不動産投資したい方、不動産オーナー必見！必聴！大東建託のアパートの入居率が高い理由から、アパート経営する時のヒントを学ぶ
はじめに
「大東建託」ってご存知ですか？？皆さん１度は見聞きしたことがあると思います。そして「騒音」とか「管理の対応が悪い」とか言われてしまいがちなイメージもあるのが大東建託なんです。ダイワハウスだったりシャーメゾンだったりパナホーム等と色々な賃貸住宅がある中で、正直に言って、１番イメージが悪いのが大東建託だと思います。世間的には木造住宅をイメージした時に、どうしても「騒音」という認知があるのは仕方ないですね。
でも！！こんな悪いイメージを抱かれがちな大東建託の２０２０年６月の入居率って、驚異の９６．６１％です！！コロナの時代でも、こんなに入居率が高いのは驚きですね。コロナの影響が徐々に出始めたくらいの４月の入居率で９７．２１％です。
コロナの影響が出ている今でも驚異の９６％以上の入居率という数字を維持している大東建託、その理由を不動産会社社長たかちゃんが解説します！！
これからアパート経営を考えている方に何かしらのヒントになります。
不動産会社から大東建託が嫌煙される訳
浜松市の大東建託の入居率も全国平均並みです。１部上場大手企業の総務担当なんかに聞くと、騒音問題などを憂慮して「大東建託」を社員さんに対してあまり進めていないです。こんな風にイメージが悪かったら、他の物件にいってしまうから入居率は低くなりそうなものですが、実際のところ大東建託は９６％をこえた入居率があるんです。不思議ですね。
ここから一般の人は知らない話です。「大東建託」を、全国の不動産会社は絶対に率先して斡旋しないんです。その理由は、広告料がないからです。「広告料」とは何かというと、もし一般的なマンションを仲介し契約が決まったとすると、大家さんから家賃１か月分の紹介料が貰えるんですが、この紹介料が広告料です。別名はＡＤや業務委託料などとも言います。基本的には賃貸こういう物件が多いんです。
もし賃貸で「仲介手数料無料でご紹介してますよ」の不動産を見かけたら、この広告料（ＡＤ）が収入源になっています。一般的には、広告料（ＡＤ）をもらうのがまだ多いです。仲介する不動産会社側も、お客さんからの仲介手数料と大家さんからの広告料（ＡＤ）の両方を併せてもらえる物件を斡旋します。逆に言うと、広告料（ＡＤ）の無い大東建託の物件は全力で潰します。私も、賃貸仲介会社のスタッフだったことがあります。その当時、店長から大東建託の物件を決めないように言われていました。だから大東建託は「騒音」だったり「管理会社の対応悪い」とお客さんにアピールして避けさせたりしていました。こういった状況が、裏であるのにも関わらず、大東建託は入居率が高く９６％なんです。これってすごいことです。もちろん直営店はあるんですが、それでも、この数字はすごいです。
※余談ですがレオ○○○も広告料（ＡＤ）もらいます（笑）
どういった客層をターゲットにするか
ここで、もし、あなたが不動産投資をするとして、アパートを買ったとします。その時に、どんなお客さんをターゲットにしますか？？家族、新婚さん、カップル、普通の会社員等…こういった方達をターゲットにすると思います。コレ一般的なターゲット層です。でも、この考え方はダメです。こういう普通の層をターゲットにしていたら、投資やアパート経営は失敗です。
基本、不動産を選ぶ基準は「立地」「間取り」「価格」この３つです。新規でアパートを購入した場合、駅近などの好立地とかは、なかなか手に入らないです。不動産は、字のごとく動きません。時計とか車みたいな動産ならいいんですが。動かせないので立地は変えられません。「間取り」「価格」や「設備」で勝負するしかないのです。先述したような普通のお客さんをターゲット層としてやっていると、後から後から大手のハウスメーカーが、セキュリティー機能のいい物件オートロックだったりセコムや、いい設備、全室エアコン全館空調とかの物件を建設してきます。
そんな状況の中で、同じターゲット層でやっていくと勝てないですね。普通の設備の物件では。設備を良くするにしても、お金ばかりかかってしまい、なかなか儲かりません。どうしたらいいのでしょうか？
人口が減っている現実
ここで考えてほしいことがあります。今の日本って人口増えてると思いますか？自分の子供の時よりも小学校もクラスが減り、子供の数が減っていますね。実際、浜松市は政令指定都市ですが人口って増えたと思いますか？実は、人口流出しているんです。出ていく人のほうが多いのが現実です。
