事前に色々と調べてみたらしく、

車２台とモーターサイクルの保険が

総額として計算されていなくて、

multiple discount が適用されてなかったので

適用し直しまっさ　と、

現在払っている金額と変わらない金額に

戻すことができたとの報告でした。

アメリカでは、

定期的に保険料はチェックしなければいけません。

特に家の保険は変動が激しいです。

家のマーケット価値が上がったからとか、

リビルドするためにマテリアルが上がったとか、

様々な理由で上がっていきます。

保険クレームを出したら、

それを取り戻すかの如く、

翌年の保険から上がっていきます。

住宅ローンを持っている人は、

マーケット価値よりも、

かける保険金額を下げることはできません。

住宅ローンを銀行から借りている場合は、

銀行が家のオーナーです。　

銀行がオーナーだから万一の時に

保険で元に戻すことができる金額の

保険が求められます。

住宅ローンの支払いをやめると、

家は銀行の抵当権下にありますので

foreclosure （差し押さえ）となります。　

小生は住宅ローンはありません。

銀行からの借入金がないので、

家の価値のフルバリューまで

保険をかける必要はありません。

under insured の状態より、

over insured の状態ではありますが、

保険は安心を買うもの。

ただ、火事でメインハウスと裏庭にある

ゲストハウスの両方が同時に焼け落ちることは

考えにくいですが、

保険会社からレッドフラッグが立ったままの

状態では少ない金額のクレームでも

ケチつけられて支払い拒否をされてもいかんので、

とりあえず、今回は前年度と同額相当でなら

いいことにします。　

前の保険会社を使用していた時、

水道パイプが凍てついて、破裂。

２階のランドリールームから

地下室まで水浸しで、フロアの張り替え、

壁の塗り替え、家具の移動他で、

３ヶ月ぐらい、ゲストハウスに住んで

ことなきを得ましたが、

修理費が５万ドルを超えました。

翌年から、保険金額が倍増していき、

年間８０００ドルぐらいになったので、

今の保険会社に１０数年前に変更しました。

現在の保険会社になってから、

一度、雷が落ちてプール機材、ゲストハウスの電気製品、

メインハウスの音響システム、電話システム、

電気系が一気に飛び、リプレースメントで

３万ドルほど保険金で支払ってもらいましたが、

保険料の増額はありませんでした。

また、鹿が飛び出てきて、車が破損した

修理による請求も影響はありませんでした。

今の保険会社は良心的ではあります。

あまり安い保険会社に入ると、

いざという時に支払いません。　

安くはなく、
高額でぼったくりで最悪だったのは、

Prudential の　Disability 保険でした。

引っ張るだけ引っ張り、半年間、書類を揃えさせ

全額否認。　

まるで詐欺師でしたね。　

クレームレップは言うことが変わりまくり、

担当を変えまくり責任のあり場所を不明にしました。

Prudential Disability Insurance

は詐欺師でした。

担当者に、お前らのやり方は詐欺師や。

と言ってやりました。

従業員レベルはDisability 保険はいいかも知れませんが、

オーナーは給与を取ってないので、

給与が事故によって落ちたと証明するのは難しいです。

精神的に落ちて仕事ができなかったとしたら、

精神科に相談したかとか言われます。

精神科医は保険金支払いのために利用するのがいいのだと

気付いたのもこの事件があったおかげでした。

小生は全て家は支払ってるので、

住宅ローンはありませんが、

保険代だけで５０万円（円環算）

固定資産税、学校税で４００万円

の支払いがあります。

メインテナンスに

ペイント、庭の樹木、芝生、庭掃除、除雪、に

まともに払ったら１００万円以上、

プールを開けたら、１００−１５０万円、

ある程度、快適な場所で生活をするのには
お金がかかります。　

持ち家は決して、資産ではなく、
負債であるという証拠です。　

売った時にだけ資産になるのです。

それまでは家をフィードして行かねばならないので
負債です。　

収入と支出のバランスが崩れた人たちも多く、
現在、ニューヨーク郊外の家を調べてみると、
銀行の抵当権下にある物件も多数あります。　

拙宅のご近所さん、３０軒ぐらいありますが、
売りに出したらすぐにバイアーが見つかるようです。

このタイミングでどっか新天地に行く決断があるなら、
売り時なのかも知れないですね。