023‐マン管過去問 令和3年度問10、団地管理組合

問題

一団地内の附属施設たる建物を規約によって団地共用部分と定めることに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 .一団地内の附属施設たる建物が専有部分であっても、団地建物所有者は、その附属施設たる建物について、規約によって団地共用部分とすることができる。

2 .一団地内の附属施設たる建物が、団地建物所有者の全部ではなく、一部の共有に属するものである場合であっても、団地建物所有者は、規約によって団地共用部分とすることができる。

3 .一団地内の附属施設たる建物について団地共用部分とする規約を設定した場合には、その旨の登記をしなければ、団地共用部分であることをもって第三者に対抗することはできない。

4 .一団地内の附属施設たる建物を団地共用部分とする規約の設定は、団地建物所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。

正解

２

解説

今回の問題は、区分所有法67条（団地共用部分）について問われています。
各設問の解説を始める前に区分所有法67条（団地共用部分）を確認しましょう。

（団地共用部分）
第六十七条　一団地内の附属施設たる建物（第一条に規定する建物の部分を含む。）は、前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
➡単棟マンションでも規約共用部分を総会の議決により規約に定めることができました。
団地マンションでも規約共用部分に定めることはできると定めています。
規約共用部分はそのマンションのルールであり、組合員以外には影響をしません。
そのため、第三者に対抗するためには登記登録が必要になると定めていますが、これは単棟マンションでも同じでしたね。

２　一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる。
➡原始規約のことです。
区分所有物件になる以前（デベロッパー等が所有している時）は、規約を何度でも公正証書に定めることができました。
忘れていませんよね。

３　第十一条第一項本文及び第三項並びに第十三条から第十五条までの規定は、団地共用部分に準用する。この場合において、第十一条第一項本文中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、第十四条第一項及び第十五条中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替えるものとする。
➡
第十一条第一項・・・共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
（但し書きの一部共用部分は準用されない）
第十一条第三項・・・民法第百七十七条の規定、不動産登記の必要性
第十三条・・・用法の規定
第十四条・・・共用部分の持分の割合
第十五条・・・分離処分の禁止
団地共用部分が担当共用部分と同様の考え方が出来ることがわかります。
この条文で注意する点は次の２つです。
１、団地管理組合は、一部共用部分を規約で団地共用部分でできない。
２、第十一条二項は準用されず、団地共用部分を管理所有することはできない

区分所有法67条

では、設問について考えます。

設問1

1 .一団地内の附属施設たる建物が専有部分であっても、団地建物所有者は、その附属施設たる建物について、規約によって団地共用部分とすることができる。

団地でも共用部分を規約に定めることはできました。

以上のことよりこの設問は正解・・〇であることがわかります。

設問２

2 .一団地内の附属施設たる建物が、団地建物所有者の全部ではなく、一部の共有に属するものである場合であっても、団地建物所有者は、規約によって団地共用部分とすることができる。

団地に一部共用部分があった場合でも規約で団地共用部分とすることができないと67条に定めてありましたね。

以上のことよりこの設問は誤り・・✖であることがわかります。

設問３

3 .一団地内の附属施設たる建物について団地共用部分とする規約を設定した場合には、その旨の登記をしなければ、団地共用部分であることをもって第三者に対抗することはできない。

規約共用部分を定めてもそれは団地マンションのルールです。
第三者に対抗するためには登記をする必要がありましたね。

以上のことよりこの設問は正解・・〇であることがわかります。

設問４

4 .一団地内の附属施設たる建物を団地共用部分とする規約の設定は、団地建物所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。

単棟マンションであろうと団地マンションであろうと規約の改定等には総会で団地建物所有者及びその議決権の各4分の3以上（特別議決）が必要です。
注意する点は議決権が区分所有者ではなく、団地建物所有者である点です。

以上のことよりこの設問は正解・・〇であることがわかります。

区分所有法67条は団地マンションを理解する上で重要な条文です。
特に次の２つはよく出題されます。
１、団地管理組合は、一部共用部分を規約で団地共用部分でできない。
２、第十一条二項は準用されず、団地共用部分を管理所有することはできない
これ以外は単棟マンションと同じと考えることができます。