２０１５年１０月時点で浜松市の人口は、７９万８千人でした。そして４年後の２０１９年１０月時点では７９万１千人となっています。たった数千人の減少と思うかもしれません。でも実際は、高齢者が減ってないだけであって将来賃貸を借りるであろう０～１４歳は２０１５年１０万７千人であり、３０年前と比較して５万４千人も減少しているのです。８．６％も低下しています。それに対して６５歳以上の人口は１３万３千人も増加しています。
こういう状況なのに、大手のハウスメーカーは誰をターゲット？と聞いた時に、家族、新婚さん、カップル、普通の会社員等をターゲットにしています。某大手ハウスメーカーの賃貸管理なんかはクレジットカード審査をしていて、少しでも問題があったら入居審査を落とすようにしています。自分がオーナーだったら入居者にトラブル起こしてほしくないですね。少しでもリスクがないほうがいいし、自宅の敷地内にアパートを建てた人なら尚更そう考えると思います。でも、もうこういった理想の客（普通の客層）だけを追い求めてアパート経営するのは、競争が激しく厳しい時代なのです。
大東建託の入居率が高い理由
こういった状況（人口が流出し若者が減っている）の中で大東建託は・・・
お客さん（入居者）のターゲット層を最大限に拡大しています。すなわち、一般的なお客さんだけではなくて、嫌煙されがちなルームシェア等の友達同士の入居や、外国籍の方、水商売の方、こういった人達も受け入れているのです。この点が、大東建託のよそと違う点であり、高い入居率を維持できている理由なのです。
ターゲット層の変化に真摯に向き合っているのが大東建託なのです。一般のアパートでは入居者は７０歳以上お断りですが、大東建託は年金証明ができれば８０歳でも入居可能です。こういった点があるから、高い入居率が維持できているし、大手ハウスメーカーの中では１番入居率が高いのだと思います。今後不動産投資をする人、入居者のターゲットを広げた対策もしていかないと、将来失敗してしまいます。
おまけの話
ここで１つ、特別に浜松市の賃貸でニッチなターゲットを選んで選択して成功している事例ご紹します。
ここだけの話、浜松市の場合は正直に言うと「デリバリーヘルス」の需要が多いです。売上がかなりあります。地理的に、浜松は東京から近いです。それもあって、出稼ぎで３カ月だけとかの短期間で浜松に働きに来る人もいます。この人達は日当で３万が保証されますが、あとの部分は歩合です。お金を稼ぐために仕事をしに来ているので、当然、彼女たちはコストを減らしたいです。デリヘル業者が斡旋するアパートもあるらしいですが、相部屋だったりで、ビジネスホテルに滞在してる人も一定数います。でも、ホテルに滞在すると、一泊５千円は宿泊費がかかってしまいます。まけてもらったとしても、月１２万程度はかかってしまいます。
これがアパートの滞在だったら、家電付きベッド付きでも１ヶ月６～７万位で滞在できます。出稼ぎに来ているデリヘルの方達は、家では寝れればいいので、ユニットバスでもいいし、部屋が狭くても陽当たりが悪くても、別にいいのです。浜松市もインター近くのアパートは入居率が低いです。こういった入居率の低いアパートを手放したいオーナーがいます。そのアパートを安く買い取ってデリヘル向けに経営している人もいます。もちろんリスクもあります。メンタル弱いデリヘルの人もいますし、トラブルを起こしたり、最悪は逃げる可能性もあるかもしれません。でも、通常の客をターゲットにしていたらアパートの空室はなかなかうまらないです。
おわりに
今後のアパート経営は、もっとターゲット層を広げていかないと、個人では稼げないです。でも綺麗なお客さん（一般的な客層）のところには、沢山大手が来ます。反社会的に近いところは、いうまでもなく大手は参入しません。ご紹介したような考え方も、今後アパート経営するうえでは必要です。
これを読んだからといって、よい子のみんなまねしないでね。私が斡旋しているわけではないです。やりたいからって問合せしないでくださいね。参考程度にお願いします。
大手ハウスメーカーを信じて不動産投資しても、難しい時代です。なかなか成功しにくいよと言いたいのと、その根拠の解説でした。
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