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Photo by voice_watanabe

気になる新築マンションをまとめてみた（24年9月）

歩く架け橋

興味があること、気になったことを考えて、頭の整理を兼ねて書き出してみたいと思います、歩く架け橋です。
最近興味があるトピックの一つにマンションがあります。
今回は、個人的に気になる新築マンションをいくつかピックアップして自分なりに整理し、その商品特性を考えてみました。


まずは表にざっくりと整理してみた

販売中、または今後販売を控える新築分譲マンションから所有権のあるマンションのうち、大規模で周辺に再開発や利便性向上の可能性が計画されているエリアに対して関心があるので独断と偏見で選択してみました。選択したエリアは、中央区・江東区の湾岸エリア、港南エリア、城東エリアと城西エリアとしました。都内との比較のために埼玉県で建設中のマンションも入れてみました。

ざっくりと主観をたっぷりにまとめた表です（間違いがあるかもしませんので全体感を捉える参考程度にご理解ください）。

新築マンション情報のざっくり整理（公式ウェブサイト、ブログ、Googleマップを使用して整理）
各マンションの引き渡し時期（PC = パークシティ、PT = パークタワー）

主観を書き出してみた

晴海フラッグSkyduo

将来的に地下鉄新線も予定されることや周辺の発展や人口増加から資産価値の維持は期待できますし、新しい街で整備された広い空間と歩道はとても魅力的だと感じます。ただ、最終期で販売中＆相対的な割安感から申し込み数が多くなり、かなりの高倍率と予想され、実需層としては悩ましい物件だと思います。どうしても晴海フラッグが良い、どうしても湾岸エリアが良いということであれば、未入居の中古物件や周辺の中古物件もあると思いますので購入に際しては戦略が必要になりそうです。
あえて気になる点を挙げるとすれば、Skyduoから今後一定のボリュームで供給されると予想される新築未入居物件がなくなった後、板状棟を含めた晴海フラッグにおける中古相場がどう変遷していくのかです。晴海フラッグ全体として住戸数が多く、住戸ごとの特性も様々（板状、タワー、眺望、日影、離隔等々）である中、一定時間を経過すると中古物件の供給も多くなる可能性が高いと予想しています（新築直販で購入された方々は含み益も多いので住み替えを考えやすいかもしれない）。晴海地区、勝どき地区を合わせて供給が想定される中で、晴海フラッグ街区が築浅フェーズを過ぎたときの流動性や資産性がどのようになるのか（維持されやすいのか）気になりました。仮に相場が安定しない場合には、短期での住み替えは避け、中長期で住む事で街の発展や地下鉄新線の資産価値維持効果を受けて結果的にリスクをコントロールできる可能性が高いとも考えます。水素インフラの維持管理の今後も多少気になります。 「社会実装が初の水素インフラの維持管理や更新のためのコストがどのようになっていくのか」、このリスクは、不確実性が高いからリスク高と振り切るか、不確実性が高いが、中央区にあるこれだけ大きな街区であるので、結果的にコントロールされると考えるか、個人の感覚によるところとなりそうです。

ザ豊海タワー マリン＆スカイ

24年9月現在、第一期一次が販売中となっています。販売が遅れたことにより、ある意味で旧価格的な価格での売り出しとなっています。この価格に比して、アップサイドにつながり得る様々なキーワード（注目の湾岸エリア、築地市場跡地の再開発の規模の大きさ、スペシャル眺望＆デザイン、リゾート感、外国人受け等々）が並ぶ中、実需層からも投資家さんからも相当な人気になるのではないかと想像しています。小学校が至近で子育て世帯からは安心と時短を得られますし、（足元にスーパーマーケットが入るかは未定のようですが、）近くにマルエツやドラッグストアもあります。このエリアの商業施設やスーパーでの混雑はそれなりのものと想像しますが、日常の買い物に困るようなことはなさそうです。価格と将来性の面からも購入に踏み切りやすい要素が多いと思いました。
あえて挙げる気になる点は、約2,000世帯の所有者による維持管理の実際です。2,000世帯という規模感で費用的なコスト負担には相当なスケールメリットを与えられていると思います。一方で、投資家さん、海外の方の所有者が混在する中で、どのような理事会運営がなされるのか、実需目線での中長期的な「なんとなく」な不安感はあります。しかし、購入する層を考えると、何かが起こってもどうにかしていく/なっていくという気もするので、これが理由で何かを判断することはないだろうなと考えます。

シティタワーズ東京ベイ

竣工後約5年が経過していますが、デベロッパーから直接購入できる先着順住戸が販売中となっています。https://note.com/arukukakehashi/n/nb24538cf7658にも書きましたが、未入居の価値は日本人の深層心理を踏まえると相当高いので、誰も使用していない住戸というのは購入を後押しする要因になるのではないでしょうか。また、竣工後販売にも関わらず、引き渡し時期が2025年4月（Suumoより）というのも引越のスケジュールを立てるにはプラスに働くのではないかと思いました（すぐ入居したい方には合わない）。
あえて挙げる気になる点は、（個人的には気になりませんが）都心までの距離が、晴海や勝どきと比べると遠くなる中、交通手段として都バスやBRT（BRTは国際展示場まで行けば始発）、ゆりかもめと多様であるものの輸送力vs乗客数が心配なところです。利用者がたくさんいることが外圧とあり、輸送課題は追って解決される可能性が高いため、都心までの距離が気にならなければ、臨海地下鉄に加えて、羽田空港へのアクセス向上の恩恵も将来的に受けられる有明エリアは魅力的です。さらに、周囲で新しい施設が計画されオープンすることで休日の賑わいが維持され、プラス材料が勝るとも思いました。

