【不動産投資】競売物件の購入までの流れについて（はじめての競売編）
みなさま、こんにちは。
今日は競売物件の購入までの流れについて、noteで解説していきたいと思います。
競売とは
競売（けいばい）と読みます。支払いができなくなって、物件を裁判所に差し押さえられたものが、売りに出されていて、それを買うことが、競売になります。裁判所が主体となって行っている、物件のオークションというイメージで持ってもらえればいいかなと思います。
競売物件購入までの流れ
以下です。
１、競売物件を調べて狙いをつける
２、競売に申し込むための書類を手に入れる
３、書類を記載する
４、保証金を振り込む
５、書類を提出する
６、落札結果を確認する
一つ一つ見ていきたいと思います。
１、競売物件を調べて狙いをつける
競売物件ですが、不動産競売物件掲載サイトのBITというサイトでチェックができます。こちらは裁判所直属の情報まとめサイトで、都道府県入力したりしないと検索ができないため、慣れていないビギナーの方はハードル高めです。
もう一つが、981.jpというサイトで、競売物件不動産検索のポータルサイトです。こちらの方がビギナーの方は検索しやすいと思います。
981.jpのサイト内では、通常の不動産物件を探す方法と同じように、
・都道府県
・物件種別（戸建て、マンション、土地などの選択）
・物件種類（居宅、宅地、共同住宅などの選択）
・価格帯（10万以下〜5,000万以上まで）
・平米数
・築年数
・占有者情報
・利回り
などが条件で入れらますので、自身の好みに合わせて検索できて、便利です。
例えばここでサンプルで出してみます。条件としては、
・都道府県：千葉県内
・物件種別：マンション
・金額：1,000万以下
で検索して、現状入札できるリストが表示されます。
サンプルで1つ選んでみました。
このページにある「３点セットPDM（無料）」というボタンを押していただくと、その物件の詳細情報である、「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」等がダウンロードできます。裁判所の担当者がそれぞれ作成した書類で、自分が購入するのに値する物件かどうかをチェックできる、唯一の書類と言っても過言ではありませんので、可能な限り隅々までチェックしましょう。どんな人が住んでいて、その土地や建物がどういう状態であり、家賃がどのくらいなのか、契約書の有無など、あらゆる情報が記載されております。
２、競売に申し込むための書類を手に入れる
先述した千葉の物件を、自分が購入するに値すると判断したと仮定して、次のステップに進みます。
競売に申し込むことを入札と言いますが、この入札のステップが結構複雑で、失敗すると入札が無効になってしまうので、注意してください。
参考文献は以下になるのですが、下記のサイトだけだと、よくわからなかったので、本noteで解説したいと思います。
２−１：保証金を用意する
保証金は、入札時に2割の金額を裁判所に送って、私はこの競売に対して本気で落札しようとしていますよ、ということを保証するためのお金です。
なぜ保証金が必要なのかと言いますと、落札する気がない人が、ふざけて1億などと書いて入札し、一番高額な人となって当選するも、お金がないので払えませんでしたとなった場合に、他の入札した真面目な人たちが落札できる機会を失い、裁判所も再度やり直さなければならないため、そのような人をブロックするためにも保証金という制度があります。
この保証金の額ですが、物件の価格によって違いますが、先程のダウンロードした「物件明細書」の中に「買受申出保証額」という項目があり、その額を保証金として入金できれば大丈夫です。
ちなみに、保証金は自腹で払う必要があるので注意が必要です。銀行などの融資は、通常であれば物件を購入できることが確定した場合には引くことができますが、競売の場合、保証金を支払う時点では、まだその人が落札できること決まっていないため、融資を引くことが難しいので、基本的には自身で保持しているお金の中から払う必要があります。
ちなみに保証金ですが、最高額の落札者以外になった場合は、裁判所からお金が返金されます。没収などはされませんので、ご安心ください。
