委任契約・請負契約を理解しよう
マンション管理組合は日々の運営で第三者と取り交わす契約は委任契約と請負契約です。
簡単に委任契約と請負契約を理解しましょう。
日常にある委任、請負契約
友達同士で「あれやってくれない」とお願いした経験は誰にでもあるはずです。
簡単に言うとあれが委託契約のひとつになります。
大抵、無償ですよね。
頼む内容に成果物がある場合は請負契約、成果物がないようなお願いは委託契約に分かれます。
「あれ作ってくれない？」は成果物あり、「あれやっておいてくれいない？」は成果物なしです。
でも口約束だけで契約書とかないよと思われるかもしれませんが、請負契約も委託契約も口約束で成立します。（これを民法では諾成契約（だくせいけいやく）と言います。）
お願い事をした場合はお願いする側を委任者、お願いを受ける側を受託（受任）者と言います。
役員も委任契約
マンション管理組合の役員も委任契約です。
役員は受託者であり、区分所有者は委任者です。
わかりますか？
委任契約の基本は無償です。
理事にお金（報酬）を支払っていませんよね。
しかし、法律で無償で行うことを義務とはしていません。
契約書にお金（報酬）を支払うことを明記すれば報酬を支払う義務が発生します。
ここまでは理解できましたか？
委託、委任、受託、受任契約の違いですが、委託、受託契約はお願いされて受ける業務です。
委任、受任契約は事務的な処理を依頼することです。
ややこしいですよね。
理事さんたちに必要になる契約は委任契約と請負契約です。
（文中、委託と委任、受託と受任がありますが、同じと考えてください。）
管理会社との契約は準委託契約
皆さんが全部、あるいは一部委託管理をされている場合は、管理会社が受託者、皆さんが委託者になります。
業務委託契約は委任契約と準委任契約、請負契約の分類されます。
委任契約は業務の達成や法的な事務登録などを目的とした仕事を第三者に代行をお願いする契約になります。
準委任契約は業務の遂行などを目的とした仕事を第三者に代行をお願いする契約になります。
よく間違われるのが請負契約がありますが、請負契約は形がある物（成果物）の作成が目的になります。
家を建てる契約は請負契約（達成物が建物）、建てた家の登記への所有権保存登録や所有権移転登録は委任契約（達成が登記登録）になります。
さらに委任契約は法的な事務処理を行う契約とそれ以外の事務の実務処理を行う契約に分類されます。
皆さんが管理会社と契約している管理委託契約は準委任契約に分類されます。
（準）委任契約の基本的なルールを知る
（準）委託契約は民法で幾つかのルールが決まっています。全文を理解することはありませんがとても重要です。
必要なことだけをピックアップしました、しっかり理解してください。
民法の条文は理解しにくいので管理組合（委任者）と管理会社（受任者）に置き換えて説明します。（2021年4月、民法の改定がありました。変更内容は反映されています。）
皆さんに提供される管理委託契約は国土交通省が示した「標準管理委託契約」を雛形に管理会社が作成しています。
会社により書式が違いますが、内容はほとんど同じです。
管理会社と締結する委託、準委託契約の基本的ルールは次の項目です。
契約した管理組合と管理会社は、いつでも互いに契約を解除することができる。
管理会社は管理組合の承諾があればを第三者に再委託することができる。
管理会社は業務を行う上で善管注意義務を負う。
管理会社は、管理組合からの要請があった時は報告を行う義務がある。
管理会社は、契約上に得た成果を遅滞なく管理組合に引き渡さなければならない。
管理会社は、委託管理業務にかかった経費を請求することが出来る。
管理会社に過失がなく、業務上で発生した損害は管理組合に請求することが出来る。
管理会社、管理組合のいずれかが破産手続きが開始された時、契約は解除される。
報酬については特約事項に記載する必要がある。
管理会社が業務を遅滞した時は、管理組合は履行を請求した後、相当の期間（猶予期間）を経て契約の解除できる。また、業務遅滞により発生した損害は、契約解除に関わらず請求することができる。
管理会社が業務を遅滞した時は、管理組合は履行を請求した後、管理会社が明確に不履行の意志を示した場合は、相当の期間の必要なく解除できる。
どれも重要なことですが、特に管理組合の皆さんに知っておいて欲しいことは主に契約の解除についてです。
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