【不動産投資】不動産会社から聞いた融資の話

みなさん、こんにちは。

今日も不動産について、noteを書いていきたいと思います。

今日は物件問い合わせをした不動産会社さんに招待されて、訪問してまいりました。

問い合わせした物件はかなりの築古（40年選手）で、私の資産でも現金一括で買えるレベルの、田舎の一棟アパートだったわけですが、結論、このアパートは買わない方が良いですよ、と言われましたw

その会社から売り出しの応募を出しているのに、そう言われるのは意外だなと思いましたが。

不動産購入のゴールについて

買わない方が良いですよ、と言われた理由ですが、その不動産会社の方に最初に聞かれた質問が、

月にどれくらいのキャッシュフローを出したいのでしょうか？

という質問でした。

これは、以前、私の最初の不動産投資におけるnoteで書いた通りですが、

毎月の給料（不動産収入）が60万

というところをお話ししまして、さらにそのためには、収益還元法で計算すると、大体1億8千万円近く、アパートなりマンションなりを購入する必要があることもお話ししました。（詳しくは上記のnoteをご参照ください。）

そうなりますと、キャッシュで1億8千万円近く持っていれば別ですが、そんなに私は現金の持ち合わせは当然ありませんので、どこかしらから融資を引っ張ってくる必要がありますが、私が問い合わせした物件は、融資の担保価値がない物件でした。

そのために不動産会社の方は、その物件購入をしてしまうと、私が考えている将来的なゴール（＝月60万のキャッシュフロー）に到達できないことが自明であったために、買わない方が良いですよ、とアドバイスをしてくれたのでした。

最近の融資状況について

都銀、地銀やノンバンクなど、ほとんどの融資期間は、最近のカボチャの馬車事件やスルガ銀行などの件で、不動産投資に対する融資審査を厳しくしているのが事実です。（2021年5月8日現在です。）

また、銀行などもお金をできるだけ属性の高い人（＝年収の高い人、安定した収入がある人）に対してお金を貸したいので、

・会社名
・勤続年数
・年収
・業界
・今後の将来性
・現在の金融資産

などを細かくチェックして精査した上で、融資額を決めているようです。（このあたりは地銀などはガードが固いためか、不動産会社さんでもルールは把握していませんでした。オリックスなどの融資期間は、一棟物の融資専門なので逆にいろいろ聞けました。）

業界の中でも１番手や２番手の会社であれば良いのですが、３番手以降であれば、融資NGなどもあるようですし、金融資産を持っていたとしても、以下のような例の場合は、NGを喰らう例もあるようです。

例：年収1,000万円プレイヤーで、資産3億、土地値7,000万円、木造アパート1,000万円、合計8,000万円、築40年の物件を1,000万自己資金で借入7,000万で購入してとします。その場合、土地値は7,000万あるのですが、その次の融資の際に、とある地銀であれば、土地と建物セットで見るため、アパートが耐用年数を超えており価値が0とみなされ、借金が7,000万ある状態だけがピックアップされ、資産が他にあったとしても借金額が大きすぎて、土地値はあるものの上物のアパート価値が0なのでトータル0として計算されてしまい、結果融資が降りないパターンです。

また、オリックスや地銀では融資の出し方も異なるルールのため、例えば他で借入があった場合でも、それを考慮に入れて貸し出すか、もしくはそこは考慮に入れずに物件情報と資産状況のみで貸し出せるのか、などもかなり変わってくるようです。（この辺りは経験と実績が無いと、初心者は全くわからないですよね。。。）

上記についての信憑性がどこまであるかは、まだ確証を得られていませんが、初めて会ったお客さんにいきなり上記のような嘘のような話をして、実際に嘘でしたでしたら今後の取引も上手くいかないと思いますので、おそらく本当なんだと思っていますが、今後も要チェックしていきたいと思います。

不動産屋さんからの勧め

じゃあ、どういう物件を買えばいいのか、という話になるのですが、不動産屋さんは、上述のゴールを達成するためには、１棟目では次につながる物件を買わないと、２棟目、３棟目で融資が降りなくなってしまい、積んでしまうことや、出口戦略を考えた際に、売るに売れなくなってしまうことを懸念としてお話しいただきまして、結論、新築か築浅物件で、かつ、1都3県で16号線内の物件の購入をお勧めされました。

これは、最初の融資は、各金融機関でも慎重にチェックすることや、最初の融資が降りれば、のちのちの融資の打診時には、築古物件をチャレンジしやすい（なぜなら取引実績があるから）というところにもつながるので、理にかなってはいます。

また、どれくらい本人の属性情報から融資が引けるかの、「ローンに関する事前審査打診表」というオリックス銀行の事前審査を受けることになりまして、その結果を持って、上述のゴールを加味して、不動産会社さんが物件を紹介してくださる流れになりました。

終わりに

新築、築浅物件の懸念としては、物件価格が高く、どうしても利回りが低くなってしまうので、キャッシュフローが出なくて積む可能性が上がるなと思ってはいるのですが、不動産屋さんの紹介物件を楽しみにしています。

不動産会社さんの希望や売りたい物件ももちろんあるのでしょうが、今後、上記についてアップデートありましたら、またnoteでご報告したいと思います。

それではまた！