パークシティ中野ザ タワー

駅周辺の再開発に加えて、駅舎自体も建て替えらえ街区全体が変わっていくことよるインパクトは大きいと感じました。ビッグターミナル駅であり再開発事業が多い新宿駅へ快速で約5分ほど、東京駅や大手町駅にも約20分ほどで行ける交通利便性は非常に魅力的です。再開発で新しくなる街とこれまで作り上げられてきた街が共存していくことになるので、住環境における利便性や満足度は相当高いものになると予想しました。また、中野駅周辺には大小様々な公園があり、子育て世帯には選択肢を提供してくれるのではないかと思います（小学校が遠いのは気になりますが、このあたりに住まわれる方にとっては通常の距離なのかもしれないです。東京の西側への私立小中学校へのアクセスが良いため、考え方にもよりそうです）。また、駅に近いにも関わらず、わちゃわちゃしたところから少し離れるため、住環境として優れると感じました。
湾岸エリアが持つ特性とはまた違い、投資目線というよりは、実需目線が強いエリアになるのかもしれません。その中でも規模の大きい再開発が計画されているので、利便性と資産性をバランスよく両取りできると考えることができます。また、上でピックアップしてきた湾岸エリアとは違う地盤特性を持つ武蔵野台地に位置するため、地震に対するリスクコントロールも十分にあると思いました。
あえて挙げる気になる点は、売り出し価格がこれまでの中野駅周辺の相場を考えると、再開発での伸びしろ分が既に織り込まれたようなグロス価格となっている（と個人的には感じる）ことです（※街が大きく変わるため、結果的に割安だったとなる可能性もある）。海外マネーも入りづらいエリアではないかと予想するため、過度に資産性に気を取られず、再開発で変わる街が与える資産性維持効果を受けながら、再開発で生まれ変わる新しい街と既存の歴史ある街を楽しみながら住み続けることで満足度を高められるのではないかと感じました。

パークシティ小岩ザ タワー

「小岩駅周辺の再開発の最終イメージをどのくらいイメージして信じれるか」がポイントだと感じました。住・商一体で足回りでの買い物利便性は保証されており、快速は停車しませんが東京駅へのアクセスも30分以内と良好です。駅周辺が再開発で変わっていくため、既存の街の雰囲気とはまた別のものに変化していくのだと想像します。
あえて挙げる気になる点は、分譲時の価格のグロスは初めからそれなりの高さということです。駅とデッキで直結しますし、設備仕様レベルも十分で販売価格を妥当なものと感じやすい面はありますが、街の雰囲気（駅前の商業、飲食店の利便性）や価格帯を踏まえると他のエリアでも同じようなメリットは得られる可能性が高いですし、許容できる範囲で軸をずらすと、よりコストパフォーマンスの良い物件に出会える可能性があるのかなと感じました。
東京都×新築×駅近×複合再開発という観点を重視しながら予算を押さえたい場合には、最良の選択肢の一つなのかもしれません。Skyduoが完売し、晴海フラッグなど比較的価格が抑えめの新築販売が終了した際には、パークシティ小岩ザ タワーの価格は妥当となり、結果的に人気になるとも想像します（そこまで考えて引き渡し3年前から販売し始め、売り主としてリスクを平均化している気がします）。

パークタワー川口本町

JR京浜東北線の停車駅の川口駅は、荒川を挟んで赤羽駅の隣の駅となります。川口駅には京浜東北線のみの停車となりますが、一つ隣の赤羽駅は複数路線が乗り入れる駅で、東京の西側（新宿駅方面）にも東側（東京駅方面）にも接続できるため、埼玉県に行くことで、利便性と住宅コストのバランスを得られると言えると思います。たくさんのマンションがあるためか、スーパーマーケットや商業施設、飲食店が充実し、また駅前には商業施設に加えて、行政手続センターや図書館などが集積しており、生活利便性は高そうです。都内の新築分譲マンションの価格が高止まりしている（今後も劇的に下がることは考えにくい）状況であるため、新築を希望する場合、何かしらの軸をずらした検討が必要になる実需の方々が多いのではないかと推察しています。その中で都内で検討している層の選択肢にもなってくるのではないかと想像します。
東京都ではないため、自治体力は気になるところです。一方でパークタワー川口本町のウェブサイトでも引用されているように世帯数は増加傾向ですし、美術館が大規模改修されていたり、駅舎と含む周辺の再開発事業が計画中のようなので、駅周辺は新しくさらに便利になっていきそうです。価格を踏まえた際には、引き続き妥当な住まい探しの解の一つと言えると感じました。
川口駅のロケーションを考えると、都内の価格上昇または維持の波及を受ける可能性がないとは言えないですし、パークタワー川口本町の価格が発表され販売が開始されると価格の壁の上昇もあり得るため、過度に資産性にリスクがあるとは考えにくいと考えます。中長期的に住むことで満足度を得ることができるのではないでしょうか。

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