【不動産投資】不動産投資における物件探しまでの流れについて
みなさん、こんにちは。
今日は不動産投資における物件探しまでの流れについて、解説していきたいと思います。
前提
不動産投資における、ゴールを決めておく必要があります。
ゴールについては、前回のnoteで、不動産投資におけるゴールについて記載しましたので、まだ読んでいない方はぜひそちらもご参照ください。
ゴールを決めておく理由ですが、ただ、不動産投資をしたい、不動産大家になって賃料を稼ぎたい、としてしまうと、いくらぐらいで、どの規模で、どこまでやるのかが明確になっておらず、迷子になってしまって失敗してしまうからです。
決めておくべき事
いろいろなやり方がありますが、筆者は以下の点を決めています。
・場所（都道府県）：都内在住のため、神奈川県、埼玉県、千葉県
・物件種別（ワンルームか、一棟か）：一棟。キャッシュフローを作りたい。
・築年数：30年以内にしたい。（古すぎると修繕費がかかる＋融資が引きにくい）
・種別（木造、鉄骨造、鉄筋鉄骨造など）：なんでもOK。鉄骨造縛りをすると高くなる。
・駅徒歩何分：10分以内（圏内）が嬉しい。
・価格：3,000万円以下（そりゃ安い方がうれしいですよね。キャッシュフロー出るし）
・占有面積：こだわらない。
・区画：こだわならい。or ４区画以上（一棟ならば、部屋数が多い方がキャッシュフローが作りやすいです。）
・間取り：こだわらない。（おそらくワンルームとかぐらいしかない）
・現況：こだわらない。（入居しててもOK）
・利回り：こだわらない。（ここ重要。）
ここは予算規模や、本人がどこまで許容して、どこは譲れない、というところがあると思いますので、いろいろ設定してみて自身にベストなものを見つける必要があります。上記は一例として参考にしていただけると助かります。
ひとつ、特殊かと思いますが、利回りは「こだわらない」としています。利回りをベースにすると、お宝物件を探すしかなく、なかなかヒットしないためです。検索して結果、自身が思い描くキャッシュフローや価格になっていないからといって、諦めてしまうのはもったいないかなと思います。そのため、一旦こだわらずに探してみて、価格が見合わない場合は、指値で交渉してみる、という方式の方が最初から切ってしまうよりは良いと思います。（交渉してNGならそれはそれなので。）
物件探し方法
さて、物件探しの実際のやり方ですが、簡単です。
ネットを使います。以下の検索ポータルで探すのが良いと思います。
楽待（らくまち）
ホームズ（投資）
健美家
at home 投資
どのサイトでも良いのですが、たとえば「ホームズ（投資）」で検索してみましょう。
１、「ホームズ」のトップページのヘッダー部分から、「売りアパート」を選択
２、検索条件で「地域を設定」で、都道府県に「埼玉県」（一例です）を選択。（ここでは県内の全部をチェックで一旦大丈夫です。）
３、検索条件で「物件価格」で、「上限なし」から上限を「3,000万」に設定を変更してみて再度検索する
４、検索条件で「築年数」で、「上限なし」から「30年」に設定を変更して再度検索してみる
５、検索条件で「総区画・戸数」を「上限なし」から「4戸」に設定を変更して再度検索してみる
６、検索条件で「駅徒歩」を「指定なし」から「〜10分」に設定を変更して再度検索してみる
これで、大体絞れてくるはずです。
たとえば、2021/04/18で実施した場合で、上記の検索条件でヒットする物件の１つが以下です。
駅近、築6年でこの値段で売りに出されていることが珍しいですね。
「武州長瀬駅」という埼玉県の北西部にある、というところがポイントですね。（東京まで出て行くのは結構かかりそうですが、池袋までならギリ1時間ぐらい）
満室想定年収：223.5万円（想定月収：18.62万円）なので、購入時の不動産屋への「仲介手数料（3%）」と、消費税（10%）と、登記の諸々諸費用を考慮すると、実質購入にかかる金額は3,500万前後になると思いますので、ちょっと高めかもしれませんね。
融資を3,500万（20年）でほぼフルローンで引くと、固定資産税＋返済（利息込み）で、赤字キャッシュフローになります。
融資を2,500万（20年）で引いて、自己資金1,000万投入しても、固定資産税＋返済（利息込み）で、やや赤字キャッシュフローになります。
融資を1,500万（20年）で引いて、自己資金2,000万投入した場合、固定資産税＋返済（利息込み）で、黒字キャッシュフローになります。
こうなった場合、やっぱりポイントは、最初の購入価格で、2,980万が妥当かどうかというと、売主や不動産会社（仲介屋）としては、高値で売りたいから、という思いがありますが、買主としては、（現金をたくさん持っている人は別ですが、）この値段で購入しましょう！、とまで行くのは、なかなか難しいのかなと思います。
該当物件の平均賃料をチェックする
上記で割高との判断に（個人的には）なってしまったわけですが、それとは別に、該当物件の平均賃料をチェックすることもやっておきたいです。
「武州長瀬駅」近くの物件ですので、Yahoo 不動産などで、賃貸した場合に、他の物件や類似物件の場合、いくらぐらいの家賃相場なのかをチェックするのは大事です。
ちなみに、先程のサンプル物件の場合、想定月収：18.62万円なので、1部屋は4.65万円ほどです。
・駅名：武州長瀬駅
・部屋：ワンルーム
・駅徒歩何分：10分以内
・築年数：10年以内
で、検索すると、他の物件も4.4万程度なので、同じですね。
終わりに
不動産投資をやってみようと、いざ一歩目を踏み出そうとすると、あれ、自分はどういう物件をどうやって見つければいいんだっけ？という問題に突き当たります。
そんな人に、一度このnoteを見ていただいて、自分がほしいと思う物件に出会える助けになればと思います。
それではまた！
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