余談ですが、最高額で落札した人が、やっぱり購入をやめた、などをした場合は、その保証金は返金されませんので、ご留意ください。
２−２：書類を手に入れる
必要な書類は以下です。
・入札書（BITサイトより、ダウンロード可能）
・暴力団員等に該当しない旨の陳述書（BITサイトより、ダウンロード可能）
・振込依頼書（各裁判所より入手する必要あり）
・入札保証金振込証明書（各裁判所より入手する必要あり）
・入札書在中の封筒（各裁判所より入手する必要あり）
・個人でやるなら「住民票（マイナンバー記載なし）」、法人でやるなら「代表者事項証明書又は登記事項証明書（全部履歴証明書）」
２−２−１：入札書（BITサイトより、ダウンロード可能）
のサイトの一番下からダウンロードできます。
尚、各裁判所より入手する書類で、一式を送ってもらった場合に、添付されてくるので、そちらのフォーマットを使っても大丈夫です。（特に差分があるわけではないので、どちらでも大丈夫です。）
２−２−２：暴力団員等に該当しない旨の陳述書（BITサイトより、ダウンロード可能）
のサイトの一番下からダウンロードできます。
２−２−３：振込依頼書（各裁判所より入手する必要あり）
にも記載ありますが、
こういう紙です。３枚綴りになっており、１枚目は銀行提出用、２枚目は裁判所提出用、３枚目は本人保管用になっています。振込先金融機関や口座名は、入札する物件や管轄する裁判所によって異なるため、必ず物件を管轄している裁判所から入手する必要があります。
入手方法ですが、
１、物件を管轄する裁判所の執行官室に直接取りに行く
２、裁判所の執行官室に返信用封筒を入れて、郵送で送ってもらう
の2パターンがあります。１の方法は、裁判所に行けばわかりますので説明は割愛させていただきますが、初回は必ず裁判所に行くべきと、筆者は思います。行くことで大変さもわかりますし、色々不明点を直接確認でき、書類の不備などもチェックしてくれます。郵送だと1個でもミスがあっても当日までわかりませんので。
２の方法についてですが、入札書の大きさはA4なので、A4の封筒を2枚、用意します。返信用の封筒には自分の住所を記載し、切手250円を貼ります。補足すると、この切手は返信を頂く入札書の枚数（重さ）により異なるため、注意が必要です。失敗した場合を考慮し、かつ、別の機会で利用するためにも、一度に10枚程度の入札書を返信頂くのが良いと思われるため、その際には250円の切手を貼るで良いです。あとは入札書を返信頂きたい旨の紙を1枚入れて郵送すればOKです。サンプルとして、以下の文面を展開します。
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●●●地方裁判所●●●支部執行官室 ご担当様
お世話になります。●●●に在住している●●と申します。
競売物件の入札を検討しており、大変恐れ入りますが、
返信の封筒に入札書一式10通を入れて頂き、ご返信頂きたくお願い申し上げます。
宜しくお願い致します。
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その他、やり方がわからない場合は、各裁判所の執行官室・お問い合わせ番号に、直接電話すれば、答えて頂けるので、活用しましょう。
２−２−４：入札保証金振込証明書（各裁判所より入手する必要あり）
２−２−３の「振込依頼書」と同様の手順で入手できます。
にも記載ありますが、
こんな紙です。銀行で対応してもらった振込依頼書の２枚目を貼る必要があります。
２−２−５：入札書在中の封筒（各裁判所より入手する必要あり）
２−２−３の「振込依頼書」と同様の手順で入手できます。自前でも作れると思われますが、２−２−３などの書類は自前で作れないため、同時に入手したものでGetしましょう。
こちらですが、入札時に「入札書」だけいれるための封筒です。
２−２−６：個人でやるなら「住民票（マイナンバー記載なし）」、法人でやるなら「代表者事項証明書又は登記事項証明書（全部履歴証明書）」
個人でやる場合には、住民票であれば区役所または市役所で、取得できます。
法人でやる場合には、法務局に行けば、取得できます。
３、書類を記載する
３−１：入札書
