民泊新法の宿泊日数制限を克服　マンスリー予約で民泊経営を効率化

Beds24 / サイトコントローラー & PMS & 予約エンジン

2024年4月16日 13:53

昨日、ポンコツ鳩子さんがスペースでお話しされてた、民泊新法の物件でマンスリーの予約を取る方法がとても良かったので、自分の勉強のために記事にします。

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【民泊経営上の宿泊日数の制限問題】

現在、日本には民泊を開業するために二つの法律があります。

一つは民泊新法、もう一つは旅館業法です。

民泊新法は許可が取りやすい一方で、年間の営業日数が180日に制限されています。

対して、旅館業法では365日の営業が可能ですが、許可を取るのが難しいのが現状です。

民泊新法の180日の宿泊上限は、民泊経営者にとって大きな障壁となっています。

しかし、マンスリー予約は宿泊日数にカウントされないため、マンスリー予約を積極的に取ることで営業日数を210日、240日と伸ばしていくことができます。

そのため、マンスリー予約を取る方法を極めることは、民泊経営者にとって非常に重要なのです。

【マンスリー予約とは】

マンスリー予約とは、一般的に30泊以上の長期滞在を前提とした予約形態を指します。

ただし、東京都港区などの市区町村の保健所によっては28日以上の予約をマンスリーとして扱うケースもあります。

保健所の担当にマンスリー予約の定義を聞いてみてください。

【マンスリー予約のメリット】

・管理がとにかく楽。一カ月以上の予約で、現場に頻繁に行く必要がない。

・民泊新法の年間宿泊日数制限（180日）にカウントされない。

【マンスリー予約を取るコツ】

・通常のリスティングより30~40%安い料金設定にする。

・5人以上の大箱民泊よりも、小規模物件(収容人数4人以下の方がマンスリー需要を取りやすい。

・物件の立地によっては、旅館業の許可を取るのが難しいケースもある。

無理せず、好立地の民泊新法物件でマンスリーを取るのが賢明。

・大都市ではマンスリー需要が多い。

需要の主な内容はビジネス利用、家族の看病、駐在前の一時滞在など。田舎では民泊でのマンスリー予約の需要は少ないかも。

【マンスリー予約は副業で民泊する場合にも良い】

副業で民泊を始める場合は、

新法の範囲内で3部屋(1部屋の予算100万円、3部屋で合計300万円)程度からスタートし、マンスリーを積極的に狙うのがおすすめ。

旅館業は消防設備などへの投資がかさんで、一軒あたりの初期費用が150~200万円となりがち。

マンスリー予約は手がかからないので、副業で民泊を実施する本業で忙しい民泊オーナーにもおすすめ。

【マンスリー予約への誘導方法】

マンスリーで入ってる予約のゲストに、「マンスリー用のリスティングがあるからそちらに予約を移動して欲しい」と、メッセージを送る。

その後マンスリーリスティングへの変更リクエストをホストからゲストに送る。

ゲストが変更リクエストを承認したら変更完了。

詳細は、こちらのAirbnbの記事をご覧ください「ホストによる予約の変更」。

【マンスリー予約を受ける時の注意点】

・チェックインの際に、ゲストと直接会って、マンスリー予約の理由を聞く。

今後のマンスリー予約を受ける際の参考になるし、人間関係を作っておくとクレームになりにくいから。

・トイレットペーパーやティッシュなどの消耗品は通常より多めに用意する。

・シーツの洗濯のための洗濯機の使い方、掃除機の使い方、ゴミの分別方法などを、ゲストにしっかり現地で説明する。

マンスリー予約のゲストは、民泊オーナーがちゃんとゴミ出しなどのやり方を教えれば、その通りに行動してくれることが多い。

・マンスリー用と通常用のリスティングは分けて管理するのが望ましい。

・民泊に地上波テレビは必須ではない。wifiは必須。

・ゲストが自分でリネンを洗うための洗濯機は、民泊にあった方が良い

【保健所とのコミュニケーション】

例えば5月にマンスリーのゲストが泊まってくれたら、6月の定期報告で、以下の内容を保健所にFAXする。

ゲストの滞在期間
チェックインとチェックアウト日
ゲストの名前
ホストの名前
民泊の許可番号
ゲストのパスポートの写真

注意点

保健所へFAX後に、保健所に電話し、マンスリーの日数分は、180日の日数のカウントから除いて貰う。

ゲストの手書きのサインなど不要な場合が多いが、保健所に確認。

上記の内容は、市区町村の保健所の担当によって必要な項目が異なる可能性がある。故に、市区町村の保健所の担当に、

「マンスリー予約の保健所への申請は、上記の1~6の項目を保健所へEmailかFAXでの申請でokか」

と事前に確認する。

保健所によっては、「賃貸借契約書がある場合、マンスリーの報告は保健所に不要」などと言ってくれる場合もある。

宅建業とマンスリーの関係を解説した記事は以下です。