J-REITを買うべきか

今の資産割合は日本株が高くなってしまっているので、今後の追加投資は外国株に充てるという話をしました。

現在のリスク資産の配分は下図のとおり。

７月１３日現在、リスク資産配分

２０２４年は新ＮＩＳＡでeMAXIS Slim 全世界株式（オール・カントリー）（除く日本）しか買っていません。
「つみたて投資枠」は毎月１０万円の年間１２０万円で設定していますので、気にする必要はありませんが、「成長投資枠」は余裕資金に目配せしながら随時購入しています。

最近はＮＹダウ平均も最高値更新となるような相場環境ですし、為替相場も円安、ドル高が進み、為替介入されるほど極端に円安に振れています。

このようなタイミングで外貨資産のオルカンの買い増しは気が乗らないので、J-REITを買うべきかと考えています。

東証REIT指数は現時点で１，７３８ポイントで下落基調となっています。日銀の利上げが近いとの思惑からJ-REIT収益の影響が懸念され売られていると思います。その他、半導体株が人気化し、日経平均株価が最高値を更新していることや、いろんな理由があると思います。

逆張り指向の個人投資家は買っているかもしれませんが、買い手不在とも言える状況でREIT平均分配金利回りは、４．７２％（7月8日時点）もあり、インカムゲイン狙いで魅力的に感じます。

問題は、まだまだJ-REITの下落が続くのかということ。
世界的な物価上昇は沈静化傾向ですし、日本経済の状況も景気拡大していくような兆しも感じられないので、金利上昇があっても、それほど大きな金利上昇はないのではないかと思います。
また、各J-REITも固定金利比率が高いようで、金利上昇対策もとられているようです。

日本株はこれ以上増やせないので、日本株を少し売ってJ-REITを買おうかと考えています。

物流系REITは、ネット通販の隆盛で物流施設の建設が進んだことでマイナスの影響がありますが、好立地の物流施設を抱えるREITであれば安定収益が期待できると考えます。

今のところ、三菱地所物流リート投資法人（3481）か有利子負債比率の低い日本プロロジスリート投資法人（3283）あたりを考えています。

それから、今年に入っての資産増加額が１，６００万円にもなっています。
国内外の株式の影響なので、資産配分としては元本保証資産の割合も増やさないといけません。

※今後もnoteで個別銘柄を取り上げることがありますが、投資判断は自己責任でお願いします。