60世帯大家が教える賃貸併用住宅のメリットとデメリットへの対策
こんにちは。
白岩貢の弟子の矢島です。
千葉県でWEB制作や採用・集客支援を行う会社を経営していますが、60世帯の大家である白岩貢（しらいわみつぐ）から不動産について学ぼうと勝手に弟子入りしました。
師匠の白岩貢は現在60世帯の大家であり、どれも現役で高稼働を続けています。また2023年時点で400棟を超えるアパートのサポートをしています。
今回の記事では「賃貸併用住宅とは？」をテーマに基本から学び直していきます。
さらに賃貸併用住宅も所有し、400を超える新築アパートや新築賃貸併用住宅の企画・建築・運用をサポートしている師匠のアドバイスも組み込み解説していきます。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸用の住居として利用する建物です。住宅ローンの利用が可能であり、賃貸収入を得ながら自宅を持つことができるため、人気があります。以下に、賃貸併用住宅のメリットとデメリット、そしてそれぞれの対策について詳しく説明します。
賃貸併用住宅のメリット
住宅ローンが利用できる
賃貸併用住宅では、自宅部分の面積が全体の50％以上であれば住宅ローンを利用することができます。住宅ローンはアパートローンに比べて金利が低く、返済の負担が軽減されます。
またアパートローンには10〜30%、数百万から数千万の頭金が必要ですが、住宅ローンなら頭金もなく借りられます。
師匠曰く、現代ではサラリーマンのアパート経営は資産がない人以外は不可能と言っていいとの事。
銀行も基本的に相手にしないそうです。
賃貸収入によるローン返済の軽減
賃貸部分から得られる家賃収入をローン返済に充てることができるため、自宅を持つコストを賃貸収入で補うことができます。
また、下記のようなメリットもあります。
1.相続税・固定資産税の節税
賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分があるため、相続税評価額が低くなります。さらに、小規模宅地等の特例を適用することで、相続税の負担をさらに軽減することができます。
2.安定した収入源
賃貸併用住宅は、安定した賃貸収入を得ることができ、特にローン返済が完了した後は副収入となります。これにより、リタイア後の生活にゆとりが生まれます。
3.ライフステージの変化への対応
将来的に二世帯住宅にするなど、家族のライフステージに応じて住宅の使い方を柔軟に変更することができます。
オーナー様の声
実際に師匠の亡き父が55年前に新築した賃貸併用住宅のオーナーさんの声です。
「白岩さんのお父様が両親に提案してくれたおかげで、本当に幸せに生きています。若いころ離婚して、ピアノを教えて生活してました、自営なので国民年金しか入れなく現在貰える年金は月7万円なので、本来は生活が相当苦しい筈でした。しかし、階下のアパート4部屋から25万近く入ってきます、その上、自宅は無料です。本当に満足しています。」
こちらの同じく師匠の亡き父が建てた55年越えの賃貸併用住宅のオーナーさんの声です。
「自宅があって、リフォームしたら新築みたいになって、公園も近くて大満足。自宅の1部屋を民泊にして、2階のアパートの1部屋も民泊にしてるから、子供の学費普通にそれから出るし、住宅ローンも無いし、じいじ有難う。」
このように柔軟に使い方を変更できるのも大きなメリットです。
賃貸併用住宅のデメリット
当然ながら賃貸併用住宅にもデメリットはあります。しかし、デメリットへの対策を取ることで賃貸併用住宅の大きな恩恵を最大限に活かすこともできます。
プライバシーの確保が難しい
同じ建物内に賃貸部分と自宅部分があるため、プライバシーの確保が難しくなると言われます。
この問題を解決するためには、間取りの工夫や防音対策を講じることが重要です。例えば、防音材の使用や専用のエントランスを設けることで、入居者との接触を最小限に抑えることができます。
師匠曰く、ハウスメーカーや工務店によっては建築費を抑えるため、特に目に見えない防音などの設備を蔑ろにする事があるので注意とのこと。
師匠の創業した工務店（現在は別の方が代表）は、事務所を自分所有のアパート、営業マンなし、広告なし、その他無駄な経費を削り、その分を建築費に回しています。
何度か師匠がサポートする建築中の新築物件を内見していますが、かなり見えないところにお金をかけていて、ど素人の僕にも歩く音ひとつとっても違いがわかるくらいでした。
つまり、建物の質次第でこう言った問題は解決できる可能性があります。
売却や引っ越しが難しい
賃貸併用住宅は、普通の住宅に比べて売却や引っ越しが難しくなります。これは、賃貸契約が存在するためです。
このリスクを軽減するためには、賃貸契約の期間や条件を柔軟に設定し、将来的な売却を見据えた計画を立てることが重要です。特に、売却を考慮した賃貸契約の設定や、物件の魅力を高めるリノベーションが有効です。
これに関しては師匠が常に言う「競争力のある物件を作る」ことで解決します。
師匠曰く「新しいだけが魅力の金太郎飴のような物件を作れば、借りたい人も買いたい人もいなくなるよね」との事です。
空室リスクがある
賃貸併用住宅では賃貸部分が空室になるリスクがあります。空室が続くと収入が減少し、ローン返済に影響を及ぼす可能性があります。
