【サンプル記事】リノベーション済みマンションを購入する際のポイントを解説
予算的に新築マンションは厳しいけれどきれいなマンションに住みたい方には、「リノベーション済みマンション」を選択肢の一つとしておすすめします。
新築マンションより低予算で購入でき、購入後すぐに住めるといったメリットがあるからです。
この記事ではリノベーション済みマンションのメリットやデメリット、価格相場や購入時の注意点を詳しく解説します。ぜひ参考にしてみてください。
リノベーション済みマンションを購入する5つのメリット
リノベーション済みマンションを購入する主なメリットは、以下の5つです。
新築マンションよりも購入価格が安い
実際の物件を見学してから決められる
すぐに住み始められる
ローンをまとめられる
瑕疵担保責任が2年以上ある
それぞれ詳しく解説していきます。
新築マンションよりも購入価格が安い
リノベーション済みマンションは、一度ほかの人が居住している中古マンションであるため、新築マンションよりも安く購入できるのが魅力です。
広さや立地条件などが同じような物件でも、中古マンションは新築マンションよりも2〜3割程度価格が安くなるのが一般的です。
さらに、中古マンションは築年数が増えると価格も下がっていきます。リノベーション費用を上乗せしたとしても、新築マンションを購入するよりも購入価格が安くなります。
実際の物件を見学してから決められる
リノベーション済みマンションは、リノベーション工事が済んでいる状態で売り出されることがほとんどなので、実際の物件を見学したうえで購入できます。
新築マンションは完成前に売り出されることが多く、モデルルームを見学して購入するのが一般的です。しかしモデルルームはオプションや間取りが実際に購入するものと多少異なっていることもあるため、入居後に「思っていたのと違った」と感じてしまうこともあります。
リノベーション済みマンションは実物を見学したうえで購入できるため、購入後に「イメージと違った」というミスマッチが生まれにくいのがメリットです。
すぐに住み始められる
リノベーション済みマンションはリノベーション工事が完了した状態で購入できるため、購入後はすぐに住み始められます。
中古マンションを自分でリノベーションする場合、購入してから住むまでに時間がかかります。自分でリノベーションをする場合は打ち合わせや工事に数ヶ月かかるからです。さらに住み替えの場合、工事が完了するまでの間はもともと住んでいる家の家賃と新居のローンの二重払いをしなければなりません。
リノベーション済みマンションは購入後すぐに入居でき、家賃とローンの二重払いの期間も生じません。
ローンをまとめられる
リノベーション済みマンションは、物件の購入費用とリノベーション費用をまとめて1つの住宅ローンで購入できます。
中古マンション購入後にリノベーションをする場合、物件の購入費用は住宅ローン、リフォーム費用はリフォームローンと2つのローンが必要です。リフォームローンの金利は住宅ローンに比べて高く、返済期間も短い場合が多いです。
リノベーション済みマンションは住宅ローン１つにまとめられるため、複数のローンを組む煩わしさがありません。
瑕疵担保責任が2年以上ある
瑕疵担保責任とは、住宅を購入後に何らかの欠陥が見つかった場合、売主の負担で欠陥を直す仕組みのことをいいます。リノベーション済みマンションの場合、この瑕疵担保責任の対象期間が2年以上と法律で定められています。
対して中古物件の場合の瑕疵担保責任は、3ヶ月に設定されるのが一般的です。購入後3ヶ月では欠陥に気づかない場合もありますが、2年間もあれば不具合にも気づきやすく修理の保証があり安心です。
リノベーション済みマンションを購入する3つのデメリット
リノベーション済みマンションを購入する主なデメリットは、以下の3つです。
希望のエリアに物件があるとは限らない
性能や設備が不十分な場合もある
共用部分は古い状態のままである場合が多い
それぞれ詳しく解説していきます。
希望のエリアに物件があるとは限らない
リノベーション済みマンションは売出中の中古マンションの中のほんの一部でしかないため、希望のエリアに好みの物件があるとは限りません。
希望する間取りで好みの内装や設備があるリノベーション済みマンションがすぐに見つかるかどうかは、探してみないとわからないものです。
希望のエリアに好みの物件があるとは限らないことをふまえ、優先順位を決めて情報収集をすることが大切です。
性能や設備が不十分な場合もある
リノベーション済みマンションは中古マンションがベースとなっているため、内装がきれいであっても性能や設備が不十分な場合もあることを理解しておきましょう。
よくあるケースとしては、下記の通りです。
電気契約容量が小さい
壁材や床材の防音性能が不十分
断熱性能が低い
電気の契約容量が小さいと、家電の多い現在の家庭にとっては不便さを感じる可能性があります。防音性や断熱性が低い場合は、足音やドアの開閉音などが響いたり、冬は外気温に影響されて底冷えしたりすることがあります。
リノベーション済みマンションを選ぶ際には内装だけではなく、性能や設備についても必ず確認しておくことが大切です。
共用部分は古い状態のままである場合が多い
