民泊ドリームは実現できないけど、副業向きな狭小民泊
最初にはっきり書いておきますが、私が運営している狭小物件では
「一撃何百万！！！インバウンドの波に乗って大儲け！」のような
民泊ドリームはまず実現しません。
なぜ、敢えて狭小民泊？
せっかく民泊をやるのに、何故そこを目指さないのか…。
小さくても大きくても立ち上げの労力はほぼ同じなのに。
理由は２つ。
①私はとにかく小心者。
②今後も民泊１本に絞っていくつもりはなく
あくまで副業なので、本業に影響が出るのは絶対に嫌。
一撃何百万がの民泊ドリームが実現する＝大勢の人が泊まれる、
いわゆる大箱の運営をすることになるわけです。
大勢の人が自分の物件に泊まる…
「暴れて家具壊してないかな？」
「大騒ぎして近所から苦情が来ないかな？」
「あれ？布団って足りたっけ？」
大勢の人が訪れるということは
→１回の滞在で発生するトラブルの可能性が上がる
→人数が増える分、部屋に対する要望の種類も増える
となると、精神的な負担のみならずトラブル対応に追われることも
想像するに容易く、本業に影響が出る可能性もある…ということで、
私は５秒で大箱民泊を諦めました。
それでもやっぱり民泊がやりたいと思った私に残された選択肢は
「小さめの部屋で、ストレスと労力を減らしながら民泊を運営する」のみ。
しかし。
ツイッター（現・X）民泊の女王であり私の民泊の師匠でもある、
ぽんこつ鳩子さんが「狭小の物件でやる民泊は難しい側面もある」と
おっしゃっていました。
民泊において狭小物件が敬遠される理由
・売上の天井がある
・ビジネスホテルと競合してしまう
※鳩子さん、違う！というポイントがあれば
すぐに訂正しますので教えてください笑
ただその助言の裏を返せば「大儲けするつもりもなく、しっかりと
差別化できれば狭小もアリなんじゃん？」ということだと
妙にプラスに受け取り、案ずるは生むが易し、やってみることにしました。
とりあえず走りながら民泊をうまく回すノウハウを身につけよう、と。
狭小第１号民泊部屋はこんな部屋
本気で「やるぞ！」となったのが2022年10月末。
当然部屋を購入する資金もなかったので転貸でのスタートです。
数件内見したのですが、第1号民泊部屋に選んだのは
結局最初に内見した部屋でした。
・最寄駅徒歩2分（出口出たらすぐに見える）
・ターミナル駅徒歩圏内
・繁華街近い大通り沿い
・古いRC造のビル
・2021年にフルリフォーム済みで室内は超綺麗
・27平米ながら、面積のほとんどが廊下で居室は激狭
周辺には有名なビジネスホテルがたくさんあります。
全チェーンあるんじゃない？というくらいに。ということは
この場所にお客さんは絶対にくる。ただ、周りは競合だらけという
状況なので、ビジネスホテルと差別化する必要がありました。
ビジネスホテルとの差別化ポイント
この部屋に決めた最大の理由は、水回りが新しく、広くて綺麗なこと。
２、３日なら全然いいですよね、ビジネスホテル。
でも長期滞在となるとしっかりした洗面台が欲しくなりませんか？
水回りの綺麗さと広さはビジネスホテルとの差別化ポイントになると
考えました。
180日しかゲストを泊められない民泊新法で運営するにあたり
マンスリー予約が取れる部屋に仕上げる必要がありましたし、
この部屋にはそのポテンシャルがある！！と信じて2022年12月に契約。
物件を探し始めてから1か月ちょっとです。
１号部屋を契約したのはたった1年ほど前なのですが
ここまで民泊が盛り上がっていなかったためか
そもそも家賃がお手頃な上に敷金２（退去時１か月償却）、礼金１
という好条件だったので初期費用はかなり抑えられました。
年末年始を挟んだこともあり許可関係が遅れて
少し空家賃が出てしまったのだけが悔やまれますが
契約から１か月ちょっと経った２０２３年１月、
Airbnbにリスティングを公開。
その数時間後。
ファーン♪ （←Airbnbの予約が入ると鳴る音）
当時は聞きなれない音に「なんだなんだ」と思ってエアビーアプリを開くとヨーロッパの単身女性ゲストから６０日分の予約。
マンスリーを狙うという目的で部屋を作ったので狙い通りといえば
狙い通りなのですが、流石に何かの間違いかと思いました。
ほぼファーストゲストが2ヶ月のマンスリーということで、
民泊立ち上げ直後から２か月やることがなくなった私は、
調子に乗って1Kの第２号部屋、狭い１LDKの第３号部屋を２月に契約。
今に至ります。
部屋のスペック以外で差別化できること
全ての部屋でかろうじてビジネスホテルとの差別化はできている
（と信じたい）。さらには、ゲストから選ばれる部屋にしたい。
”私が昔海外でAirbnbに泊まった理由ってなんだっけ”
というポイントに立ち返って考えたところ
「その部屋を運営する、地元に詳しいホストがいる安心感」
なのかもしれない、と。
初めての国への旅行は、小さなこと疑問がたくさん沸いてくるもの。
…どこで両替できる？
…1万円札出すのってお店で嫌がられない？
…PASMOとSuicaってどう違うの？
指先に刺さった棘ってチクチクと気になるもの。
小さい綻びって積み重なると意外とストレスだったりするんですよね。
細かい疑問を、即取り除くことこそが快適さにつながる。
そりゃ100平米の新築とか…素晴らしいスペックで
物件自体で差別化できればいいですが、
それができないから手持ちのコマでどうするか。
そこで考えたのが
「ゲストからのメッセージの対応をとにかく頑張ることで
他の部屋との差別化はできるのではないか」
ということでした。
メッセージ対応に力を入れるワケ
長々書きましたが、まとめるとこうです。
＊とにかくゲストの「疑問」や「不安」に寄り添うメッセージ対応
→ホスピタリティを感じてもらい物件の他と差別化すること
＊ゲスト満足度（レビュー）のアップ
→未来の新規予約の獲得
誤字脱字は多いと自覚していますが、一応”本業物書き”として
文章の力だけでどれくらいゲスト満足度をあげ、
結果的に新規予約をゲットできるか勝負してみたい。
狭小部屋でもうまいこと運営して・・・ちょっと烏滸がましいですが
”小部屋でもまあそこそこやっていけるじゃん”という
モデルケースになりたいな…と、いう気持ちでメッセージ対応をしています。
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