この対策としては、魅力的な賃貸条件を設定し、定期的なメンテナンスを行うことで、空室期間を短縮する努力が必要です。特に、立地条件や賃料設定、市場のニーズに応じた設備の導入が効果的です。
こちらも同じ、立地を考え、その立地にあった魅力的な物件を作る事で解決します。
実際に師匠の物件は20年経っても常に満室稼働、空いてもすぐに決まるそうですし、師匠の父上が建てた賃貸併用住宅も55年経っても満室です。
何度も言いますが、立地と企画だそうです。
賃貸管理の手間
賃貸部分の管理には手間がかかります。これには、入居者の対応、メンテナンス、家賃の管理などが含まれます。
この手間を軽減するためには、賃貸管理会社を利用することが有効です。プロに任せることで、管理の手間を大幅に削減することができます。また、信頼できる管理会社の選定が重要です。
デメリットへの具体的な対策事例
防音対策の導入
賃貸併用住宅では、防音対策が重要です。具体的には、壁や床に防音材を使用し、音漏れを防ぐことができます。また、窓には二重ガラスを採用することで、外部の騒音も遮断できます。防音対策を講じることで、プライバシーを確保し、入居者の満足度を高めることができます。
つまり、建てる側、ハウスメーカーや工務店次第ということになります。「建てたら終わり」という会社が多い中で、良心的な会社を見つける必要があります。
賃貸契約の工夫
賃貸併用住宅を売却する際のリスクを軽減するために、賃貸契約の期間を柔軟に設定することが重要です。
例えば、短期契約や定期借家契約を利用することで、将来的な売却をスムーズに進めることができます。また、契約時に売却を前提とした特約を設けることも有効です。
リノベーションの実施
賃貸併用住宅の魅力を高めるために、定期的なリノベーションが必要です。特に、設備の更新や内装のリフレッシュが効果的です。また、入居者のニーズに応じたリノベーションを行うことで、空室リスクを低減し、賃料の維持・向上を図ることができます。
しかし、リノベーションには大きな経費がかかります。敷金でまかなえる原状回復工事で済むに越したことはありません。
つまり、大きなリノベーションをせずに30年経っても魅力的な部屋を作る事が重要になります。
賃貸管理会社の活用
賃貸管理の手間を軽減するために、賃貸管理会社を利用することが有効です。管理会社は、入居者の募集、契約手続き、家賃の管理、メンテナンス対応などを代行します。
これにより、オーナーは管理の手間を大幅に削減でき、安定した運営が可能となります。
師匠は物件の企画から客付けまで行っていて、売るための営業マンをいないが、入居者を連れてくる客付け担当はいるそうです。
賃貸併用住宅の未来
賃貸併用住宅は、今後も多くの人々にとって魅力的な選択肢であり続けるでしょう。
特に、都市部では土地の有効活用が求められるため、賃貸併用住宅の需要は高まると考えられます。また、少子高齢化に伴い、二世帯住宅やシェアハウスとしての利用も増加するでしょう。これにより、賃貸併用住宅は多様なニーズに応じた柔軟な住宅としての価値を高めていくことが期待されます。
師匠のキャッチコピーのひとつに「世田谷・目黒に新築の家を建てる」というものがあります。
僕の妻の実家が世田谷区内にありますので、あのあたりの新築1軒家の売出し価格はよく見ています。
もちろん世田谷区の場所により大きく違いますが、8,000万とか普通に1億越える物件が売り出され、あっという間に決まっています。
それだけこのエリアには需要があるという事です。
「ブランド立地の駅5分以内なら単なる箱でも入るよ（笑）」と師匠は言ってました。
つまり、立地が大切。
そして、魅力的な部屋の企画が大切。
白岩貢からのアドバイス
賃貸併用住宅は、住宅ローンを活用して自宅と賃貸収入を同時に得られる魅力的な選択肢です。しかし、プライバシーの確保や空室リスクなどのデメリットも存在します。これらのデメリットに対する対策をしっかりと講じることで、賃貸併用住宅のメリットを最大限に享受することができます。
師匠の白岩貢は言います。
「35年もローンを払い続けるのはリスクが高すぎるし、賃貸併用で家のローンを抑え、その分を教育費に回すこともできる、またその分を投資に回すとローン支払い後には莫大な資産を築けるよね。」
実際に師匠のサポートを受け、世田谷に新築の賃貸併用住宅を建てたご夫婦は20代です。
1棟目を建て、自分の自宅にするが次には2棟目、3棟目と建てていく予定だと言います。
20代からこのような経済的なリテラシーを持ち、資産を増やしていけば、かなり経済的に豊かな30、40、50代、そしてその後を送れるでしょう。
「新築を建てる」＝「ハウスメーカーに頼んでローンを組んで建てる」
という概念しかなかった人も多いと思いますが、目線を変えることで「35年ローンを払い続ける自宅」から「35年賃料を稼いでくれる自宅」、つまり本当の資産を作る事ができます。
他にも土地の選び方、地方に土地を持つ人の活用法、都内で建てる場合の賃貸併用住宅の企画・戦略、郊外に建てる場合の企画・戦略などなど、
こちらでは解説できない具体的な成功例を教えてくれます。
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