リノベーション済みマンションは居住スペースは工事が済んでいてきれいな状態になっていますが、外観やエントランスなどの共有部分は古い状態のままである場合が多いです。
中古マンションをリノベーションして売りに出す場合、マンションの管理規約により売主は自身の居住スペースしかリノベーション工事ができません。マンション全体での修繕工事がされていない限り、共有部分は古い状態のままになります。
リノベーション済みマンションの購入を検討する際には、部屋の中だけではなく共有部分の状態や管理体制も確認しておきましょう。
リノベーション済みマンションの価格相場
リノベーション済みマンションの価格相場は、同じ条件の新築マンションに比べて7割程度になります。
首都圏の新築マンションの1戸あたりの平均価格は6,360万円(2021年度)であるのに対して、中古マンションの平均価格は3,897万円(2021年10月時点)と、約2,500万円の差があります。
リノベーション費用の相場は、70㎡のマンションで700～1,050万円程度です。マンションの価格とリノベーション費用を合わせても、新築マンションを購入するよりも費用を安く抑えることができます。
もちろん築年数や立地条件、リノベーション工事の内容などによって価格に差は出ますが、おおよその目安として同じ条件の新築マンションに比べて7割程度が相場になることを意識してみてください。
リノベーション済みマンションを購入する際の注意点
リノベーション済みマンションを購入する際の注意点は、以下の4つです。
耐震性を確認する
修繕積立金や大規模修繕改修工事の予定を確認する
適合リノベーション住宅か確認する
ホームインスペクションを実施する
それぞれ詳しく解説していきます。
耐震性を確認する
1981年に建築基準法が改正され新耐震基準が導入されたため、築年数が古いマンションの購入を検討している際は耐震性を必ず確認しておきましょう。
1981年より前に建てられたマンションは旧耐震基準が適用されており、新耐震基準が適用されたマンションに比べて震度6以上の地震で倒壊するリスクが高いとされています。ただし旧耐震基準のマンションでも「耐震基準適合証明」を受けていれば、新耐震基準の建物と同等の耐震強度が認められているため安心です。
築年数が古いリノベーション済みマンションが気になっている場合は、耐震性診断や耐震補強工事の履歴があるかどうか確認してみてください。
修繕積立金や大規模修繕改修工事の予定を確認する
マンションの資産価値を維持し、安心して快適に過ごすためには定期的なメンテナンスが必要不可欠です。大規模修繕改修工事の予定や修繕積立金の残高が十分であるかは、事前に必ず確認しておきましょう。
大規模修繕工事とは、十数年ごとに行われるマンションの大規模な修繕工事のことです。築年数の経過に伴って劣化した箇所を修繕するもので、費用は居住者から集めた修繕積立金でまかなわれます。
長く安心して生活するためには、自身の居住スペースだけでなく共有部分の状態も重要です。修繕積立金や大規模修繕改修工事の予定はしっかり確認しておいてください。
適合リノベーション住宅か確認する
リノベーション協議会が定めた「適合リノベーション住宅」であるかの確認も重要です。
適合リノベーション住宅とは、リノベーション統一規格に則ったリノベーションが施された優良な既存住宅のことを指します。適切な検査をしたうえで必要な改修工事を行い、その記録は住宅履歴情報として保管されます。
住宅履歴情報は点検やメンテナンスの際はもちろん、将来的に売却する可能性がある場合にも役立ちます。さらに万が一の不具合に対してもアフターサービス保証があるため安心です。
適合リノベーション住宅かどうかはマンションの品質を知る目安になるため、事前に確認しておきましょう。
ホームインスペクションを実施する
リノベーション済みマンションに欠陥が隠れていないかを事前に確認するために、ホームインスペクションを実施しておくと安心です。
ホームインスペクションとは、住宅診断士の資格を持つ第三者が住宅を診断し、改修が必要な箇所や補修時期、費用などについてアドバイスをするものです。売主側が事前にホームインスペクションを受けている場合もありますが、そうでない場合は買主が依頼して実施することもできます。
マンションの状態を把握し安心して取引を行うためにも、ホームインスペクションの実施を検討してみてください。
まとめ
リノベーション済みマンションを購入するメリットは下記のとおりです。
新築マンションの約7割程度で購入可能
購入前に物件を確認できる
購入後すぐに住み始められる
住宅ローンとリフォームローンを一つにまとめられる
瑕疵担保責任が2年以上ある
ただし、リフォーム済みのマンションは少ないので、希望のエリアや条件で見つけられない可能性もあります。また、性能や設備が不十分であったり、共有部分が古いままだったりというデメリットもあります。デメリットを正しく理解した上で、ライフスタイルや好みに合った物件を探してみてください。
当社は多数の物件の中からあなたの理想の住まい探しをサポートします。お気軽にお問い合わせください。
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