BITのサイトからダウンロードした場合は、「地方裁判所」や「支部」の名称を記載する必要がありますので、お間違えの無いようにする必要があります。
また、「入札価額」ですが、ここに記載した額が一番重要な額です。あなたがその物件を購入したい金額の総額を書く必要があります。また、この額が入札者の中で最高額になった場合は、落札できます。十分検討して記載しましょう。
ちなみに金額ですが、「買受可能価額」という額があり、裁判所の裁判官や不動産鑑定士が鑑定した結果で、BITや981.jpに掲載されている「売却基準価格」の8割の金額が「買受可能価額」になります。「買受可能価額」以上の金額でなければ入札はできません。
また、自分がいくらで落札しようとしたのかは、別でメモをしておくことをオススメします。（提出してしまうとチェックできないので。）
３−２：暴力団員等に該当しない旨の陳述書
チェックを入れる人に該当するかどうか、そこが焦点で、他はおそらく間違い用がないかなと思います。
以下だけ、要注意です。
※「陳述書」の書式中の「自己の計算において買受けの申出をさせようとする者」とは，当初からその不動産を取得する意図の下で，入札人に対して資金を提供して入札をさせようとする者など，不動産を取得することによる経済的損益が実質的に帰属する者のことをいいます。このような者がいる場合には，「□ 自己の計算において・・・ありません。」の欄の□にチェックし，別途「自己の計算において買受けの申出をさせようとする者に関する事項」の書面を提出してください。なお，入札人が単に銀行等から資金を借り入れて入札しようとする場合は，これに当たりません。誤ってチェックした場合は，入札は無効となりますので，御注意ください。
３−３：振込依頼書
ここに書く金額は、2割の保証金の金額ですので、お間違いのないようにご留意ください。
例えば、「売却基準価格」が1,000万円の物件を、800万の「買受可能価額」で入札しようとした場合、「買受申出保証額（保証金）」は「売却基準価格」の2割なので200万です。この場合、落札者となった場合は、差額の600万を後ほど振り込むことで、正式に落札者となります。
３ー４：入札保証金振込証明書
特に特筆すべき点はありませんが、押印や割印を忘れないようにお願いします。
３−５：入札書在中の封筒
記入済みの入札書のみを入れるようにお願いします。入れた後は糊付けして封をする必要もあります。
４、保証金を振り込む
記載済みの「振込依頼書」を持って、銀行で対応してもらう必要があります。どの銀行でも大丈夫です。
10分ぐらいで対応してもらえます。「振込依頼書」の２枚目と３枚目が返却されますので、２枚目を「入札保証金振込証明書」に貼ります。
５、書類を提出する
提出方法は２種類あります。
１、物件を管轄する裁判所の執行官室に直接提出しに行く
２、裁判所の執行官室に、郵送で送る
入札書類を執行官室に持参する場合は，入札関係書類の訂正に必要となる場合がありますので、前述した書類に加えて、印鑑を持参してください。（執行官室担当者による、当日の書類チェックがあります。）
送付する場合は，「入札書在中」と記載してある封筒に入札書のみを入れて封をし，その封筒と他の提出書類（陳述書、入札保証金振込証明書、住民票または登記事項証明書）を、入札保証金振込証明書を折らないで済む程度の大きさの封筒に入れ，郵便局で、信書便によって，民事執行センター執行官室不動産部あてに送付する必要があります。
６、落札結果を確認する
改札期日に、BITのサイトから売却結果照会をすることで、確認が可能です。
確認方法としては、自身で入札した物件を検索し、「売却価額」が自身で入札した額と同じであるかどうかでチェックできます。
https://www.bit.courts.go.jp/app/area/pk001/h01
おわりに
かなり長くなってしまいましたが、いかがでしたでしょうか。
自身も入札をしてみて、BITのサイトなどをチェックしたけどわからなかった点をメインで手厚く書いてみましたが、この場合はどうなの？などありましたら、コメントいただけますと幸いです。
それではまた！
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